厘清思路 稳定住房租赁市场

周 琳

主持人：热点城市房屋租金上涨背后的根源是什么？

周 琳：首先，本轮热点城市房租上涨有以下几个特点：

一是涨势凶猛，不少城市涨幅较大、上涨较快。按中国房价行情网的数据，2018年7月，从房租同比涨幅看，成都以31%的水平领涨全国，深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨等城市也都超过20%；从房租环比涨幅看，长春、南京、贵阳、天津超过3%，广州、大连、北京、杭州、南昌、南宁、兰州、昆明、呼和浩特等城市超过2%。可以想见，一种生活必需品的价格，在一年内上涨2成、3成，一个月上涨超过3%，无论如何，这个涨幅都不算很低。特别是考虑到，对于很多在城市租房居住的群体来说，房租支出在可支配收入、消费支出中的占比已经较高，这个涨幅对其影响、冲击确实很大。

二是波及范围较广。从媒体报道看，这一轮房租上涨具有一定普遍性，不仅北京、上海、深圳、广州4个一线城市和杭州、合肥、天津等热点城市首当其冲，而且近几年房地产市场总体平稳的东北、西部地区一些城市也深陷其中，比如哈尔滨、南宁、兰州等城市。

三是对促进住有所居目标的影响显著。大、中城市房租持续高涨，大大加剧了城市新就业职工、外来务工人员等城市中低收入群体解决住房问题的难度。这种趋势一旦持续，可能意味着国家推动着力完善住房租赁市场、建立租购并举的住房消费模式的努力前功尽弃，实现促进全体人民住有所居目标将面临更大挑战；这种趋势一旦持续，势必带动城市衣食住行等价格的普涨，大大推高城市的生活成本，降低城市对人口特别是年轻人的吸引力，也必将降低城市的发展动力、创新能力和综合活力。

其次，本轮热点城市房租上涨背后的根源。

一是资本推动特别是投机资金流向垄断租房市场，自如、相寓、蛋壳等租赁机构为囤积房源恶性竞争，是本轮热点城市房租上涨背后的主要根源。在资本与机构合流的推波助澜下，才出现了房租快速、大范围上涨的局面：一方面，大规模的“城中村”改造，特别是与之相随的货币化安置等，减少了城市低价格租赁住房的供应。这个趋势这些年一直在持续。根据1%人口抽样调查数据估计，2015年，城市家庭租赁住房居住的占比20.3%，其中，城市家庭租赁“城中村”住房居住的占比为4.2%。人口净流入量大的大中城市租赁“城中村”住房居住的家庭占比高达8.7%。从纵向对比看，2005年、2010年和2015年3个时间点，城市租赁住房家庭中租赁“城中村”住房的比例分别为30.7%、24.8%和23.3%，逐步下降7.3个百分点；同期，全国城市家庭中居住在“城中村”的比例分别为26.1%、19.4%和16.4%，也呈现明显下降态势。与这一时期大规模的棚户区改造（“城中村”改造）的趋势是一致的，比如，河南郑州、山西太原等地的棚改实际主要是“城中村”改造。“城中村”住房，尽管安全、卫生、设施配套等方面的条件差一些，但租金较低，“城中村”改造的推进会减少城市低租金房源的有效供应。2016年以后，不少城市在“城中村”改造中推行货币化安置，不仅减少低租金租赁房源的供应，还减少了城市存量房源，加剧了住房和租赁住房的供需缺口。此外，北京等城市启动的整治地下空间、打击群租、拆除违章建筑等行动，在提高城市安全、宜居水平的同时，也减少了低品质、低价格房源的供应。

