我国房产税制度的问题及对策研究

摘 要 近些年，在市场经济体制改革进程中，房地产行业迅速发展壮大，成为我国的支柱型产业。但在此过程中也产生了诸多问题，如供需结构失衡、房屋空置率较高、价格不断攀升等。税收作为调节市场的重要工具对市场的健康发展起到至关重要的作用，我国实行的房产税制度已经明显滞后于房地产业的发展速度，房产税改革势在必行。本文对当前房产税制度存在的问题进行了剖析，并有针对性地提出了政策建议。

关键词 房产税 征税范围 改革

房产税是以房屋为征收对象，对房屋所有者或使用者依据房屋的价值或者租金收入征收的税种。完善房产税收制度可以为政府提供持续的财政收入，稳定房地产市场的价格，促进房地产行业的健康发展。2010年以来，房产税受到了各界的广泛关注，发改委发布通知明确提出推进房产税改革，后于2011年在上海、重庆进行试点征收，近年来还出台相关政策对房地产市场进行调控，进一步加快了房产税改革步伐。

一、我国房产税制度存在的问题

（一）征税范围不全面

一方面，现行的房产税制度只对城镇的经营性房产征税，而不涵盖农村个人的自有房产。在当前城乡一体化建设高速发展的情况下，农村自建房规模不断扩大，而且在发展较好的农村出现大量的经营性用房，征稅范围不全面导致税收出现不公平的现象，刺激了农村企业占用耕地的行为，造成了政府财政税款收入的流失。另一方面，因历史客观原因，房产税制度把行政机关、事业单位、个人居住性用房纳入了免税范围，而随着房地产商品化程度的不断提高，可择机将其纳入征税范围。

（二）计税依据不公平

当前，房产税的计税依据是房产余值和租金收入。房产余值代表了房屋的历史成本，没有包含持有阶段的增值价值，而随着房地产行业的迅猛发展，房产的现值远高于其历史成本，导致对旧购入的房产征税轻而对后购入房产的赋税重，以房产余值作为计税依据不合理且有失公平。租金作为计税依据与房产余值差距很大，存在不同的计税方式计税不均的情况，而且当前租金收入难以规定明确，存在采用从房屋租金中分离出来家具租金来避税的现象，导致出租房屋征税混乱。

（三）税种结构不合理

我国现行的房产税结构重流通环节，轻保有环节，在房产流通时税种多且税负重，在持有房产时税负较少且有优惠。这样的税种设置产生了消极影响，保有环节税收负担轻导致投资房地产业的成本较低。由于当前没有有效的税种设置，只要房产不进入流通，就不需要对房产增值的部分承担税负，这无疑刺激了大量投资者投资房产，也是房产的空置和房价不断上涨的原因之一，不利于社会资源的合理优化配置。

（四）配套制度不完善

阻碍房产税征收的一个重要原因是我国的不动产登记制度、房产评估制度、产权制度等配套制度不完善。不动产登记制度不成熟导致难以全面掌握投资者手中的房产数量，信息不联网使得对投资者多地多处房产的统计不全面。由于房产评估制度的不完善，相关部门难以对房屋的价值作出有效合理的评估，这样从数量和价值两方面都不能做到有效把控，不利于房产税的改革和推行，房产税的征收现状与理想效果还有差距。

二、完善我国房产税制度的对策建议

（一）扩大覆盖范围

我国应将房产税的覆盖范围扩大，对非经营性房产和农村房征税。对非经营性房产征税可以达到整合、优化社会资源的目的，可以通过对居民持有的豪宅及基本生活之外的其他住房征收房产税。此外，农村经济日益繁荣，对于农村房产也应纳入征税范围。在改革初期可以先对沿海发达农村设置征收试点，结合房产所有人的经济状况以及房产的用途进行分级别征税。

（二）更新计税依据

发达国家对房产的计税多是依据房产的市场价值。据其经验来看，可以通过对房产进行定期评估来确定其价值，通过这样的措施可以使计税依据与其实际价值相匹配。具体可以设置财产价值评估机构，专业评估人员每年通过市场成交价格等的研究来对房产价值和租金收入进行真实评估，以此作为计税依据，反映出房地产行业的发展给房产带来的增值，从而使房产税征收更加客观公平。

（三）调整税种结构

我国的房产税制度应减轻对房产流通环节的征收比重，加重对保有环节房产税的征收。由此可以提高对房产的持有成本，刺激房产的流动，降低房产空置比例。比如，在当前轻保有环节征税的情况下，开发商在取得土地后，长期空置等待时机，这造成了资源的不必要的浪费。通过对流通环节和保有环节征税比重的改革调整，从而提高房地产的使用效率。鉴于各地房地产交易市场发展进程不一，具体的房产税征收制度可由各地政府拟定，包括税率选择、优惠政策等。

（四）完善配套制度

房产税的征收应当建立健全相关法律，使税收征管有法可依。在此基础上，建立连通共享的房产登记信息系统，房地产的相关部门相互配合，及时有效地对房屋登记信息进行更新，并定期对存档信息进行核查，建立完善准确的房产登记档案。与此同时，还要建立房产评估体系。通过对专业的评估人员进行培训培养，考核后发放评估资格证，进而提高评估人员的素质和房产估值水平。此外，还要加大对房产税的宣传力度，提高居民对房产税的认知水平和纳税的自觉性，建立健全申辩制度，如纳税人对应缴纳的房产税有异议可提出申诉，保证纳税人的合法权益。

（作者单位为河南大学经济学院）

[作者简介：刘琳琳（1997—），女，河南南阳人，河南大学经济学院2015级财政学专业本科生。]

参考文献

[1] 张晓艺.国外房产税制度及对我国的启示[J].时代经贸，2017

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[2] 杨小平，陈昌锋.房产税改革的路径选择[J].浙江经济，2014（07）.