浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

费秋波

摘要：房地产企业资金具有较强的流动性，是企业赖以生存和发展的基础，因此其应保证资金流的良性循环运转。近年来，面对复杂多变市场经营环境及国家政策的宏观调控，企业外部融资环境不容乐观，在此情况下资金管理显得尤为重要。文章分析了房地产企业资金管理的重要性，讨论了其资金管理方面存在的问题，并提出相应的建议和解决方法，从而使企业达到适应市场竞争，有效对资金运营进行内部控制和管理的目的。

关键词：房地产企业；资金流；内部控制

一、房地产企业资金管理的重要性

房地产行业是资金使用密集性最强、资金流动最频繁，资金额度较高的行业，从拿地开始，企业就需要准备拿地保证金预存到政府指定监管账户，拿地成功后，企业需要在限期内完成土地款以及土地相关税费的支付。项目开工后还要按合同完成节点支付相应的设计费、工程款、人工成本、房地产税金，这些都需要企业有大量资金支持。

因此，现金流对于房地产企业十分重要，一旦企业不能偿还到期债务，现金流入小于现金流出，账面出现资金流赤字，形成恶性循环，企业就可能出现倒闭的风险，而资金流的良性循环与运转能够有效地降低企业的财务风险，使企业在激烈的市场竞争中保持竞争力，促进企业持续健康发展。

二、房地产企业资金管理存在的问题和不足

（一）资金预算管理制度不完善，投资行为盲目

房地产企业虽然制定了资金管理、预算管理、融资管理方面的制度和方法，但对于制度的执行多数只限于日常业务，一旦遇到投资机会需要支付土地款，由于土地资源稀缺，房地产企业在高风险、高回报的刺激下，往往不会对未开发的土地进行系统的、科学的、专业化的论证，就进行非理性的投资，形成市场冲动，给企业造成严重的资金压力，也给其后续开发带来很大的风险。

（二）融资形式单调

由于我国资金市场还不够完善，监管部门对房地产企业融资限制条件高，仅有少部分上市公司可通过发行股票、债券方式筹集资金，大多数中小房地产企业都不符合上市条件。为了满足企业资金需要，银行贷款成了房地产企业融资的主要来源，但随着央行对房地产行业借款政策收紧，企业融资越来越难，资金成本加大，经营风险也随之加大。

（三）资金管理意识淡薄，资金管理模式落后

在过去很长一段时期中，房地产企业只要获得国有土地使用证，就可以取得丰厚的收益，因此管理者的工作重心主要用于拿地、开发、销售等环节，对资金管理重视程度不高。一家房地产企业往往同时开发几个项目，而每个项目都在不同的法人公司名下，或者是一个法人名下开发几个房地产项目，企业为了业务发展的需要，经常是一个房地产项目同时在多家银行开立银行账户，导致项目公司银行账户不断增加，资金存在不同的银行账户，不便于企业进行资金的动态管理，降低了企业资金使用效率，有大额支出时，需要先归集资金再进行支付，增加了业务量，不利于企业资金安全。

（四）缺乏资金使用监督激励机制

房地产行业的性质决定了其流动資金数额一般非常巨大，这些资金一部分沉淀在企业里，还有一部分在未开发的土地当中。大部分企业缺乏对在途资金的管理，如销售的房款经常出现房子仅缴了部分定金后，由于销售人员离职或其他原因，业主尾款不能及时收回的问题。

三、房地产资金管理问题的解决对策

（一）完善资金预算管理制度，建立全面预算管理模式

为加强公司的预算管理，强化内部控制制度，防范经营风险，提高公司管理水平和经济效益，实现公司经营目标，应建立完善的资金预算管理制度，全面建立预算管理模式，严格遵守预算管理的原则：1.量入为出，综合平衡；2.效益优先，确保重点；3.全面预算，过程控制；4.权责明确，分级实施；5.规范运作，防范风险。财务管理部门负责按照具体预算项目编制资本性收支预算表，并负责对资本性收支预算进行初步平衡。预算方案经股东会批准后，一经批准下达至各部门，即具有指令性，各部门必须认真组织实施。

