热点城市房屋租金暴涨的成因与对策

汪利娜

主持人：您认为是什么原因诱发了此轮热点城市房租的大幅上涨？

汪利娜：2018年在住房城乡建设部和各级政府的一系列严防死守的调控政策下，房价大幅上涨的势头得到了初步的遏制，可近期房租的上涨却令人咋舌。据中国房地产协会中国房价行情网的数据显示：7月北京房租同比增长21.89%，更有甚者，成都、深圳、合肥、天津、重庆和贵阳涨幅超过北京，分别高达30.98%，29.68%，26.44%，24.39%，24.04%和23.10%，还有18个城市房租同比涨幅在10%以上。

从表象看，中介抢房大战、恶性竞争、哄抬价格是此轮热点城市租金上涨过快的推手。其实，房屋中介靠低价拿房高价出租屡见不鲜，吃差价一直是中介的经营之道。那么，为什么过去住房租金一直涨不上去，且租售比一直偏低，房东70年都无法收回购房投资，如今一些大城市的房租涨幅之大却令人难以接受，其中的缘由不乏个别中介的兴风作浪，但更值得关注的是如今租赁市场的大环境及供需关系已悄然发生了变化。我认为此轮热点城市房租大幅上涨的主要原因如下：

一是政府住房政策的变化提升了租赁住房的需求。2016年为抑制高房价，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2018年中央经济工作会议明确指出“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”成为建立房地产长效机制的一个重要举措，“租售并举”使租赁住房的市场地位显著提高。广州带头出台的“租购同权”及北京等其他城市的迅速跟进，使许多买不起房的城市常驻人口和新市民看到在城市生存与发展的新生机。政府政策转变营造出一种新的住房模式—租房可以与购房人一样享受同等的公共福利，如就近入托、上学等，这无疑会诱发新的租房需求。

二是新建商品住房供给不足加剧租赁房的需求。为抑制房价上涨过快，各地频频出台的调控措施都是“限”字当头，无论是限价、限购、限售，还是限离婚、限贷都是从需求面入手，抑制住房需求的释放。许多人把2017年房价上涨归咎于二线城市抢人大战、棚改危改，这些都是实实在在的住房需求，城市化必然会带来城市人口的增长，城市化一定会有旧城的更新改造，由此带来的住房需求迟早都会以一种租或购的方式释放出来。面对城市化和旧城改造带来住房需求的增长，一些大城市住宅用地供给不足，带来新建商品住房供给下降，必然会推动房价的上涨。用行政的手段将新建商品住房的价格是限制住了，但一手与二手房的价格倒挂，价差的诱惑又会带来新一轮房抢购大战，行政干预“限”的恶性循环不仅波及售房市场还会波及租房市场。因为，售房和租房市场就是一个跷跷板，售房市场无法满足的住房需求必然会转向租房市场，棚改危改、刚毕业的大学生和各类城市新市民都需要租房过渡、周转或长期滞留，这些无形中都加剧了租房的紧缺和租金的上涨。显然，当政府的土地、住房政策常常与未来城市化的主旋律相左时，忽略租房售房市场的相互关联，售房价格可以用行政的手段压住，租金上涨就不可避免地发生了。

三是大城市租赁住房供给短缺。我认为，租金上涨的症结还是租赁住房供给不足。我国城市住房自由率虽高达89%，但多年来“只售不租”的房改政策使中国城市租赁住房发展严重滞后，特别是大城市和特大城市，租赁住房供给更是严重不足。据住房城乡建设部和易居研究院统计分析，目前中国大概有1.6～1.9亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21～27%。但面对庞大的租房需求，租赁房的供给却十分有限。租房的供给多以个体私营业主为主，租房品质差，租期短、克扣押金，缺乏规模化、专业化的经营机构及政府法律法规不健全、监管不到位都制约了租赁租房市场的发展。加上这两年首都“疏解整治促提升”工作的全面展开，梳理非核心功能，清理拆除城中村违建、城乡结合部的出租大院和工棚成为重中之重。但在大规模的拆除违建和非正规住房的同时，公租房和其他租赁性住房的供给并没有跟上，且与大学的毕业季重叠，这无形中都会加剧租赁房短缺，推动租金快速上涨。因此，维系适当规模和多元化的住房租赁市场是满足城市社会群体多样化的住房需求不可或缺的。

