商业地产企业成本核算问题探析

高玉会

摘 要：随着社会经济的迅猛发展，房地产行业的发展速度明显加快，同时市场竞争越发激烈，对企业成本核算提出了更高的要求。商业地产企业的成本核算工作具有一定的复杂性，涉及项目总成本的计算、归集企业开发商品房所用的支出费用等，成本核算是否准确对企业的经济效益和成本管理具有直接影响。所以加强成本控制与成本核算，做好税收管理和会计管理等工作，提高成本核算的整体水平，逐渐成为商业地产企业的重中之重。本文就商业地产企业成本核算存在的问题及原因进行分析，并试探性提出几点有效的解决措施，以便相关人士借鉴和参考。

关键词：商业地产企业 成本核算

中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）12（b）-149-02

一般企业的性质不同，成本核算的方式也有所差异，如商业地产企业具有投资风险高、成本核算复杂、资金投入量大、计算环节多、建设周期长等，如何保证项目的质量，减少成本的消耗，科学规避风险，是商业地产企业面临的重要研究课题[1]。可以说，商业地产企业只有针对实际问题采取切实有效的措施，提高成本核算的效率与质量，才能高效利用相关资源，获得良好的社会经济效益，实现自身的长期稳定发展。

1 商业地产企业成本核算问题分析

作为成本管理工作中的关键内容，成本核算主要指的是商业地产企业在商品房开发过程中，根据成本项目来分配与归纳所支出的总费用，最终对该开发项目的单位建筑面积内消耗成本与总成本进行计算。可以说，成本核算是否准确关系到商业地产企业经营管理中获得的经济利益与实际管理水平。目前受商业地产企业的特殊性影响，企业成本核算的复杂性与难度有所增加，对人员工作质量和企业管理水平的要求也随之提高。

现阶段，商业地产企业在成本核算工作中还面临着诸多问题，具体表现为：（1）会计人员不了解相关规定。商业地产的特殊性较强，在一定程度上增加了成本核算工作的难度，而商业地产企业在具体的管理经营中，成本核算的工作内容对企业的税收筹划与今后发展具有直接影响[2]。如果在成本核算工作中出现差错，往往会增加企业的税收风险，所以要求会计人员具备良好的专业水准，以保障成本核算的真实性与准确性。然而商业地产企业中的部分会计人员开展成本核算工作时，没有严格按照相关的法规要求予以作业，对税法法规不够了解，致使工作中因记忆错误、理解错误等而使成本核算存在偏差，不仅影响成本核算工作的效率和质量，也影响企业的税收筹划。

（2）缺乏明确的成本核算对象。当前很多商业地产项目的开发都是采用成片开发的方式来利用土地，并且需要分批、分期完成，加上产品种类丰富多样，导致成本核算工作难度有所增加。由于会计准则没有明确规定核算对象，部分商业地产企业会计人员在具体的成本核算工作环节，缺乏科学的参考依据，且无法及时明确核算的对象，使成本核算的准确性降低，不利于企业的长远发展。

（3）财务人员综合水平不高。作为国民经济的重要内容，商业地产行业具有一定的特殊性，不仅要求会计人员拥有扎实的专业知识，也要求财务人员具备较强的专业技能，以保障成本核算工作的质量。成本核算工作既需要会计人员计算相关的费用，也需要财务人员计算、确认、分析成本数据，通过数据来分析项目可行性和成本，为企业的各项决策提供科学的参考依据[3]。但是一些商业地产企业的财务人员缺乏较高的综合水平，在具体工作中存在业务能力不强、专业知识单一等问题，协调组织能力差且工作积极性不高，致使成本核算工作的质量无法得到提升，影响到成本核算的准确性和企业整体的管理水平，严重制约企业的长远发展。

（4）费用分配方式不合理。成本会计的相关内容明确规定，在某产品的实际生产环节，因产品生产而产生的所有直接费用都是该产品的成本，但如果是生产多种产品而产生的共同费用，则要结合有关规则来分配费用的归属，然后按照相关法律法规和产品生产的具体情况，核算产品产生的成本，间接在该产品成本中纳入共同产生的费用。当前商业地产企业核算成本时，往往在主要开发成本中纳入开发环节所产生的建设工程费用，不能合理分配开发环节产生的间接成本，尤其是拆迁补偿等其他配套费用，难以获得明确结果，继而影响到成本核算工作的正常开展。

2 商业地产企业成本核算问题出现的原因分析

一般而言，商业地产企业成本核算问题出现的原因主要体现在两个方面：一方面是成本核算体制难以满足市场经济的发展需要。就传统的商业地产企业而言，其开展成本核算管理工作时，往往是以财务部门的结算报告为依据实施最终的核算工作，但这种核算的方式与体制会受工作人员主观因素的制约，不仅使结算报告有所滯后，也会影响成本管理效用的发挥[4]。值得注意的是，若财务账面上出现成本数字的偏差，往往难以找到原因，影响成本核算工作的有序开展。可以说，传统的成本核算体制已经不再满足市场经济的发展需求，需要管理人员予以完善及更新，确保成本核算工作的合适性、科学性。

