试论长租公寓的现状与未来发展趋势

韦竑

【摘 要】 随着房地产行业的迅猛发展，发地产租赁行业也逐渐崛起。近几年来，高速度流动的人口、城市的聚集化发展及趋高房价，导致房地产租赁市场供不应求。房屋租赁一般分短租与长租，而城镇化的发展，使得聚集在二三线城市的流动人口量保持稳步增长趋势，因此，长租房公寓行业进入了空前绝好的佳境。本文从长租公寓的形成发展到现状进行分析，对长租公寓的未来发展趋势进行研究与试论。

【关键词】 长租公寓 现状分析 未来发展趋势探讨

一、前言

长租公寓，又称白领公寓。顾名思义就是指将公寓租赁给在城市工作和生活的白领或不同阶级的打工者，长租公寓租期一般在一年以上，根据不同客户端的需求，对房屋进行装修与配置不同等级的家用电器设备。随着城市人口的聚集，现阶段长租公寓市场发展势头正旺，房地产、酒店、金融组织、租赁中介等商业主体竞相进入长租公寓产业，为长租公寓业的发展提供各类资源支撑。长租公寓市场发展潜能巨大，加上政府对住房租赁市场的宏观保障，长租公寓发展还将继续保持新兴发展状态。

二、长租公寓的形成发展

1、政府的扶持，促进长租公寓的发展

自2015年起，我国针对住房租赁市场相继举行了3次中央大会，在全国20多个城市实施了40多项推动住房租赁市场运行的政策。其中包括：商业建筑改建为租赁生活建筑可以减少税额，用电用水费用可按照民用房用电用水标准收取等鼓励政策。2017年，我国在以北京、郑州为开端的13个城市设立集体用地建租赁住房试点。在集中用地建租赁住房的基础上，我国还在上海等城市鼓励出台了集中用地只租不售的政策。政府的这些政策扶持，为促进租赁住房产业发展的创造良好环境，为长租公寓的发展，创造了宏观的政策保障。

2、房地产行业发展迅猛，导致长租公寓供不应求

近几年来，房地产行业发展迅猛。一路疯涨的天价房价让人们望而却步，尤其是在北京上海等一线城市，一平米房价已经相当于一个平民百姓家庭一年的生活费。房价上涨，将人们拒之购房的门外，而住房作为人们生存的生活必需品，只能将腿迈进租房的队伍。另外，有数据显示。购房人群75%以上都是原有住房的阶层，他们买卖房产是为了顺应房价上涨的大环境，主要目的是资产保值及赚取差价。随着卖房炒房等情况出现，房价更是涨幅惊人。因此，越来越多的人群加入租房生活的队伍，成为长租公寓市场的增加消费主体，长租公寓出现供不应求的现象。

3、人口聚集，对长租公寓的市场需求

大学生毕业后，留在大学所在城市就业，是城市人口逐渐增多的主要原因，有数据证明如下图，大学生人口数量近十年来呈大幅度增长。他们是长租公寓租房的主体客户，随着毕业人数的不断增加，每年对长租公寓的市场需求也不断加大。因此，城市有需求的人口的聚集，也是促使长租公寓产业近年来发展势好的原因之一。

三、长租公寓的现状分析

由于住房租赁价格市场透明化，长租公寓的盈利并不是靠高价出租，而是靠提升公寓出租率、降低空置率来确保收益。虽然我国的长租公寓发展史已有10余年，但长租公寓发展水平还处于初级阶段，以下为具体现状分析：

1、长租公寓行业竞争激烈，竞争者各自为战

目前，长租公寓还未出现大企业垄断的局面，涉足该行业的开发商，酒店，以及房屋中介越来越多，形成了行业的激烈竞争。但主体不同的竞争者从自身来讲，都各具优势与缺点。比如：开发商凭借自身资产，可以对长租公寓进行低成本的融资，从而占据先发位置，但在运营管理上比不过酒店；酒店凭借长期经营的运营管理能力，在对长期公寓进行接管时，可针对不同人群需求进行公寓的差异化运作，进一步降低公寓空置率，从而增加盈利效率，但在资金链的稳定上又弱于开发商；房屋中介可以依靠累积的客源，扩大长期公寓出租的范围，增加成交率。但自身房源的选择与价格优势占据被动位置。

