深圳人才房对商品住宅价格影响分析

宋博通 杨玉竹 王勇

摘要：深圳房地产市场中人才房的角色和作用愈加重要，随着人才房的推出，商品住宅价格也会发生改变，文章以深圳为例，对商品住宅价格变化进行实证研究，同时通过考虑人才房供给对商品住宅市场产生的不同挤出效应，分析人才房推出对商品住宅价格产生的影响。

关键词：人才房;商品住宅价格;挤出效应

一、引言

深圳的高房价、住房难一直备受关注。 2016年深圳新建商品住宅价格暴涨了62.5%，二手住宅增长了29.0%，10月“深八条”出台，一定程度上遏制了房价的疯长，2017年上半年深圳房价虽小幅下跌，但依然屹立高位。在人才集聚的深圳，以目前的房屋居住水平，不仅是普通人，即便是来深发展的人才也难以承受如此高房价。人才是一个城市创新的基石，深圳的高房价直接导致人才住房难以及人才流失问题，以至于深圳创建国际化创新性城市步履维艰。针对深圳人才面临的高房价问题，深圳市政府计划在“十三五”期间新增筹集建设人才住房和保障性住房 40万套，其中人才安居房 30 万套，以此缓解近年来由于高房价逼走人才的问题。

随着深圳人才房大规模地建设，新的问题也随之产生：人才房推出是否会影响普通商品住宅市场的发展，是否对商品住宅价格产生影响以及影响程度如何，这些问题引起社会各界的广泛关注，成为亟待解决的现实问题。在城市化进程中，影响商品房价格变化的因素有很多，从已有文献看，大部分都是通过供需两方面研究房价影响因素。随着人才房建设制度的日臻完善，对商品住房价格有何潜在影响，目前尚缺乏理论研究，笔者考虑人才房供给对普通商品住房市场产生的不同挤出效应，通过建立多元回归模型，将影响商品住宅价格的因素分为三大类：住房供给;住房需求，包括商品住房和保障性住房供给量;住房投机。量化商品住宅需求量，以2016年深圳人才房供给量对商品住宅需求挤出为例，分析人才房推出对商品房价格产生的影响。

二、商品住房价格多元回归模型的建立

为分析人才房推出对商品房价格产生的影响，本文利用多元回归模型分析住宅价格的影响因素和发展趋势。文中涉及住房需求的测算，包括新增需求、改善性需求。在模型中，选取以下变量，设定自变量商品住宅需求为 D、每年新增商品住宅供给S1、保障房供给S2、住房投机对价格的影响为 SI;商品住宅平均交易价格设为 P，作为因变量。根据所选的P、D、S1、S2、SI 建立的多元线性回归模型如下：

三、深圳市商品住房价格多元回归模型的实证研究

本文以深圳市房地产市场为例进行分析，对住宅的需求进行测算。

（一）住宅需求、住宅平均销售价格、住房供给、住房投机对价格的影响变量选取

住宅需求测算的公式和假设如下：新增需求=新增城镇人口×深圳市人均住房面积;改善需求=户籍人口户数/30×100，假设每个家庭 30 年换一套房，更换的新房面积为100m2。

假设深圳的住房自有率为 40%，那么有 40%的住房需求通过购买实现，60%通过租赁市场实现，所以得到：总需求=（新增需求+改善需求）×0.4。

商品住宅平均交易价格数据根据2006～2016年《深圳统计年鉴》相应统计数据整理。新增房供给数据采用2006～2015年新建住宅竣工面积与新建保障房竣工面积两个变量。住房投机对价格的影响以价格变化来衡量，即上一年商品住宅平均交易价格与前年商品住宅平均交易价格的差额，而上一年价格上涨越多，越会刺激当年价格上涨，数据来源于2006～2016年《深圳统计年鉴》。相关经济数据见表1。

（二）回归模型检验

使用OLS方法对数据进行分析，得出分析结果，模型R2=0.86说明拟合优度良好。图 1 中两条曲线分别为利用原价格数据形成的曲线 PRICE 和利用模型拟和后的曲线 EPRICE。深圳市商品住房价格多元回归模型如下：

P=17764.43+14.55D-30.96S1+37.43S2+0.26SI

四、深圳人才房推出对商品住宅价格的影响

国内外研究表明，保障性住房供给对商品房市场有一定的挤出效应。虽然人才房从保障性住房中剥离出来，但依然具有福利性质，因此人才房供给对商品房市场也有一定的挤出效应。

2016年深圳实际房价P*=52188元，2016年变量D=557.33万m2，S1=280.64万m2，S2=334.54万m2，SI=9451元，将其代入模型得到P1=32174元，实际房价与模拟得到的房价差距为 P*-P1=52188-32174=20014元，导致2016年深圳房价上涨的因素有很多，笔者将这些因素归纳为人才房因素和A因素，则这两大因素导致房价上升了20014元。

2016年深圳人才房供应3.2万套，假设每套人才房100m2，则2016年深圳供应人才房320万m2，相当于商品住宅需求D减少了320万m2，又因为人才房供给对商品房市场有一定的挤出效应，分别假设挤出效应为1：1以及1：0.6时人才房推出对商品住房市场价格的影响。

1. 挤出效应为1：1时，即D减少了320万m2，S1减少了320万m2，则人才房推出前D=557.33+320=877.33万m2

S1=280.64+320=600.64万m2

则P=26923

P*- P=52188-26923=25265元，所以A因素导致房价上升了25265元，则人才房因素导致房价降低了25265-20014=5251元

2. 挤出效应为1： 0.6，即D减少了320万m2，S1减少了320*0.6=192万m2，则人才房推出前D=557.33+320=877.33万m2

S1=280.64+192=472.64万m2

则P=30885

P*-P=52188-30885=21303元，所以A因素导致房价上升了21303元，则人才房因素导致房价降低了21303-20014=1289元。

五、結论

综上分析，由于挤出效应的存的，人才房推出对商品住宅价格有一定的影响，在一定程度上会使其价格下降。当挤出效应为 1、0.6时，人才房建设对商品房价产生的影响分别是 9.14%、2.41%，说明挤出效应越小，对商品房价格的影响就越小。由此看来，人才房推出不仅可以作为城市竞争力的重要角色，而且其在一定程度上隔离了商品住房价格上涨的冲击。

参考文献：

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[2]王先柱，赵奉军. 保障性住房对商品房价格的影响——基于1999～2007年面板数据的考察[J].经济体制改革，2009（05）.

[3]R.JOHN.Crowding out effect of to

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（作者单位：深圳大学土木工程学院）