另一方面是管理者的素质不高。很多商业地产企业开展成本核算工作时，深受传统经济体制的制约，无法实现真正意义上的自负盈亏与自主经营，难以在生产经营活动中充分发挥出自身的主动性。同时随着市场经济的发展，商业地产企业也面临着愈加激烈的市场竞争，企业管理者为使企业有效应对竞争压力、快速适应外部环境，仍旧采用传统的经营模式，加上其缺乏较高的职业素质与管理能力，管理手段与现代管理标准不相符，致使成本核算工作落实不到位。

3 商业地产企业成本核算问题的解决对策

在社会经济蓬勃发展的趋势下，市场经济结构发生了明显的变化，而商业地产行业在国民经济发展中发挥着重要的作用，其经营方式也出现了显著的变化。要想提高经营管理的水平，商业地产企业必须要根据发展中出现的问题，采取行之有效的措施，以规避经营中可能遇到的风险，实现自身的持续稳健发展[5]。

第一，鼓励会计人员积极学习会计法、税法等法律。商业地产企业会计人员在实际工作上，对相关法律法规尚不能充分理解，增加了成本核算工作的难度，所以企业需要立足实际，鼓励会计人员积极学习相关法律。同时企业的税收筹划在很大程度上受成本核算工作质量的影响，加大了会计人员的工作难度，所以企业要加深会计人员对成本核算的了解，使其意识到该工作的重要作用，在未来工作中关注土地增值税、企业所得税等信息，对企业经营情况有所了解。另外，商业地产企业也可通过组织座谈会等方式，使会计人员在良好的外界环境中工作，促进人员专业能力的提升。

第二，健全成本控制措施体系。商业地产企业要想实现自身的长足发展，确保成本核算的准确性，必须要建立健全成本控制措施体系，明确划分或规定费用分配方式、成本核算对象，为会计人员工作的顺利开展提供支持[6]。例如：企业领导可直接根据建筑面积、占地面积等标准，分摊需在多个单位工程或多种类型开发产品之间分摊的成本、无法直接归属至某类开发产品的单位工程的成本，进而确保有关配套费用的准确性。

第三，增强财务人员的综合素质。商业地产企业中面临的一大问题就是财务人员综合素质低，所以企业在未来的发展中要根据实际情况，定期培训相关工作人员，提高财务人员的综合素质，使其不仅能掌握专业的知识理论，还能增强实践运用能力。尤其是成本控制、目标成本编制、相关预算等能力，从而在未来的工作中发挥出自身的优势，提高工作效率，为领导人作出正确的决策提供参考依据。

第四，强化目标成本管理。商业地产企业在具体工作中存在成本较高、浪费较大等现象，而现代商业地产企业的运作属于一个多维、庞大、有机、复杂的系统，企业成本核算需构建与之相应的体系，即根据企业的工艺流程、生产经营特点等，整合分析管理的多方要素[7]。从人力资源层面出发，只有充分发挥每位职工的作用，根据其不同的业务特长来分配工作，才能保证人力资源的均匀分配，提高工作效率，实现企业运营成本的最小化。同时从生产性成本中心的收益状况出发，恰当制定分摊分配比例，月结时通过系统自动在各个收益成本中心按比例分配好公共费用。

第五，完善成本核算制度。保障商业地产企业成本核算工作的重要环节就是科学的成本核算方法和完善的成本核算程序，这也是企业制定科学的发展战略的前提保证。因此商业地产企业需要树立成本意识，准确测算项目成本，并构建多维成本利润分析模型，认真分析评价销售、生产、采购全流程，对比分析标准成本、目标成本、预算成本等差异，对成本的差异予以及时揭示，进一步改善经营模式，优化产品结构。

4 结语

随着社会的进步和经济的发展，商业地产市场经济出现了显著的变化，对商业地产企业提出了更高的要求，尤其是经营管理水平，而成本核算又是企业经营管理工作的核心内容，直接关系到企业未来的发展与经营效益。针对这种情况，商业地产企业必须要立足实际，根据相关法律法规要求进行作业，对成本核算的重要作用加以高度重视，通过法律的引导制定科学的成本管理及成本核算制度，完善成本控制措施体系，安排会计人员定期参与考核及培训，提高财务人员的综合素质。只有这样，才能确保成本核算的准確性，提高工作人员的工作效率和质量，实现商业地产企业的持续稳健发展。

参考文献

[1] 宗云.浅议企业成本核算——以商业地产企业为例[J].北方经贸，2018（7）.

[2] 赵跃.商业地产企业成本核算问题探析[J].商场现代化， 2018（6）.

[3] 袁婵.试析商业地产企业全面预算管理[J].中国国际财经（中英文），2017（21）.

[4] 王坤良.商业地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].商场现代化，2017（20）.

[5] 陈丽娜.中小商业地产企业会计核算应关注的问题[J].商场现代化，2017（11）.

[6] 银丽珍.浅议企业成本核算——以商业地产企业为例[J].中国商论，2016（9）.

[7] 王东红.市场经济条件下地产企业成本核算存在的问题与对策[J].财经界（学术版），2015（4）.