投资性房地产公允价值计量问题研究

钟志雄

【摘 要】本文选择酒店业运用投资性房地产会计的情况进行研究。房地产投资在一些发展比较好的酒店是存在的，也有许多酒店业拥有投资性房地产，进而对投资性房地产相关的会计信息提出了更高的要求。但是由于价值不稳定，运用历史成本模式不能反映出投资性房地产当期的真实价值，不能满足投资性房地产的计量要求。财政部在2006年2月发布的企业会计准则中，对投资性房地产的计量采用两种方式：成本模式与公允价值计量模式，由此引入了公允价值的概念。本文研究投资性房地产公允价值计量问题，通过HZ酒店具体的案例研究，寻求解决问题的途径。

【关键词】投资性房地产；公允价值；计量

随着我国市场经济的快速发展，各种政策的进一步开放，使得我国的投资性房地产行业迎来了一个快速发展的黄金期。最近几年，全国房地产价格都在不断攀升，尤其是以北上广为代表的特大城市价格上涨幅度最大，因此传统的成本会计计量模式已经无法完全满足会计计量的要求。传统的成本模式在一定程度上更便于计量，但不利于企业持有者或者投资者了解企业资产的确切情况进而影响决策的制定，同时也掩盖了企业资产对经营业绩的贡献。

一、文献综述

上个世纪80年代开始，美国的金融资产以及衍生金融资产开始大面积交易，然而由于当时采用的历史成本计量模式无法正确反映资产的真实价值以及其潜在风险，最终导致了金融危机的发生。为此，人们开始着手解决这个问题，进而提出了公允价值计量模式。随着时间的发展，西方关于公允价值会计的研究已经逐渐成熟和完善，为企业经营管理提出了更好的指引。

Barth（2005）指出，公允价值能更真实地反映当前的经济发展水平以及未来的市场预期，有利于投资者做出正确的决定，所以公允价值会计模式应该得到广泛应用。同时，与公司管理者根据自身分析对比得到的公允价值相比，专门的市场价格评估公司给出的公允价值将会更具有可靠性。

Lourenco，Isabel Costa and Jose Dias（2008） 通过对法国、英国、德国和瑞典投资性房地产公司进行分析研究，认为投资者在承认财务报表以及相关企业信息的披露时给出了不一样的估价。

R ichard，Mary and Karl（2000）通过对英国的房地产公司的研究来评估公允价值计量的可靠性，认为相对于历史成本，公允价值的偏差更少而准确度要高。同时调查显示，管理者选择可行的会计方法来报告更多的收益，通过对出售资产的时间顺序进行安排来平滑报告上的盈利变化和净资产变化，最后，提出评估估计的可靠性在外部评估师和六大会计师事务所监督时得到增加。

W ayne T homas（2013）通过对2007年金融危机爆发时候各大公司的财务报表等会计信息进行收集和分析，着眼于资产的真实性，得出结论认为一级输入值和二级输入值比三级输入值即评估者自身对资产进行评估要更加可靠。孟冰（2009）分析比较了各种会计计量方法的优缺点以及其各自的应用会对公司的财务报表产生什么样的影响。

夏炎（2008）認为，相对于公允价值模式，我国的上市企业仍旧更倾向于使用历史成本计量模式，原因有以下几个：公允价值模式花费高、计量要求严格、公允价值难以获得、易导致公司现金流和利润的偏离程度扩大以及利润的不稳定，还有税收政策不明确也影响公允价值的应用。基于避免企业利润大幅度波动以及简化纳税调整工作等等各个方面的因素，历史成本模式更受青睐。

姜向华（2009）得出结论认为公司在选择会计模式时会综合考虑分红制度、税收政策、收益的稳定性等等因素。

刘运国、易明霞（2010）通过分析新会计准则颁布当年选择公允价值计量投资性房地产的上市公司， 运用收益模型对采集的数据进行分析统计，得出结论认为在房地产和金融行业内，公允价值计量具有相关性而在其他行业这种相关性并不明显。

张奇峰（2011）指出企业对持有的投资性房地产使用公允价值计量时一方面可以使企业资产获得增值，但另一方面可能造成企业利益的大幅度增减。继而作者选取在香港和大陆两地上市的企业进行研究发现，由于市场条件和相关准则规定的不同，在大陆上市企业更不愿意采用公允价值计量模式。同时作者建议，在选择计量模式时应考虑市场发展状况和公允价值的获取条件是否满足。

二、酒店业投资性房地产采用公允价值的动机分析

（一）提高会计信息质量

高质量的会计信息有利于更好地反映酒店情况，为股东和投资者做出正确的决策提供依据。然而随着房地产价格的一路飙升，继续采用成本模式计量投资性房地产会酒店业价值被低估，无法反映酒店业资产的真实情况。相比之下，公允价值计量模式能更好地为财务报表使用者提供高质量的信息，进而做出正确的经济决策，体现了决策有用观。

（二）融资需求

酒店业发展壮大离不开大量资金支持，在原有资金不能满足时，酒店业需要进行融资。通常的对外融资方法包括银行借款、发行股票和债券等等。但是发行股票一般程序繁琐、花费较多，并且引起控股权稀释，所以酒店业更倾向于向银行借款来获取资金。银行贷款审核中一项重要指标就是资产负债率，资产负债率越高，酒店向银行借款的难度越大，受到的限制也越多，比如有的银行会严格规定借款的使用范围并且限制公司的进一步贷款融资。所以一些有融资需求的酒店会倾向变更会计政策，改为采用公允价值模式计量投资性房地产，因为基于当下国情，房地产公允价值一般都高于历史成本，这一计量模式的转变有利于提高酒店的资产总值，从而降低资产负债率，从而降低筹借资金的成本。

