浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点

2018-09-12 11:05杨利岳
经营者 2018年10期
关键词:房地产行业营改增财务管理

杨利岳

摘 要 我国传统的税制改革不全面、不完善、不彻底等,使得我国一直在实行营业税和增值税,导致我国出现重复征税、增值税链条人为断裂等问题。因此,我国逐步加大了对财税体制的改革力度,其中的营业税改征增值税

(以下简称“营改增”)充分体现了我国优化产业结构的决心以及科学性。它主要是在我国经济新常态这一大背景下实行的,房地产行业自2016年5月1日起纳入营改增试点范围,也代表着我国房地产行业的财务管理进入了一个新的阶段。

关键词 营改增 房地产行业 财务管理

一、营改增对房地产企业财务管理的影响

(一)营改增对房地产企业的收入、成本和利润的影响

营改增首先会减少房地产企业的收入。营改增中一项重要的内容就是将原来的价内税改为价外税,这样房地产行业在销售的过程中含税的销售收入就变成了不含税收入,而且对于房地产行业来说,其销售價格在短时间内不会出现大幅度的变化,那么利用提高价格来增加销售收入的方法就具有局限性,因此营改增会使房地产企业的收入减少。

另外,营改增会造成房地产企业成本的增加,减少其利润。房地产企业的上游是建筑安装企业,在实施营改增之后,其收税率上升至11%,并且这种产业属于劳动密集型产业,其劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较少,那么其成本就会增加,但是增加的这部分成本会转移给下游的房地产企业,然后房地产企业的成本会进一步增加。因此,营改增在造成房地产企业成本上升的同时,也会使企业的利润减少。

(二)营改增对房地产企业现金流的影响

房地产企业在获得土地使用权利之后,要针对该土地的情况以及房地产业目标进行勘察、策划、报批、拆迁补偿、施工、竣工及销售等环节,整个房地产经营的周期较长,项目会计核算的跨度也较大。在营改增之后,房地产行业在经营过程中前期的营业收入较少,销项税金额也较少,项目运行过程中所消耗的材料、设备等取得的进项税无法在当期抵扣,只能在后期抵扣,因此企业在前期运行的过程中必须垫支这部分进项税资金,房地产企业前期的现金流通压力将会很大。

(三)营改增对房地产企业会计核算的影响

在营改增之后,由于房地产企业中的新项目与老项目同时存在,也会给财务管理增加核算的难度。另外,在营改增之后,更新了对房地产行业的税费核算票据的管理,其中新项目增值税计税方式和依据较多,会计核算复杂度增加,增值税核算主要增加了一级核算科目“应交税费——应交增值税”,二级核算科目应设“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“已交税金”“减免税款”“增值税留抵税额”等明细科目。这些新的核算要求也增加了企业财务人员的工作难度。

二、营改增后房地产企业财务管理的重点及难点问题分析

(一)增加了会计核算的难度

在营改增前,房地产企业会计核算中的营业税一般只会计算房地产企业的收入部分,然后将收入部分的金额乘以5%就是企业应该缴纳的营业税;但是在营改增之后,房地产企业会计核算中的营业税包括进项税额与销项税额,所以其核算的工作量有所增加,难度也有所增加。除此之外,在营改增之前,税收的税率有两档,但是在改革之后,税率变成了四个档次,所以说房地产企业的税收核算工作难度进一步加大了,财务核算过程更为复杂,而且在核算的过程中如果不分类进行,就会增加房地产企业的高征税,增加房地产企业的税收负担。

(二)解决正在施工的一些老项目的征税问题

房地产企业在生产经营过程中最大的问题就是资金的投入量较大,施工的时间较长,资金流动较困难,一些复杂的房地产企业施工的时间有的长达3~5年。因此,在实行营改增这一措施时面临的情况就比较复杂。例如,在税改之前就投入建设还未完成的项目,甚至有些在税改试点完成后都未完成的项目等,对这些房地产企业项目如何实施税收政策将是一个难题。房地产企业就如何进行核算的问题也有待解决。

