交叉中值模型在百货零售业设施选址中的应用

□谌种华,徐望望

(江西农业大学南昌商学院,江西 南昌 330013)

进入21世纪,随着市场经济进程的加快,以及外国零售商业的示范作用,我国的零售业蓬勃发展,零售产业已在经济迅猛发展中占据重要的地位。作为零售业主要业态形式的百货商店,其选址是一项涉及长期投资,事关企业经营成败的重大决策。相比于其他零售业,百货大楼选址分析具有很强的代表性和借鉴性。本文以新乡市百货大楼作为研究对象,通过数据收集和实地调查,利用交叉中值模型对现址进行分析论证。

1 百货零售业选址原则及影响因素

1.1 选址原则

商业类型不同,其网点选址要求不同。尤其是百货零售业,地址的选定是其立业之本。要遵循的原则有:具有长期的经营能力;具有消费能力的消费群体;具有便利的交通条件。

1.2 影响因素

零售企业经营的业态不同,所要考虑的因素也会有所区别。首先,百货商店是否进驻的影响因素是区域蕴藏的消费水平。其次,要对所进驻城市的商业条件进行调查,会涉及对城市类型、城市设施概况、城市未来发展规划、交通条件、消费者因素等方面。[1]除此之外,还有区域人口、城市规划、店址环境等。

2 新乡市百货大楼现状

2.1 百货大楼简介

百货大楼位于新乡市老城区中心,建于1952年,现营业面积3.9万m2。商品的消费水平定为中档,有服装、百货、珠宝首饰、家电等30大类6万余种商品,年销售额约2.5亿元。

2.2 所处商圈情况

新乡市作为河南省的一个地级市,经济发展速度较快,商业繁荣,市区内有两个较大的商圈——老城区商圈(主商圈)和东站商圈(次商圈)。主城区商圈主要由平原路、人民路、胜利路组成,大型商场有平原商场、新天地购物广场、丹尼斯等,新兴商业形态有东方文化商业步行街。东站商圈位于新飞路和金穗大道交叉区域,它的商业氛围与内城区相比还有一定差距,中高级住宅区和品牌店逐渐增多,商业氛围日益浓厚。百货大楼处在胜利中路和平原路交叉口,大楼整体坐南朝北,北面和东面临街,属于老城区主商圈。

2.3 所处交通条件

新乡是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市, 拥有107国道,京港澳、大广、济东、新晋及鹤辉等五条高速公路。市内主要道路规划完整,布局完善,拥有“六纵六横”12条主干道。百货大楼位于城市繁华区,市内公共交通便利,乘坐10路、20路等18路公交车均可到达百货大楼。

3 新乡市百货大楼交叉中值模型构建

3.1 交叉中值模型描述

交叉中值模型利用城市距离进行计算,可对单一的选址问题在一个平面上的城市距离进行加权最小化。[1]

交叉中值模型为:

wi——第i个需求点权重；

xi,yi——第i个需求点坐标；

xs,ys——拟选址设施点坐标；

n——需求点总数量。

3.2 交叉中值模型构建

新乡市百货大楼目标顾客是新乡市的居民,尤其是中高收入的居民,他们多分布在中高档住宅小区、办公写字楼、高等院校、交通枢纽等人口密集度大的地区。图1(本文所有图中的单位:km)的笛卡儿坐标系中确切表达了这些需求点的位置。图1中的笛卡儿坐标系涵盖了整个新乡市城区:西起西外环东至东环路,南北各至外环线。包含了107国道部分路段和东西两段铁路,东西向的建设路、宏力大道、平原路、金穗大道、向阳大道。南北向的解放大道、胜利路、和平大道、新飞大道、牧野大道、新中大道等主干道也包含其中。

图1 百货大楼主要需求点分布图

需求点x坐标y坐标权重ωi147624553634471158746982710638112391442

表1中各需求点对应的权重,是以各居民点居民数量来近似(1万人对应权重1,四舍五入)确定中值:

