误购查封房能获得所有权吗

孟祥林

误购法院查封的房子适用善意取得吗？四年前，河北省邢台市的卢先生在神牛公司投资400万元。债务到期后神牛公司使用两套商铺兑换卢先生的400万及剩余利息。谁知，签订购房合同、缴纳房款后，老卢发现换购的两套商铺系法院查封房。于是烦恼不请自来。经历了一场又一场的官司，已到手的商铺能成为卢家名下的合法财产吗？

债务到期：两套商铺兑换四百万借款

2014年1月6日上午，老卢与神牛公司的老板签下《借款合同》，双方掩饰不住内心的喜悦，双手紧紧握在一起。晚上，老卢再次翻出这份借款合同，认真研读上面的每一个字：“今甲方神牛公司借乙方（卢利骅）400万元现金，月息2分，期限1年，每季度由甲方支付乙方一次利息。为保证借款合同顺利履行，甲方使用太行路5套60平方米经济适用房作抵押。”落款处盖有神牛公司的印章和老卢的红手印。

时年55岁的卢利骅早年毕业于中国地质大学，妻子是医生。2013年，在邢台煤矿工作30年的老卢，升为中层领导，月收入2万余元。闲暇之余，卢先生还炒短股，赚了不少钱。

老卢的儿子卢韬大学毕业考上了公务员，三口人都挣着高工资，积蓄直线上升，可银行利率却一降再降。2014年1月，老卢准备把400万积蓄从银行取出放到一家房地产公司“钱生钱”。投资前，老卢多次到神牛公司正在建设的“旺盛”小区实地考察：两栋16层高楼已竣工，正在建设的两栋住宅楼拔地而起。建筑工人热火朝天的施工场面给老卢吃了颗“定心丸”，那96万利息仿佛在向他招手。

双方很快签下《借款合同》，前两个季度神牛公司都如期将利息打入老卢的账户。可到了9月底，老卢的账户却迟迟不见收入。“这是咋了？难道情况有变化吗？”老卢惴惴不安地跑到神牛公司询问原因。接待他的会计解释说：“现在资金有些紧张，年底前我一定会把利息补打给你！”

2014年12月下旬，一个电话让老卢急匆匆走进神牛公司黄总的办公室。黄总用商量的口吻询问：“现在我们公司还准备投资新项目，资金实在周转不开……要不这样，我们公司用刚建好的3号楼4#和5#共计400平方米的两商铺兑换您的400万本金及没支付的利息，你看行吗……给子孙留钱财，不如留两套商铺！”

黄总的这番话让老卢很动心。老卢还有几年就要退休了，家里如果有两套门市不管是做点生意还是出租都很合适。临别时，黄总满脸堆笑紧握着老卢的手强调：“这是现房，我们保证明年1月交房、交钥匙。”

回家商量一翻，老卢的妻子和儿子都觉得这买卖很合算。为了省去日后的过户费，12月31日老卢在与神牛公司签订的《商品房合同》及购房协议上全部写成儿子卢韬的名字，而神牛公司也为老卢开具了两张具有卢韬名字、各两百万元的收款收据。

烦恼上门：善意取得VS查封两套商铺

2015年1月20日，神牛公司按约定将两套商铺的钥匙送到了老卢手中。儿子卢韬找来装修队，花掉20万元装修费，将两套毛坯商铺焕然一新：崭新的地板、洁白的墙面、精致的灯具……很快，一家培训公司找到卢韬以5000元/月的租赁费，承租下来。

这两套商铺换购的真值！就在父子俩赚取租金，不亦乐乎时，由这两套商铺引发的官司纷至沓来。原来，2013年6月，神牛公司先后两次向清河县薛女士借款500万，双方还签下《借款合同》，并约定日后若发生争议协商不成由原告所在地法院处理。借款到期后，神牛公司不能如期偿还薛女士借款，薛女士便将神牛公司告上法庭。最终，薛女士胜诉。由于神牛公司没有履行判决，她申请法院查封神牛公司价值550万元财产。2014年12月15日，清河县法院依法作出民事裁定，查封了神牛公司旺盛小区3号楼4#和5#两套商铺。这商铺正是卢家换购并正在出租的两套商铺。

世上哪有不透风的墙。老卢父子得知这两套商铺被法院查封的来龙去脉，顿时气炸了肺。“签订购房合同时，神牛公司没告诉我们这两套商铺已经被法院查封，另外，清河县法院也没有张贴公告，我们是善意第三人，按照法律规定有权取得商铺的所有权。”

卢韬大学时学的是法学专业，他不能眼睁睁看着自家的商铺被别人夺走。于是，卢韬连夜写下执行异议申请书，连同购房合同、物业费、装修费等收据复印件递交到清河县法院。2015年7月3日，清河县法院审查后认为：法院查封神牛公司的两套商铺在前，卢韬签订购买商品房协议在后，神牛公司出售商铺属于无权处分，因此卢峰的执行异议不成立。