(三)投资与收益问题

房地产行业另一大特点就是投资规模较大,对房地产企业的税收收入一直是我国财政收入的主要来源之一,而营改增加快了房地产企业的资金流转速度。其主要与我国房地产企业的经营特点有关,房地产行业前期的资金投入较大,因此需要较好的资金流转来提前支付前期的税收金额,否则将会增加企业的财务风险。营改增政策减少了重复收税,但也给房地产企业带来了一个问题——投资与收益的问题。通过营改增,房地产企业在前期的运转过程中能够产生一部分可以抵扣的进项税,因此企业就会有一部分资金回流,这样能够减少企业的财务风险。

(四)房地产企业获得“进项发票”缺乏足量性

目前,营改增给房地产企业带来的最重要的问题就是房地产企业获得“进项发票”缺乏足量性,它也直接影响到房地产企业的税负增减情况。由于在改革之前我国房地产企业的供应商在购进钢材等材料时才能获得相应的增值税专用发票,而其他的供应商则很难开到具有合法性的增值税发票,而且购进钢材的花费在房地产企业中占有很大的比例,因此,在营改增之后,房地产企业获得可用于抵扣的、足量的“进项发票”存在一定的难度。

(五)房地产项目完工的百分比与现行的增值税的征收办法不协调

在经营过程中,房地产企业的一些项目的施工周期较长,进展较慢,所以即使房地产企业中的一些项目在建设过程中获得了增值税进项发票,但对其进行认证和申报抵扣等都存在时间的限制。如果最终销项税额都集中在年底或者某个时间段,财务部门的工作进度不能满足需求,这样就会因为时间的限制让发票作废,无形中增加企业的纳税负担。

三、房地产行业营改增后财务管理难点问题的解决策略

营改增税制改革是我国税务改革的一种必然趋势,在给各个企业带来机遇的同时也带来了众多挑战。特别是作为我国国民经济支柱的房地产行业,其在财务管理的过程中不仅要依法纳税,而且要在纳税的过程中尽量减少纳税成本,减轻纳税负担,为企业在营改增改革中谋取更多的红利。所以,通过分析营改增改革对房地产企业的影响及其给房地产企业财务管理带来的重点难点问题,下面提出了一些可行性建议。

(一)加强学习,增强增值税抵扣意识

要增强增值税抵扣意识,就需要房地产企业财务部门工作人员能够及时规划房地产企业近期的纳税情况,尽量减轻房地产企业的纳税负担。并且,财务人员要及时掌握国家税务政策的动态,针对政策的变化,对部门的工作作出调整。房地产财务部门工作人员要增强学习能力,全面提高职业素养。

(二)加强发票管理,实现进项税票的合理化使用

在营改增后,新的发票种类相继出现,所以,房地产企业财务部门应该针对这些新增的发票作出新的处理政策。在营改增之前,房地产企业原有的营业税发票不能进行抵扣,营改增后,有的并不一定能够开具增值税专用发票进行抵扣。这一方面在国家层面需要明确在营改增之后房地产行业的增值税哪些方面能够开具专用发票,哪些方面不能进行抵扣;另一方面,财务人员也要实时关注这些变化动向,谨慎处理发票问题,防止出现虚开发票问题。

(三)熟知税法,尽量推迟不急需固定资产及服务的购置

营改增后,房地产行业购置固定资产而产生的增值税进项税额是可以抵扣的。如果企业大规模地进行资产投入,将会导致巨额进项税额的发生,那么企业很可能在一个或几个会计年度内的流转税额为零。所以,如果房地产企业在营改增前就有购买固定资产或相关服务的计划,可以暂缓或延迟购买。这主要是由于营改增后房地产企业购进资产获得的增值税进项税额发票是可以用以抵扣的。

四、结语

营改增改革是我国税务改革的一大突破,其改革的目的是为了减轻企业的纳税负担,促进企业的发展。

(作者单位为桂林棕榈仟坤文化旅游投资有限公司)

参考文献

[1] 路宪文.谈建筑行业营改增的必要性[J].企业研究,2013.

[2] 胡怡建,田志伟.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于CGE模型的分析[J].财经论丛,2013.

[3] 胡峰,梁俊.“营改增”对建筑行业的积极影响[J].财会月刊,2013.

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