我国保障性住房融资分析和建议

徐璐

摘 要 保障性住房不仅是政府为减缓国内房价迅猛上涨，扼制资产泡沫的重要宏观调控手段，还是我国构建和谐社会的一项重大民生工程。随着保障性住房建设的不断推进，融资困难成为制约保障性住房供给的重要原因之一。本文就目前国内保障性住房融资环境展开分析，并针对其存在的问题提出几点建议。

关键词 保障性住房；融资问题；对策建议

一、保障性住房概述

1.背景介绍

保障性住房指的是政府部门为中低收入住房困难家庭或个人所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等。

我国保障性住房起源于公有住房福利分配制度，1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是我国房改的开端。接下来很长的一段时间里，我国的保障性住房都是以经济适用房为主，直到2011年，国家将其纳入到五年计划中，才进入到“加速跑”的阶段。

2.建设资金来源

早期的保障性住房建设资金主要依赖于政府投入和银行贷款。随着市场经济的开启，社会资本逐渐活跃，对公共建设也表现出较强的积极性，建设融资模式逐渐向银行、债券、基金等资本市场和政府、机构及个人投资者共同参与的市场化融资方式转变。目前的资金来源主要有以下三种：一是以中央和地方的財政资金投入、土地出让净收益、住房公积金增值为主的直接财政投入融资模式；二是以银行贷款、地方政府发债、住房公积金贷款等为主的政府主导的负债型融资模式；三是以REITs和PPP为主的政府与其他市场主体共同参与的融资模式。然而，随着建设的不断推进，不同的融资模式相继暴露出自身的短板，严重妨碍到保障性住房可持续发展。如何有效解决当前的融资瓶颈已经成为进一步推动这项民生工程的战略性问题。

二、保障性住房融资面临的问题

1.财政资金投入比重及其增长空间有限

近十年来，就财政投入而言，政府明显加大了保障性住房建设的支出力度，不但财政支持资金规模持续加大，在财政支出的比重也有了很大的提高。但问题是，财政资金终归是有限的，这也就决定了其在保障性住房支持的有限性。而我国正处于城镇化高速发展的阶段，住房保障需求在不同地区呈现出高低不均的发展趋势，保障范围日益扩大，后续的财政压力只增不减。

2.土地出让收益和住房公积金增值收益运用受限

虽然土地出让金是一个雄厚的资金来源，但它也是地方政府的其他支出项的资金保障。由于保障性住房投资缺乏直接的经济效益，地方政府往往积极性不高。加上越来越严格的耕地管制和房地产业去泡沫化等因素导致的土地价格增幅放缓的影响，未来土地出让的短期收益可能会出现不确定性，难以形成对住房保障的稳定资金供给。通过公积金增值收益获得的资金来源稳定却增长缓慢，其合理性也受到诸多质疑。

3.地方债务和融资平台存在相当程度的违约风险

为解决资金供给不足问题，一些地区积极开发了债务融资渠道。企业债券具有期限长、利率低的优势，给解决保障性住房融资问题带来了福音，但住房建设所需资金规模庞大，即便不考虑政府违约，也存在相当程度的违约风险，间接影响了债券等其他融资平台的融资效果。

4.缺少政策性支持文件和激励机制引导

保障性住房建设的利润虽不高，但社会需求量大，消费稳定且市场风险小，总的来看，是存在利益空间的。然而，由于目前我国在为保障性住房建设进行社会融资的方面还缺少政策性支持文件和激励机制，对潜在的民间资本的吸引力还有很大的上升空间。

三、优化保障性住房融资的对策

1.政府发挥融资的主导作用

对于这类公益性较强的建设投资，政府是连接多方的重要枢纽。政府在进行融资规划时，要明确自身的主导地位。一要保证本身对保障性住房的资金投入；二要积极吸引社会闲散资金；三要对吸收来的资金有妥善的管理；四要对各方进行监管，建立公开透明的信息制度，严防资金挪作他用。

2.设立专业的保障性住房融资管理机构

资金并不是一募集到就能投入生产，即便是投产也做不到一蹴而就。那么，对尚未使用的资金进行专业管理就显得非常有必要。设立专业的保障性住房融资管理机构一来可以对资金的流入流出有清晰的记录，便于调整和监督；二来为合理运用这笔资金的增值收益提供有效途径。

3.合理引入社会资金和市场机制

如前所述，财政资金的有限性意味着其不能长久地作为融资的主力军，而应发挥出四两拨千斤的杠杆撬动作用。一方面政府需要提供起足够的政策保障，让社会资本放心进入市场，另一方面要巧用财务杠杆，如给私人开放商提供低利率贷款，设立一些政府性质的机构，对相关的保障性住房建设和消费融资进行增信，提供担保以活用财政资金。

4.建立健全相关法律法规，支持保障房建设

住房保障是一项长期的社会工作，资金的融通足以影响到社会的方方面面，因而必须建立健全相关法律，从制度层面保障其有效性和可持续性，继而确保融资的稳定性。立法工作向来都是不可或缺的，而我国在这一方面的法制建设相对滞后，应积极主动借鉴国外成功经验，来为我国的保障性住房事业保驾护航。

参考文献：

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