“是神牛公司故意隐瞒了法院查封商铺的事实，你们才换购商铺的，过错在神牛公司，他们应当赔偿由此造成的损失。”一些好友建议卢韬起诉神牛公司承担违约责任。

“如今房价飞涨，这两套商铺的价值翻了近一番……”卢韬担心，如此起诉神牛公司赢了官司，就要把已到手的两套商铺归还神牛公司。权衡利弊后，他决定继续和薛女士打官司。

此时，事情突然有了转机：薛女士与神牛私下达成《执行和解协议》，神牛公司拿出旺盛小区的25个车位换取薛女士的本金500万及剩余利息，薛女士与神牛公司再无任何经济纠纷。

“这就是说，清河县法院马上可以解封这两套商铺了，我们办理过户手续有望了！”老卢父子激动地相拥。

法院判决：不符合善意取得构成要件

然而，老卢父子还未等到清河县法院解封商铺的消息，便从县房管局得知，桥东区法院依据新债权人徐女士的判决查封了神牛公司价值550万的财产，卢家换购的这两套商铺又在查封名单中，查封期从2015年11月24日至2018年11月23日。

2016年6月7日，卢韬作为案外人提出执行异议被桥东区法院驳回后，老卢父子找到徐女士做工作，希望她能與神牛公司私下达成执行和解协议解除查封，但遭到徐女士拒绝。

万般无奈下，卢韬一纸诉状将徐女士和神牛公司告上法庭，请求法院确认旺盛小区3号楼4#和5#两套商铺的所有权归卢家所有。

2017年3月2日上午，桥东区法院依法组成合议庭，开庭审理了该案。法庭上，老卢把投资神牛公司400万的前后事由娓娓道来。

听闻老卢的诉称，徐女士立刻反驳道：原告与神牛公司签订《商品房买卖合同》系无效合同，原告对执行标的（两套商铺）不享有所有权。虽然原告购买涉案房屋是在桥东区法院查封之前，但是在清河县法院对涉案房屋查封并作出查封公告之后，原告不存在善意第三人之说。2015年6月，她向桥东区法院申请强制执行，桥东区法院受理后责令被告神牛公司履行生效法律文书所确定的义务，但因神牛公司不履行还款责任，桥东区法院对神牛公司涉案房屋查封系依法查封，不应解除。

庭审后，法官调查了解到：2014年12月15日，清河县法院将协助执行通知书送达旺盛小区所在地的房管局，并在旺盛小区门口张贴了查封公告。

桥东区法院合议庭成员结合本案庭审情况认为：原告与神牛公司签订《商品房购房合同》系该案涉案房屋被清河县法院查封之后签订的。依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第一款，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，被告神牛公司在明知该房屋被查封之后仍与原告签订买卖合同，该合同不具备将房屋出卖的基础，合同目的无法实现。原告在庭审中主张系善意取得，根据《物权法》第一百零六条规定，原告应对房屋的基本情况进行了解，购买该涉案房产时应到有关部门核实房屋登记情况。在清河县法院查封涉案房屋，并在涉案房屋小区张贴公告情况下，原告知晓或者应当知晓被告神牛公司对该房屋系无权处分，故原告不符合善意取得构成要件，主张商铺所有权归原告所有，没有法律依据，不予支持。

2017年3月29日，桥东区法院作出判决，驳回原告卢韬诉讼请求。2017年7月，邢台市中级人民法院开庭审理后，作出维持原判的终审判决。卢韬不服申请再审。2018年2月24日，河北省高级人民法院审查后认为：“桥东区法院系轮候查封，其效力自清河县法院解除查封措施后即自动生效，因此原审驳回卢韬诉讼请求并无不当。”

点 评

债权人要学会用法律武器维护自身权益

从最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定可以看出，法院对无过错的第三人不能采取查封等强制措施的条件非常苛刻：一是第三人必须是在法院查封、扣押之前就已经签订购房合同、支付了购房款；二是第三人在法院查封、扣押之前就已实际占有该房产；三是第三人对未办理过户手续无过错。本案中，卢家父子恰恰是在法院查封之后换购的两套商铺，违反了该规定第一项内容。另外，卢家父子不了解神牛公司债务情况，本以为换购的两套商铺有望解封，但没想到商铺又被后面其他债权人申请法院查封，从而陷入轮番查封境地，这使得卢家得到两套商铺的所有權更加渺茫。

本案对于债权人如何使用法律武器追偿自己的合法财产具有惊醒和启示作用。最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第40条规定，财产拍卖、变卖后所得的价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

卢家父子误购查封房输掉官司的教训值得深省，检察官也借此案提醒广大购房人：不知情下购买到法院查封房是得不到所购房屋所有权的！因此在签订购房协议前，切记要到房管局不动产登记中心等部门查询房屋状态等情况。对于房价过于便宜、一时不能过户的房屋更要格外谨慎。换句话说，查封房、抵押房千万不要购买，只有把潜在的购房风险降到最低，才能更好保护自己的合法权益不受损害。

编辑：黄灵