房地产金融风险防范研究

石梅

【摘 要】近年来，我国房价一路攀升，尤其是在一线大城市，房价涨速更是惊人。房价不断上涨引来金融资金大量涌入，导致房地产金融风险不断聚集和加大。为防范房地产泡沫风险，中央前瞻性地提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，并反复强调，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险。本课题将从持续高涨的房价入手，从历史上房地产泡沫诱发金融风险的经验教训出发，多角度分析房地产金融风险，探索防范房地产金融风险的方法路经。

【关键词】房地产；金融；风控研究

我国自1998年实施房改政策，停止住房分配，实行住房货币化以来，一路攀升的房价成为大家普遍关心的热门话题。房地产行业的高速发展吸引了银行资金的大量涌入，又助推房价不断高涨。据房地产网信息显示：在北京2016年商品房住宅均价涨幅达到56.43%；在深圳新房价格涨幅59.9%；而2016年新增房地產贷款5.7万亿，占全部新增贷款45%，新增房地产贷款占据全部新增贷款近一半，房地产金融风险不断聚集和加大。

一、何为房地产金融风险？它主要包括什么？

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定性）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

二、历史上房地产泡沫破灭对金融经济的影响

20世纪90年代，日本、美国、中国香港都经历过楼市泡沫的破灭。

在日本，1985年借助广场协议，日元迅速升值，加之日本政府实行了金融缓和政策，大量资金涌入股市和房地产，1991年楼市终于崩盘了，最大跌幅高达70%，遗留下高达6000亿元的坏账。

在美国，上世纪80年代开始，美国一些从事房屋信贷机构开始降低贷款门槛，不仅将贷款人的收入标准调低，甚至没有资产抵押也可贷款买房，形成信用标准低的购房贷款，“次贷”因此得名。到2008年，美国房地产市场泡沫破灭，形成全球性的金融动荡和经济萧条。

在香港，1984年- 1997年期间，香港房价年平均增长超过20%。1998年- 2004年，香港楼市巨幅下跌。房地产泡沫破灭，房价出现下跌，需求下降，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿元，比同期香港的生产总值还多。有十多万人由百万“富翁”成为百万“负翁”。

纵观历史，每一次房地产泡沫破灭都严重地破坏了经济的正常运行和发展。

从历年房价和收入情况看，2001年全国平均房价874元，人均月收入716元，房价和收入基本持平。到2014年，全国平均房价达6595元，人均月收入3831元，房价和收入比达到2倍。目前，许多城市的房价和人均收入之比就更大了。

（一）是什么原因助推了我国房价一路高涨呢？

1、供需矛盾。从供需关系来讲，供求决定价格。住房供需平衡，房价稳定；供不应求房价就上涨。一是随着我国城市化进程的不断加快，城市人口快速膨胀，城里旺盛的住房需求推动房价上涨。

二是其他旺盛的住房需求，也助推着房价的上涨。如：基于人们收入增加和对美好生活的向往，需要高质量、高标准的改善性住房。

2、政策因素。一是土地财政政策推动高地价，助推房价上涨。在中国“土地财政”下，一些地方政府依靠“土地财政”挣钱。土地拍卖得高，房价成本就高，房价自然就高了。二是国家经济依赖房地产经济带动。到2017年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%，增幅比去年同期高出0.9个百分点，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量。

3、资金助推。信贷资金大量融入房地产市场，潜在金融风险加大。从银行贷款来看：2016年房地产开发贷款、按揭贷款余额26.7万亿元，占全部贷款的比例是25%。贷款成为房地产投资增长的主要推动力，同时，大量资金投入房地产，也使银行在这一领域的风险加大。

（二）潜在的房地产金融风险不断加大

主要原因：一是房地产开发商对贷款的偿还依赖于未来的预期收入。二是大多数购房者的首付额只占房价总额的30%左右，剩下的70%都来源于银行贷款，如果购房者中途出现突发情况等问题，致使无力偿还，会给银行带来损失。三是一些炒房客人为地囤积居奇，利用银行贷款在多处购置房产，造成房地产泡沫经济，最终可能将风险转移给银行。四是其他各路隐性资金通过各种渠道进入房地产行业。如有银行、证券、保险、信托、基金等机构通过银行同业、资管、大资管业务帮老百姓做理财投资的产品，有可能为追逐高收益用在某个房地产开发投资等等，金融资金大量涌入房地产行业，金融风险加大。

四、防范房地产金融风险的路经

（一）防范房地产金融风险

防范房地产金融风险，要认真落实中央精神，建立“房子是用来住的，不是用来炒的”的长效机制。一是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，顺应了住房领域需求变化，顺应了群众住房需求变化，加快发展租赁住房，改变过去大量发展商品住房，对低收入群体的租赁住房供给不足的矛盾，住房制度改革重心从保障困难群众有房可住转向全体人民住得更好。二是加快“乡村振兴”战略的实施，解决好城乡发展不平衡的矛盾，从政策层面给予乡村更多的政策倾斜，引导城市人口回流乡村，控制大城市人口膨胀，增长速度过快的矛盾。

（二）认真落实好中央精神，加强房地产金融调控

一是控制货币发行总量，控制房地产信贷增量，防止过多信贷资金流入房地产行业。二是着力降低房地产行业企业负债率，推动房地产企业结构调整和兼并重组，严格控制对高负债率房地产企业融资，加快房地产行业不良贷款处置速度。

（三）加强房地产金融监管

加强房地产金融监管，遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。一是建立房地产金融风险管理体系。建立起对房地产金融风险的识别、度量和控制，积极寻求金融风险管理的技术和方法，以对房地产金融风险进行有效识别、精准度量和严格控制。二是加强房地产金融风险管理，在确立管理目标、进行风险测评和衡量风险的基础上，制定预案，对可能发生的房地产金融风险进行事前预防、事中控制和准备处置方案，以防止和减少房地产金融风险可能造成的银行信贷资金损失。

（四）立法先行，分步实施，稳步推进房产税实施

房产税和房地产税是两个不同的概念。房地产税是一个综合性的税收体系而非单一税种，涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种都属于房地产税，即房产税也是房地产税环节之一。征收房地产税有三个主要作用：一是调节收入差距，促进社会公平；二是筹集地方财政收入，逐步代替土地出让金；三是增加保有环节税收，降低建设交易环节税收。房地产税改革是落实“房住不炒”。2018年政府工作报告中提出：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。房地产税立法进程开始加快。

通过政府、房地产商、金融系统联合，多措并举，综合实策，加强房地产金融风险的防控，促进金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部三个方面的良性循环，就一定能打好防范化解房地产金融风险的攻坚战。

（中国工商银行雅安分行综合管理部，四川 雅安 625000）