2、长租公寓运营管理水平未能跟上市场发展需求

长租公寓经营与发展重在运营管理，不但需要控制好运营成本，把握好利润率、公寓空置率及转手率，还要对房源位置进行评估，预测好公寓远期租金上涨的问题。因为公寓的成本与租金之间的差额，直接决定公寓的收益。但就目前长租公寓的发展来讲，运营能力还达不到公寓发展的要求，现阶段运营管理的人才不足以满足规模如此庞大的长租公寓发展市场；另外房源评估与远期租金上涨的预测实非易事，一方面需要考察房源是够充足，比如在某城区，如有100户楼盘，除去85%的入住率，只剩下150户房源可出租，通常房东已经超过3个，自然增加了周转难度。对房源的远期预测方面，需要考虑周边设施与交通，因此未知的城市设施建设也增加了预测的难度。

3、公寓资源与出租价格难以协调

目前，很多二房东在出租价格决策上遇到难题。长租公寓不比短期，价格与租客协调一致后不能无故涨价，否则将影响运营长期公寓的信誉，影响后续的房源租转，但若是价格定的太低，将影响长租公寓的运营资金链，造成资金缺口无法继续周转，从而影响发展。尤其是在房价持续上涨时，房源成本持续升高，而已运行的公寓租金收入有限，长租公寓处境就变得十分尴尬。

四、长租公寓未来的发展趋势

1、长租公寓将朝着差异化、精细化、集约化方向发展

长租公寓拥有广阔的发展空间，在政府扶持的大环境下，竞争将愈演愈烈。而租户在未来对公寓的要求也将越来越高。长租公寓想要继续发展，就必须不斷满足住户对生活环境的品质与舒适要求，根据不同人群生活需求，将长租公寓进行精细的装修，不同风格的引进，完善功能配置，公寓内设备与设施也需跟随时代潮流进行不断更新。另外，为了满足更大范围租户群体的要求，长租公寓还需要进行差异化的打造，质朴的风格，简约装修，方便的设备设施，以及平民化的租金更符合平民百姓对公寓的要求。为进一步降低运营成本，有效减少房屋装修、日常管理成本，房源的集约化将成为趋势，零散房屋租赁竞争力将持续下降。

2、长租公寓功能设计将主打生态工程

生态型产业，是未来房地产建筑的主导方向，也是长租公寓功能设计的主要方向。生态型建筑既能保护环境，节约资源，还能绿化建筑空间，给租户一个舒适的生活环境。生态建筑可以实现长租公寓资源的最大化利用，公寓的墙体材料，可使用节能型装置来实现公寓的保温隔热，长租公寓还可以通过太阳光能，水能重新制造资源，从而降低长租公寓的使用成本；提高长租公寓的运营能力水平及竞争力。

3、金融化和信息化两个趋势发展

长租公寓的资金运筹手段离不开融资，而融资需要以各个金融机构机构为媒介。目前来说，政府对住房租赁行业的扶持，已出台了相关政策鼓励租赁房源，各大银行金融机构也出台了相关金融扶持政策。深圳建设银行2017年出台的居住贷款最高可达100万元，由此可见，未来的长租公寓产业将以金融化的手段得以更迅速的发展。长租公寓要提高运营能力水平，除了降低房源成本，运营成本外，还需提高公寓的周转率，减少长租公寓的空置率。因为在运营管理时，应引入互联网信息技术，通过互联网的传播速度与传播范围的增大，来加强租户与房源之间的联系，从而根据租户的要求，精准推送合适房源。目前，长租公寓的信息平台一般以58同城、电视微信等媒体，未来长租公寓必将沿着信息化的方向，打造资源共享的信息平台，为用户提供海量房源及参考价格，可足不出户办理看房、租房、入住等手续。

结束语

总的来说，长租公寓产业发展迅猛，但总体还呈现出初级水平。随着竞争主体的不断涉足，长租公寓发展将不断取得进步。从打造方向来说，未来的长租公寓一定是环保舒适且性价比高的消费品；从运营方面来讲，未来的长租公寓一定拥有优厚的资金金融扶持，有信息化的成交平台。总之，长租公寓是未来房地产中的一片蓝海，具有广阔的发展空间。

【参考文献】

[1] 王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（33）：237+240.

[2] 刘倬.关于我国长租公寓市场发展的思考和建议[J].中国建设信息化，2017（13）：72-73.

[3] 长租公寓现状、存在问题与未来发展[J].上海房地，2017（08）：36-38.