二是严格限购以后，很多具有一定住房支付能力的群体，也被动地挤进住房租赁市场。自2016年下半年开始的新一轮严格限购政策，抬高了“新市民”在人口净流入量大的大中城市，甚至中心城市周边城市（比如河北廊坊、张家口，浙江嘉兴）等地购买商品住房的门槛，不少可以依靠“六个钱包”买房的“新市民”只能先去租赁住房，这些群体住房支付能力较强，租赁的住房品质较高、价格较高，也拉高了城市租金水平。此外，北京、上海等城市执行的禁止“商改住”住房交易的政策，进一步减少了“新市民”等群体解决住房的渠道，“商改住”住房的潜在购买者也被动进入住房租赁市场，必然进一步增加了租赁住房的需求。一方面，租赁住房房源特别是低租金的租赁住房房源在减少；另一方面租赁住房的需求又在增加，使得一线、二线城市的租赁住房供需矛盾加剧，再与“毕业季”等传统的促进租赁住房租金上涨的因素叠加，出现大面积房租上涨也就难以避免了。实际上，不少城市去年以来已经采取了积极措施，努力增加租赁住房的有效供应。比如，上海市提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地将占到住宅供地的30%，计划推出租赁住房70万套；北京市2018～2022年计划新建150万套住房，其中租赁住房约50万套，占1/3；深圳“十三五”期间计划建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房；广州市2018～2022年计划推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。北京、深圳也都明确了租赁住房供应计划和目标。自然资源部、住房城乡建设部确定了北京、上海、沈阳、南京等13个城市，开展在集体土地上建设租赁住房的试点。但是，从制定规划、确定地块、建设住房，到形成有效供应，需要较长的时间。短期内，租赁住房房源有效供应不可能迅速增加、形不成规模效应，在需求明显上升的情况下，房租上涨就有其内在逻辑了。此外，不容忽视的是，宏观经济环境的影响，也是房租上涨的一个不可忽略的重要因素。伴随中美贸易战的持续，石油、铁矿石等能源和矿石原材料，以及大豆等大宗农产品价格必然会有一定程度的上涨，输入性通货膨胀不可避免。此外，今年夏粮收购量出现显著下滑，入夏以来东、中部不少农产品主产区又出现明显的降水，有些甚至出现洪涝灾害；对房地产市场严厉调控政策的持续，商品住房市场难以再发挥以往事实上的货币“蓄水池”作用。这些因素的叠加，使得我国经济运行中出现较明显的通货膨胀必然成为大概率事件。分析近期房租的普遍上涨，不能忽略这一背景。

主持人：稳定住房租赁市场重要性是什么？

周 琳：理性分析房租上涨的根源，目的还是为了厘清发展住房租赁市场、维护住房租赁市场稳定的思路。

一是住房租赁市场是城镇家庭住房来源的重要渠道。2015年我国城镇共3646.3万户家庭租赁住房居住，占城镇全部家庭总量的16.1%，城市这一比例更是高达20.4%。

二是租赁住房的需求在房价较高、人口净流入的热点城市最为迫切。我国各城市之间租赁住房占比高度分化，2015年，全国290个地级及以上城市的城镇租赁住房家庭在全部家庭中占比在1.6%至72.8%之间，租赁住房家庭占比超过30%的21个城市中，分别有7个和6个城市分布在珠三角和长三角地区。2015年，租赁住房家庭数超过30万户的24个城市，包括上海、深圳、北京、广州、东莞、佛山、重庆、杭州、成都、宁波、苏州、厦门、温州、武汉、天津、金华、昆明、西安、泉州、中山、无锡、福州、南京、合肥等，基本上覆盖了所有房价较高、人口净流入量较大的热点城市。

三是住房租赁市场在解决新市民住房问题中发挥的作用不可替代。与购置住房居住的家庭相比，租赁住房居住的家庭收入水平较低、新就业家庭占比较高、以外地户籍尤其是外地农村户籍为主，跨省迁移比例最高。2015年，城镇租赁住房家庭中，70%以上为外地户籍家庭，其中，外地农村户籍和外地非农户籍占比分别为55.3%和18.1%。在城市中，租赁住房居住的家庭，外地户籍占比更是高达81.4%。同时，与购置住房居住相比，租赁住房居住的家庭，尽管人均住房面积较小、设施配套水平也较差，但距离工作地点较近、通勤时间较短，职住平衡水平更高，更符合新市民的住房需求。