轨交地产促进土地集约利用探讨

邹钰城

摘 要 随着中国城市多元化进程的不断加剧，城市人口不断增加，城市居住区建设不断外延，交通拥堵、土地稀缺、能源消耗及环境污染等问题愈发显得突出。因此，以公共交通为导向规划土地开发TOD（transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发）、构建紧凑型城市对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有积极意义。

关键词 轨道交通；地产；土地集约

引言：

TOD模式，是以公共交通为导向的开发（transit-oriented development），在规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种规划设计方式。

城市轨道交通TOD 开发主要围绕城市轨道交通场站进行多样性、混合化、高密度的土地开发。TOD开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，推进城市功能复合的建设，形成多赢的局面。可以实现城市土地的二次利用与空间拓展，进而推进城市功能复合，推进城市更新。

一、我国城市轨道交通发展现状特征

截至2017年底，京沪城市轨道交通运营里程在全球处于领先地位，其中上海以732.2公里的运营线路长度排名第一，北京以685.1公里位列第二。与国际城市相比，上海和北京已经超越首尔（595.8公里）、伦敦（436.0公里），成为目前世界上运营轨道交通线路最长的两个城市。

此外，成都、重庆、武汉3个城市的轨道交通运营线路长度均超过200公里，线路条数均达到六条及以上，骨干网络已经形成。包括大连、天津、苏州、郑州和杭州在内的14个城市均已形成100公里以上的线网规模，占已开通运营轨道交通总城市个数的41%。这些城市均为经济发达、综合实力较强的一线和新一线城市。

数据说明：数据来源于《中国城市轨道交通年鉴（2017）》及各市轨道交通规划，时间节点主要以2020-2022年为限，沈阳和贵阳两市以2023年为限。

城市轨道交通人均里程和线网密度不断提升，轨道交通人均里程和线网密度可以体现一个城市的轨道交通便利程度和覆盖面。截至2017年末，南京以轨道交通人均里程0.44公里/万人居全国第一位，比香港高出0.08公里/万人。北京、上海、深圳、广州、大连和武汉6个城市的轨道交通人均里程位于第二梯队，这些城市已开通运营的线路均达到4条以上。

中国轨道交通线网密度排名

从轨道交通线网密度来看，可见近几年除一线城市外，我国新一线城市如南京、武汉、大连、成都、郑州等城市轨道交通的建设进程明显加快，线网密度和便捷度在不断优化。

二、合作开发成为房企参与TOD主要途径

研究报告认为，“十三五”时期，随着中国城市轨道交通建设仍将高速快进、集中发展，TOD开发将进一步提速和完善。土地利用集约化，开发主体专业化，是未来发展的主要趋势。

合作开发成为房企参与TOD的主要途徑。深圳作为轨道交通物业开发先进城市，已经形成入股开发企业、创新BT模式、代建模式、收益权合作模式、股权合作模式等合作开发模式。从整个国内来看，在轨道交通物业开发的合作模式实践中，股权转让模式是最为成熟的模式，深圳的实践具有极大的借鉴意义，灵活多样的合作模式是未来轨道交通物业开发顺利进行的保障。

三、合作铸就双赢

合作开发不仅可以推进土地的集约化开发，实现城市土地的二次利用与空间拓展，为土地资源日益稀缺的一线及重点二线城市增加了可利用的土地资源。如深圳地铁集团在建设上盖物业过程中，再造地铁上盖平台面积近100万平方米，相当于为深圳市盘活了1平方公里土地。

其次获有助于对物业开发收益，有利于反哺轨道交通建设的投资。由于城市轨道交通建设投资规模大、建设周期长、投资回收期长的特点，建设资金往往难以为继。但是在引入TOD开发模式后，获得成功的案例屡屡出现。

四、总结

尽管国内直到世纪交替时才引入TOD策略，目前已有一些关于TOD轨交地产业态相关开发和学术著作在专业相关刊物中越来越多出现。越来越多的城市，诸如北京、上海、深圳等，在概念规划中也运用到了TOD策略。可以预见，在土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说这将是不仅仅是未来城市的发展趋势，对于开发商而言，轨交地产的相关业态开发也将成为新的商机。