（二）拓宽企业融资渠道，创新销售模式

随着我国市场经济的不断完善，金融机构对房地产行业的资金收紧，因此房地产企业需要采取应对措施，深入了解金融政策，融资渠道也要多元化，房地产企业融资应由银行贷款逐渐向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式转换。同时，房地产财务管理部门应加强对企业营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、银行开户许可证、机构信用代码证等证件的管理，并能按要求提供企业近三年的经营情况和年度财务审计报告、以前年度的开发项目情况、土地储备情况、现有项目的在建在售情况等信息，以达到满足银行放款要求的目的，进而解决企业的资金需求。

（三）加强全员资金管理意识，强化内部资金管理

应加强对销售房款的管理，每日销售现场收款员与销售内业核对当日销售情况，出具销售日报，由现场收款员上报给公司出纳员，出纳员汇总当日收款情况。每月现场收款员、销售内业、核算会计对当月的销售回款进行汇总确认并签字。同时销售策划部按提供销售案场的应收账款明细与财务部核对，并出具应收款账清欠方案，列出销售人员的绩效考核标准，加强业务人员对应收账款的掌握。对长期未回款的业主，应进行多次电话回访，如确实无法回款的，应根据实际情况，如不影响二次销售，双方协商给予退房处理。同时加强商业贷款、公积金回款的清收力度，这部分回款由销售外业负责，并对其进行绩效考核。

各类应收保证金，如企业代业主支付的公积金贷款、商业贷款保证金、施工现场用电保证金、工程质量保证金、日照补偿保证金、拆迁保证金、农民工保证金抵押金等各类由企业先行支付，到期返还的款项等也占用企业大量资金，每月财务部门应单独对这部分资金明细统计出到期日及回收负责人，并要求各相关部门做出清欠计划，列入绩效考核项，对长期无法收款的项目，如成功收回，公司应给予奖励。

各类土地款、总包工程款、分包工程款及其他工程款支出、税款、财务费用、销售费用及管理费用的支出，应划分刚性支出和非刚性支出，每月各部门上报资金计划，由财务部门汇总，上报集团审批通过后执行。每月财务总监对大额款项支出进行控制，保证资金安全有效运行。

（四）加强监督，完善项目资金监控

针对一家控股公司建立多个银行账户的问题，可单独成立资金中心管理部门，由该部门负责整个集团的资金账户，资金统借统还，各公司开发项目单独提交收款单、付款单至资金中心，由资金中心受理后，再统一向外部银行进行收款、付款。每月报出财务报表时，需要与资金中心核对银行存款数据，所有收款单、付款单必须进行账户处理，未处理的收、付款单在财务系统中进行控制不能月末结账，以保证财务报表数据的准确性。这样可以高效、集中管理资金，保证资金安全，资金中心每日归集集团资金，使集团领导可对整个集团的可用资金进行掌握。独立核算开发项目的资金，所有该项目的收款、付款均以本项目为主体提交单据，由资金中心受理后收付款。这样可做到项目资金独立核算，满足公司清晰核算的要求。

（五）强化开发项目可行性研究，理性投资决策

房地產项目开发具有投资金额巨大、开发周期长的特点，易受外部环境和因素影响。在销售方面，房地产企业也会受到国家政策调控和金融政策的影响，产品去化率及销售回款存在较大的不确定性，势必对企业资金回流产生巨大的风险。因此，企业在决定投资地块前，应详细调研项目地块性质、地块交通条件、周边的人口居住密度、周边配套设施如交通配套、教育配套、医疗配套、文体娱乐配套、大市政配套等，确保项目定位准确。详细分析项目地块的劣势和项目地块的机会点，正确对项目做出理性的评估，出具详细的项目可行性研究报告，供企业管理层参考。

对于占地面积大、分多期开发的项目，首期开发项目必须充分体现企业的经营理念，为后期开发奠定良好的基础。在产品定位研究会中，企业管理层应关注项目现金流情况，将项目现金流回时点作为项目二级运营节点进行考核，并综合考虑项目容积率定产品类型，如住宅产品品质、商业配套的比例等，做好整体布局。

四、结语

综上所述，房地产行业是资金高度密集型行业，房地产公司要想在激烈的竞争中保持优势，除了需不断研判国家宏观经济及宏观政策外，还应提高其资金管理水平，加快资金流动速度，加强资金管理，保证资金安全，以使企业持续健康发展。

参考文献：

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[2]徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].企业论谈，2017（06）.

[3]王洪生.房地产企业资金管理现状及对策[J].中国集体经济，2017（09）.

[4]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济，2017（14）.

（作者单位：长春新星宇房地产开发有限责任公司）