“以房养老”的世界经验

刘砚青 袁微雨

如果说公众的理解和认同是住房反向抵押贷款产品得以普及的前提，那么政府的重视与支持则会对业务发展起到重要的引信作用

住房反向抵押贷款虽是小众产品，但在全球人口老龄化的大背景下，这种补充型的养老产品在一些发达国家已经走过数十年的探索发展之路。

从国际经验来看，虽然各个国家住房反向抵押贷款的具体内容及实现途径不尽相同，但公众的支持与认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计始终是帮助这一产品顺利发展的重要保障。

美国：政府出面担保

美国是发达国家中住房反向抵押贷款业务最成熟、规模最大的国家。据银保监会重大决策专家咨询委员会委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文向《瞭望东方周刊》介绍，美国‘以房养老产品要求投保人年龄必须达到62岁，全美符合这一年龄要求的老人中约有3600万人拥有住房产权，其中62万人都参与了住房反向抵押贷款。按照这一数字计算，“以房养老”在美国的渗透率已经超过17%。

两名老年人在英国伦敦的一个公园长椅上小憩

实际上，美国的住房反向抵押贷款在20世纪60年代刚启动时，由私营公司推出的“以房养老”产品也是问津者寥寥。直到20世纪80年代，当社会上出现大批“房子富人、现金穷人”现象后，美国政府不得不考虑将不动产与养老结合，以分散部分社会养老压力。

最终，美国住房与城市发展部在1988年推出了由美国联邦政府提供担保的房产价值转换抵押贷款计划。

在这项计划中。金融机构会根据申请人的年龄和房产价值计算出贷款总额，而借款人则可选择一次性领取、固定期领取和信用额度内按需领取等不同方式。

贷款到期后，借款人的继承者可以在还清贷款本息后取得抵押房屋的所有产权，也可以出售抵押房屋。用所得款项还清贷款本息后拥有剩余额度。如果继承人决定放弃抵押房产的赎回权，且房屋价值不足以支付货款额，金融机构也不得向继承人行使追索权。

郑秉文特别强调，美国模式的最大特点在于，美国联邦住房管理局除负责审查和认证贷款机构，还要为借贷双方同时提供担保；例如当借款人在贷款期间出现违约，美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金将负责赔付。

“由于承保人和投保人均可获得来自政府部门的保障，美国的住房反向抵押贷款项目才得以迅速发展。”郑秉文说。

英国：出售产权、终身免租

英国也是存上世纪60年代开始启动住房反向抵押相关业务探索。当时的产品设计是：老年人将房产抵押给贷款机构，以浮动利率计算贷款，并将贷款用于证券投资。

然而到了20世纪80年代，由于英国经济走势低迷、金融市场萧条。导致大量参与该项业务的老人遭遇亏损。尽管最终英国政府出手干预并对老人予以了相应补偿，“以房养老”的公信力还是受到了极大影响。

“进入21世纪后，随着人口老龄化加深，英国政府开始出面推动‘以房养老的业务发展。”中国养老金融50人论坛秘书长董克用告诉《瞭望东方周刊》，除了推出相应的贷款计划外，英国政府还特别安排英国金融服务局接管相关工作。

目前英国的住房反向抵押贷款主要有两类产品，分别是终身抵押贷款和住房转换计划。其中终身抵押贷款的申请人可将房产的全部或部分抵押，在继续享有房屋居住权的同时，选择一次性或按月领取贷款金。申请人去世或进入长期护理阶段后贷款即宣告到期，此时须将房产变现还本付息。

而住房转换计划则要求申请人将房屋的全部或部分产权出售给贷款机构，以此获得一次性或定期领取的免税养老金；除此之外，申请人还可以得到一份终身免费的租房契约，即老人可以居住在房屋中直至身故，且无需交纳租金。

董克用表示，这两类产品的相同之处是都对申请人提供“无追索权”保证，即当出售的抵押房产金额不足以还本付息时，贷款机构不得向申请人或其继承人追偿；而如果所售房产金额在还本付息后仍有盈余，盈余部分应归申请人或其继承人所有。

新加坡：用公房剩余租期换养老金

新加坡是全球人口老龄化发展速度最快的国家之一。该国2015年的人口统计报告显示，新加坡65岁以上老人占总人口比例已经从2000年的7.2%提高到了13.6%。

尽管承受着极大的养老压力，新加坡“以房养老”产品的发展之路也并非一帆风顺。

为保障国民的居住生活，新加坡政府早在上世纪90年代便推出了公有住房（又称政府组屋）项目。项目规定组屋屋契的购买上限为99年，且年轻人还可享受购屋津贴。

价格低廉的政府组屋项目使得新加坡全国近90%的公民都居住在公有住房内。这也导致新加坡一家私营公司在1997年推出的针对私有产权住房的反向抵押贷款乏人问津，尽管保险公司后来将贷款对象扩大到公有住房，但市场反应冷淡，最终这一业务在2008年被公司正式叫停。

为有效缓解养老压力，新加坡建屋局在2009年推出了面向政府组屋的房屋契约回购计划。这项由政府名义开展的回购计划规定，符合一定条件的公有住房户主可将其部分剩余租期出售给建屋局，申请人可继续居住原有房屋并定期领取一定的养老金补贴。

该计划特别指出，若申请人在其房屋契约到期后依然健在，新加坡建屋局将继续为其提供住所。

董克用告诉本刊记者，政府的参与最终大大提高了该项计划的公信力，从而引起不少新加坡老年人的关注。

离不开政府支持

“随着养老问题的日益严峻和住房反向抵押贷款潮流的不断兴起，各国政府都在日益加强了对相关业务的监管与支持。”银保监会相关负责人对《瞭望东方周刊》表示，如果说公众的理解和认同是住房反向抵押贷款产品得以普及的前提，那么政府的重视与支持则会对业务發展起到重要的引领作用。

该负责人指出，世界其他国家的推行经验表明，反向抵押贷款业务涉及面广，需要多领域共同合作。只有建立起相对完善的外部环境，这项业务才能得以稳健运行。

“老年人住房反向抵押固然是一款小众产品。但作为养老保障体系的一个有益补充，它的出现为有条件的老年人提供了一个全新的财务计划选项和额外的退休解决方案，有效提高了他们的退休现金流收入和晚年生活质量。”在郑秉文看来，唯有将老年人住房反向抵押养老保险尽旱纳入到中国的养老保障体系制度安排，并完善配套的法律法规、提供相应的政策支持，才有可能在供给端改善目前保险公司参与积极性不高、供给能力不足、参与意愿低下等现实问题。

“由于住房反向抵押贷款制度存在着较高的市场和技术风险，因此世界很多国家都是由政府出面，通过建立相关保障制度来降低借贷双方的参与风险。”郑秉文说。