主持人：针对此轮热点城市房屋租金价格上涨，您有什么具体政策建议和措施？

汪利娜：我认为要从制度上消除租金大幅上涨的基础，深化住房供给侧的改革，增加可支付商品住房和租赁房的有效供给可能才是解决问题的正道。

第一，明确政府培育租赁住房市场责任主体的职能和作用。一是“兜底线”。增加租赁住房的供给并不是要求政府大包大榄、大干快上、大规模的兴建公共租赁房。从国外的经验和深圳住房改革新方案来看，政府不应是租赁房供给的主角。政府兴建和持有的公租房应占租赁住房市场的10～20%左右，且主要应面向低收入、住房困难、残疾和特殊困难群体。以减少政府投资经济社会效率低下、腐败及政府项目过多带来的资源的错配。二是政策指引激励和制度建设。减少政府直接进入租赁市场并不意味着放弃政府责任，而是要求政府通过调查研究，分析市场需求、供需变化，因地制宜，因城施策，制定出符合当地经济社会发展实际的住房政策，改变以往一哄而上的做法，特别是在一些人口净流出的城市，短期的租房短缺可能会随着人口净流出变成闲置和过剩。所以，政府应更多借助市场的力量，运用土地、税收和金融政策引导民营企业、私人业主、非盈利组织、房地产企业和其他长期机构投资者有序地进入租赁市场，增加租赁房的有效供给。有效的供给既不是兴建的租赁房越多越好，也不是越高大上越好，而是要与居民的收入水平、住房需求相匹配，以满足多层次的租房需求。政府还要通过完善法律法规、信息披露、监督管理等制度建设为租赁市场健康发展营造良好的制度环境。

第二，政策激励引导更多社会资源进入租赁市场。租赁住房具有投资收益率低、回收期长和经营管理成本高的特点，这使得许多房地产企业和投资机构不愿意涉足租赁市场，因此，政府要深化体制机制改革，以制度创新和政策激励促进租赁市场发展。

第三，金融支持。租赁房开发经营投资资金需求量大、回收期长的特点使其更需要长期资金的支持。在政府政策指引下，近年来，工、农、中、建、交5大国有商业银行开始在北京、上海、广州、深圳、杭州等人口净流入城市“试水”长租赁公寓。如建设银行一方面对企业提供优惠利率开发贷、贷款展期；另一方面给承租人提供“安居贷”。金融机构的介入有其积极的一面：对房地产企业和政府来说，可以缓解开发经营租赁住房长期资金不足的后顾之忧。对承租人来说，“安居贷”可缓解长租客一次支付一大笔租金或押金资金不足的问题，且可锁定租金，避免租金上涨。对银行来说，在一二线城市“五限”政策频出和银监会禁止信托类资金违规投向房地产和严防金融风险的背景下，房地产信贷增速受限，银行也需要因时因势而变，通过金融创新、产品创新、服务升级，寻找新的资金出口和新的利润增长点。也正是由于金融机构支持房地产企业推出的长租公寓，在一定程度上满足房主和承租人便捷、安全和稳定的住房需求，使长租公寓作为新生事物在近年来才得到较快的发展。

第四，加强法规建设和市场监管。要解决百姓租房“搜寻成本高、中介服务不规范”，如无照经营、不退押金、哄抬租金、群组转租等问题，简单一两次约谈是不够的，政府要强化服务与监管，包括完善法律法规建设，对出租人、中介和承租人的责、权、利做出明确规范，改变租赁市场无法可依、无章可循、市场秩序混乱和合同不规范的现状，特别是中介机构的市场准入、资质、运营状况要有标准、有监督，有问题及时整改。政府还可通过“互联网+租赁房信息”在出租人和承租人之间搭建信息桥梁。目前，许多城市购房有网签信息，其实租房信息也应可以网上公示和查询，信息透明可减少承租人的搜寻成本，政府和行业协会还可为市场提供指导价格，避免信息不对称导致中介创租寻租行为泛滥，有利于提高租房分配和交易的效率。各城市政府应开通租房市场投诉举报热线，及时解决百姓租房遇到的难题。这些制度性的建设将为住房租赁市场的健康发展保驾护航。