房地产成本精细化管控探析

林艺娜

摘要：房地产企业的发展对于我国的经济增长有巨大的贡献，同时也为改善人民生活质量积极努力。房地产企业的发展速度极快，但是随着国家对房地产企业的调控力度不断增大，房地产企业还需要进一步提高自身的运营水平来达到高效的发展状态。房地产企业的成本投入极大，为了使成本效益提升来降低企业的运营成本，企业应当实施精细化的成本管控并更全面地控制成本产生。

关键词：房地产；成本管控；精细化

一、背景分析

房地产行业在近年来的发展速度极快同时也受到了极高的关注，而房地产企业的运营和管理水平不仅会影响到企业自身的发展，同时地产建设方面的工作也与企业的运营有紧密联系。由于我国的房价增长速度较快，国家不断出台调控政策来规范房地产企业的运营和发展，这也意味着房地产企业自身需要加快管理工作的升级。成本管控是房地产企业运营和发展都十分重视一项工作，但是很多企业的成本管控工作不够精细和全面而导致成本效益不够理想。为了有效控制企业的运营成本并提高企业整体的运营能力，企业需要实施更加精细化的成本管控工作，合理地控制成本产生并规划企业的运营活动，进一步提高房地产企业的管理与发展能力。

二、房地产企业成本管控中的不足

（一）成本管控体系不完善

房地产企业进行成本管控的主要目的是为了控制企业的成本投入并创造更大的利益，但是对企业的长期战略发展相对忽视，这也导致现有的企业成本管控体系不够完善。房地产企业由于涉及到的运营环节众多而导致成本管控的范围较大，企业的成本管控体系与运营工作的联系程度不高，因此体系的内容大多也是围绕财务方面展开而没有具体联系企业的运营。而现有的成本管控体系与其他管理工作的联系程度也不够紧密，所以房地产企业的财务管理还存在一定的不协调而无法有效地控制企业的运营活动。

（二）成本管控方法不够科学

整体来说房地产企业的成本管控的发展速度较慢，无法跟上企业的发展速度而存在一定的科学性不足的问题。房地产企业通常会在运营初期设定具体的成本目标并在运营结束时进行成本的总结与分析，但是对企业运营过程中的成本管控能力较弱，这也与企业获取各个阶段的成本信息的能力不足有一定关系。房地产企业实施成本管控方法的更新速度相对较慢，主要是因为企业中的财务人员的财务管理能力提升不足以及对现有信息技术的掌握较少有关，企业还需要重视对管理人员的培养工作。

（三）内部控制应用深度不足

内部控制在房地产企业中应用相对较广，虽然内部控制已经在成本管控中使用但是应用深度相对不足而导致作用较小。现阶段房地产企业的成本管控很多是脱离内部控制而进行的，这也导致企业无法对各个阶段的运营环节进行合理的成本控制并获取相关的成本信息，企业只能得到具体的成本结果而无法明确成本产生过程中存在的问题，所以仅凭最后的成本结果无法对企业的运营管理进行有效的调控。其次内部控制的开展不足也导致后续的成本管控计划无法具体实施到各个部门当中，成本管控的效果也受到了较大的限制。

（四）评价与监督开展不足

当房地产企业进行成本管控工作时会得到企业最终的成本情况，但是企业对运营过程中的经济活动的评价与监督工作开展较少，所以企业得到的成本情况也存在一定的不准。房地产企业虽然也会开展评价工作，但是主要是针对企业的绩效开展而没有对企业的成本活动进行较全面的评价，所以企业很难有效地掌握各个成本活动是否符合要求，评价工作开展不足也导致企业无法有效控制不必要的成本。其次企业对成本活动的监督力度不足，所以无法及时发现存在的违规现象并进行处理，这也是导致成本管控不准的原因之一。

三、房地产企业精细化成本管控的措施

（一）加强成本管控体系完善力度

成本管控体系是指导房地产企业成本管控的重要前提，也是房地产企业首先需要进行完善的关键。房地产企业的成本管控体系首先需要与企业的运营工作进行有效的结合，重点关注企业的地产建设项目的各项经济活动特点以及企业的其他运营工作特点，在确定体系内容时包含相关运营工作并明确成本管控工作的标准，进一步提高成本管控的准确性。其次成本管控体系在房地产企业不是独立存在的个体，而需要与预算管理、资产管理等有效结合而形成完整的财务管理体系。同时该体系还需要从企业的短期至长期的运营管理出发来设定成本管控模式，不仅关注企业的盈利能力还需要注重企业的战略发展能力以及对外部环境的适应能力，确保通过现有的管控体系能够提高企业的运营管理质量来推动企业整体发展。

（二）优化成本管控工作方法

房地产企业的成本管控方法需要保持不断发展的状态，因此企业需要重视对成本管控方法的优化工作。现阶段作业成本法是一种相对成熟的成本管控方法，是基于前一阶段的成本情况来调整后续的成本计划并配置运营资源的方法，房地产企业需要在运营的整个过程中都进行成本管控而不应该只是在事后进行，通过不断总结运营中各个小阶段的成本情况并优化后续的经济活动计划来提高有效成本的所占比例。企业还需要充分利用信息化系统来提高成本信息的收集和处理工作，通过培养管理人员来提高对最新成本管理方法以及科学技术的掌握能力并带动企业管理能力的全面提升。

（三）深化内部控制的应用

内部控制对于房地产企业的成本管控有重要的辅助作用，企业需要深化内部控制在成本管控中的应用。房地产企业在进行运营工作前需要设定成本管控计划并通过内部控制来细化各工作人员的成本管控职责，企业能够通过内部控制来获取各个阶段的运营情况并进行相应的运营调整，成本管控能够更加精细而全面地进行而减少不必要的成本支出。在运营过程中内部控制工作需要对业务活动以及财务活动进行控制，确保能够按照成本计划和预算方案进行而不脱离企业控制。在进行成本结果处理时，企业需要根据运营情况来确定后续的运营规划，通过内部控制为纽带来与其他管理工作形成良好的联系，能够根据各个部门的工作特点来划分相应的运营工作任务。

（四）完善评价与监督工作

为了能够及时掌握自身的成本产生情况，房地产企业需要完善运营工作的评价与监督工作并推动成本管控的深层次应用。传统的成本管控对企业运营过程中的状态以及问题确定能力不足，企业的评价工作还需要着重对各项成本支出进行管理和评价，对于成本产生的原因、数量以及最终效益都进行相应的分析和评价，判断成本产生的合理性和必要性来确定其是否为必要成本，当相关成本支出判定为非必要成本时后续类似的成本产生需要慎重考虑，尽量减少不良的成本产生以及相应的财务压力。企业同时需要加强对成本活动的监督工作，对于不够合理的成本产生环节进行识别，严肃处理成本混乱产生的问题并采取有效的措施来预防相关问题的再次产生。房地产企业需要从现有的成本产生特点来预测未来的成本风险，根据风险特征来提前做好风险预警和治理工作，避免成本风险为企业的运营和发展带来不利的影响。

四、展望

房地产企业现阶段的发展势头良好，但是随着国家的调控力度增大以及行业内部的竞争压力加大，房地产企业的运营和发展压力也相应增强，企业需要提高自身的管理能力来更好地适应未来的发展局面。成本是影响房地产企业运营和发展的重要因素，而企业需要使成本管控往精细化方向发展，不断提高成本管控的科学性和全面性来更好地约束企业的经济活动，使企业能够保持更良好的財务和业务状态。

参考文献：

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