如表2所示,从左边开始将需求点1、2、3权重叠加,叠加到需求点3时刚好达到中值15。从右边开始将需求点9、8、7、6、5、4权重叠加,叠加到需求点4达到中值15。观察需求点分布图,发现在需求点3、4之间1km的范围内对于x轴方向是一样的,所以说,xs=6～7km。

同样寻找在y方向上的中值点ys(如表3所示),需求点2、7之间1km的范围内对于y轴方向都是一样的,ys=5～6km。

表2 x轴方向上的中值运算

表3 y轴方向的中值运算

结合x轴和y轴的两方面的条件限制,得出(xs,ys)=(6～7,5～6)。所以,满足所有条件的可能方案的笛卡儿坐标为(6～7,5～6)(如图2所示),所有可能的地址最后组成了一块可行性区域,即图上的阴影区域,也就是说在这块区域内(包括边线)任何一点选址都符合选址要求。

图2 百货大楼交叉中值模型选址的可行范围

百货大楼的现有店址(图3黑色五角星)笛卡儿坐标为(6.5,5.5),是根据实地情况以1:1000m的比例尺标注而出。

由此可以看出,百货大楼的现有店址与模型选址有交集(如图4所示),现有店址符合模型选址的各项要求。

图4 百货大楼交叉中值模型选址范围与现址交集示意图

3.3 模型评估

3.3.1 权重可行性评估

新乡市的人口重心目前依然是在老城区,中心城区人口120万。人口集中分布于中心城区的东北部、西部和南部。其中卫滨区52km2人口28万;红旗区99km2人口31万;风泉区面积115km2人口19万;牧野区80km2人口35万。各需求点具体信息如表4所示。

百货大楼主要的目标顾客是中高档消费能力的人群,低档消费者次之,目标顾客主要分布在1号、2号、3号和5号需求点,其他需求点人口密度次之。除了人口密度和消费能力水平外还有其他影响权重的因素。例如城市空间距离、城市发展规划、竞争对手等等。举例说明,9号需求点远离城市中心,虽然高档小区越来越多人口密度较大,但市中心商圈对其辐射不大。与此同时在此区域内高档综合购物广场、百货超市如雨后春笋纷纷涌现,它们渐渐形成新的商圈,在满足该地区需求的同时也与市中心的老商圈形成竞争关系。4号需求点位于市南郊,紧邻近几年发展规划重心的平原新区,所以以百货大楼为代表的老城区商圈对其影响会逐渐减弱。总之,权重分配受人口密度的影响较大,同时也受其他因素的制约,模型中的权重分配合理可行。

3.3.2 模型可行性评估

表4 需求点信息

图5 百货大楼模型选址检验点示意图

为了验证模型的准确性,选取模型选址区域的4个顶点分别设为a、b、c、d,如图5所示,对a、b、c、d四个位置的加权距离进行了比较,对模型进行检验评估。计算如表5所示。

从表5可以看出,a、b、c、d四点加权距离完全相等,即百货大楼选址在a、b、c、d所围区域内任意一点均可。

所以,根据上述检验结果,所建立的交叉中值模型是正确可行的,百货大楼的现址符合交叉中值模型。其原因除了上述定量分析外还可用外部环境定性分析进行概括,新乡市的经济中心目前而言仍是老城区商圈,它拥有固定而忠诚的顾客,距离目标顾客较近。所以其选址在现阶段依然可行,依然带有较广的服务辐射范围,可以满足大多数顾客的需求。

4 结语

本文以百货零售企业选址为研究目的,以新乡市百货大楼为研究对象,建立交叉中值选址模型,定量求出选址区域,并对模型选址进行评估验证,最后与实际店址进行对比分析从而得出结论:新乡市百货大楼现有店址符合交叉中值模型,与模型求出的最佳选址区域相一致。

表5 加权距离比较