（三）盈余管理

会计准则规定，采用公允价值计量投资性房地产时，不计提折旧和摊销，期末公允价值变动高于账价值的差额计入当期利润，从而对公司利润产生影响。在我国房地产价格暴涨的情况下，投资性房地产的公允价值大大高于历史成本，因此当酒店经营不善时可以通过变更会计计量模式来迅速提高业绩。并且由于当下市场发展的不完善，公允价值确定方法多样，再加上监管制度的不规范，给了酒店操作资产公允价值的空间 ，经过调节公允价值的高低来进行盈余管理。

（四）管理层偏好

酒店管理层的收入一般与个人的工作业绩相关，某些管理者也可能拥有该公司的股票期权。那么一些任期有限的管理者为了获得最大收益，可能选择采取一些短期内可以快速提高酒店业业绩的措施。我国房地产市场价格近年来上升很快，酒店业管理者如果选择把酒店业持有的投资性房地产计量模式变更为公允价值计量，可以较快提高公司利润，进而提高个人收入。

三、案例分析

HZ酒店1989年12月3日，目前拥有控股的外地酒店二十多家。其购买的土地和一些物业没有运用于主营业务，而是作为了投资性房地产在使用。

HZ酒店总部于2011年11月1日起采用公允价值模式计量投资性房地产。同时酒店采用追溯调整法对2010年12月31日的财务报告进行追溯调整。

会计政策变更依据：HZ酒店拥有的投资性房地产大部分位于那些房地产价值上升较大且持续发展的区域。这种情况下，成本模式运用的是历史成本，无法反映市场价值的变动对投资性房地产价值的影响，无法真实体现投资性房地产给酒店未来会带来的收益。导致酒店价值被低估，进而影响酒店业持有者和投资者做出正确的商业决策。

另外酒店所持有的物业均满足有活跃的交易市场和公允价值可持续可靠获得两个条件，因此，最终酒店业决定对投值计量模式。HZ酒店变更会计政策当年所持有的投资性房地产如下所示：

HZ酒店投资性房地产的公允价值（2010年12月31日、2011年12月31日）由市场法评估获得，具体数据见下表所示。

由表1及表2看到，2010年該公司投资性房地产评估值比账面价值增值15，8717162.6 元，增值率为 67.27%，2011年委估资产的评估值为1，193，458，437元，评估值比账面价值增值 60，4177019.79元，增值率为 102.53%。

HZ酒店变更模式动机主要是美化酒店业绩，实现盈余管理。

HZ酒店变更会计政策以后，酒店2011年度报表显示，投资性房地产产生439，125，776.03元的公允价值变动损益，导致增加2011年度净利润3.36亿元。同时，酒店对2010年财务数据进行追溯调整，调增2010年度净利润0.15亿元。但是，若2011年HZ酒店依旧使用成本模式计量投资性房地产，不仅不能获得高达4.39亿元的公允价值变动损益，还要产生大量的折旧和摊销费用，那么酒店年末的净利润将会为负。一定程度上来讲，正是这一会计政策的变更使得HZ酒店在2011年年末成功扭亏为盈。

现在我们来看看采用公允价值计量模式的经济后果。

（一）对资产的影响

在表3可知，调整后的投资性房地产的账面价值（即公允价值）大幅度上升，并且其占总资产的比率升高，虽然具体数额2011年只达到2.06%，但是其作用不可小觑，可以说投资性房地产计量模式的改变对总资产账面价值上升起到了较大的积极作用 。若在总负债不变的情况下，将大大降低资产负债率，降低财务风险。

（二）对所有者权益的影响

依据相关会计准则的要求，当会计政策进行变更时，应相应地对期初留存收益进行调整。所以HZ酒店对2011年期初经营状况进行追溯调整：调增1，489，946.19元盈余公积，调增104，588，759.05元资本公积，调增13，409，515.82元年初未分配利润。一共增加2011年股东权益达119488221.06元。

（三）对利润的影响

由表4可知，2011年H Z酒店会计政策的变更导致其他业务成本减少6，577，081.16元。 同时，表4显示，2011年末公允价值变动损益占净利润的比例达到了318.74%，变更投资性房地产会计计量模式后产生了数额巨大的公允价值变动损益，对酒店业的净利润造成了较大影响，可以想象，如果2011年HZ酒店没有对会计政策进行变更，酒店将出现较大亏损。

类似的，可以看出经过追溯调整，会计计量模式的变更对HZ酒店2010年度净利润的影响有：调减其他业务成本2，530，396.43元，调增所得税费用109，879，863.82元，公允价值变动收益为16，492，087.44元，最终累计调增2011年净利润14，899，462.01元。

四、启示

通过对HZ酒店的案例分析可知，投资性房地产的公允价值大大高于历史成本。在历史成本计量模式下，有关投资性房地产的这些价值无法体现。当公司业绩下降或者需要融资的时候，部分公司选择变更为公允价值模式计量投资性房地产，从而达到在短期内提高资产价值的目的，改善经营业绩并降低了资产负债率。这也是目前大部分公司对投资性房地产采用公允价值模式计量的主要动机。相关监管部门应该提高警惕并加强这方面的监管，对那些恶意过度的盈余操纵进行处罚。

（杭州铂丽大饭店有限公司，浙江 杭州 311200）

参考文献：

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[3]苏心龙，漆传金.上市公司会计政策选择分析--投资性房地产计量模式[J].生产力研究，2008（3）.

[4]刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经，2011（8）.