关于房产税与租赁住房推行

摘 要：我国积极推行租赁住房政策，住房制度再次拉开改革帷幕。加快住房制度改革和长效机制建设成为改革重点，其中加快住房制度改革首先就是破旧革新，构建健全的多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，而长效机制建设中的一项重要内容则是房产税。房产税作为租赁住房推行的重要长效机制，要站在全局和长远上进行综合考虑。本文首先简述房地产价格与租赁住房市场，通过叙述我国住房制度改革推进房产税和租赁市场的革新，深入剖析我国当前租赁住房推行存在的不足，并提出建议。

关键词：房产税；租赁住房；住房制度；长效机制

一、简述房产税与房地产价格、租赁住房市场

房地产价格的高低将直接影响新建房地产，当房地产价格上涨，新建房地产变得有利可图，进而开发商加大房地产投资，这将增加住宅空间的总供给。在一定调价下，新增住宅会影响租金涨落，租金的变化进一步将影响房地产价格。在房地产价格循环中，房地产资本市场和金融市场的联系将带动相关产业的发展。

房地产行业作为我国国民经济重要组成部分，相关税费的整合至关重要，税费的作用不仅是减少房地产市场泡沫的关键，还是抑制房地产市场投机行为的保障。房产税作为房地产行业的重要税种之一，是提高土地集约利用程度的保障，更是地方税收体系健全收入分配、财产配置的优化方式之一。尤其是租赁住房的推行，需要政府税务政策的支持，在市场机制和税费保障机制的统筹下，合理优化整合住房租赁各个方面的税费。因此，房产税最为房地产市场的重要税种，租赁住房的推行需要税收调节机制去协调和统筹。

二、我国住房制度改革，推进房产税和租赁市场革新

党的十九大之后，为解决居民住房问题考虑到住房资源配置效率与公平性的统一，我国积极推行租赁住房政策，住房制度再次拉开改革帷幕。2018年我国中央经济工作会议，明确提出我国未来的一项重点工作是加快住房制度改革和长效机制建设，其中加快住房制度改革首先就是破旧革新，构建健全的多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，而长效机制建设中的一项重要内容则是房产税。因此，我国未来住房供应将会随着住房制度的改革而出现变化，多主体和多渠道供应的住房租赁市场，将成为重要的住房供应体系和单元。

房产税是我国房地产行业调控的制度建设内容之一，房地产领域的重要性、复杂性和敏感性，房产税作为租赁住房推行的重要长效机制，要站在全局和长远上进行综合考虑。一方面，房产税是我国社会主义经济体制建设和地方税收体系的支柱之一，房产税的革新关系到地方税收体系；另一方面，房产税属于财产税，在房地产供需关系上要形成一种规范的税负约束，促进房地产行业尤其是租赁住房板块的健康发展。

三、当前租赁住房推行可能存在的不足

（一）房地产税制体系不完善，租赁住房推行受限

税收是政府宏观调控的重要手段，但目前我国房地产税收制度还存在不同程度的不完善不健全问题，不仅限制了税收调控房地产市场的能力，还不利于顺利推行租赁住房政策。由于住房制度改革向多主体、多渠道供应的租赁住房方向发展，房产税这一重要的长效机制要充分发挥对住房流转和租赁的调控作用。目前，由于住房价格持续走高，住房变成了部分人的投资品，成为社会各類资金追逐的热门项目，而房产税的税收制度还不完善，对于那些空置住宅不会增加税负，无法通过税收政策调控予以限制。随着租赁住房的推行，房地产税制体系不完善将不同程度的限制其调控作用，不利于构建租赁住房的长效机制。

（二）租赁住房推行的长效机制与住房金融的契合度不够

住房是人们生活的必需品，住房金融不仅是房地产行业长效机制的组成部分，更是国家金融体系的重要组成部分。住房金融是围绕居民住房消费、维护等经济活动发生的货币信用行为及其社会资金融通活动，其中住房消费在住房体制改革下不仅包括住房买卖、投资等活动，还包括多渠道、主体的住房租赁活动。由于多渠道、多主体供应的租赁住房是才提出来的，虽然很多地方房屋管理局、国有企业等经济主体积极响应国家政策方向，但与租赁住房的金融制度和体制还不够完善。同时，房产税作为租赁住房推行的长效机制，住房金融不仅没有构建完善的多主体供应金融政策，而且还没有与房产税等租赁住房长效机制内容进行有机融合，因此住房金融和租赁长效机制的配合程度不够，无法充分发挥对租赁住房市场的促进作用。

（三）住房租赁推行与之配套的社会保障、福利等制度还不完善

无论任何行业还是地区，租赁住房制度改革及其长效机制建设够离不开国家和政府的财政和政策支持。多主体、多渠道供应的租赁住房制度始终是与社会保障制度、社会福利制度等紧密相连的，社会保障和福利也要满足住房制度变化的需求。多主体多渠道供应的租赁住房体制体现了我国社会发展的保障性要求和社会基本矛盾。目前，我国租赁住房制度处在革新的探索期，国内很多经济主体已经陆续推进租赁住房，但与之相配套的社会保障、福利等制度还不够完善，还需进一步健全和完善才能保证租赁住房的健康发展。

四、相关建议

（一）完善租赁住房推进的供应类型和配套制度

在多主体、多渠道供给租赁住房制度改革下，首先要理清租赁住房供给的不同主体或渠道，不同供应主体和渠道的性质不同，相应需要的配套制度和机制也不同。同时政府相关管理部门要对这些供应主体和渠道给予适当的优惠政策或金融支持，以保证租赁住房制度的顺利实施。租赁住房制度的革新不仅是解决低收入居民的住房问题，还要在一定程度上完善房地产市场，避免出现房地产市场泡沫和住房投机行为。因此，在新时代租赁住房制度改革下，租赁住房的推进要理清不同供应主体和渠道的性质和需求，并构建与之相应的配套制度。

（二）健全租赁住房推行的房产税税收制度

我国多主体、多渠道供给租赁住房制度的革新，不仅要加快住房制度的改革，还要构建与之配套的长效机制。房产税作为租赁住房制度改革的重要长效机制之一，随着租赁住房的推行，更要发挥房产税对房地产市场的宏观调控作用，完善开征房产税的一系列配套专业环节，包括产权登记与保护、信息管理沟通、税收征管等方面的内容。同时，根据租赁住房推行需要，适当调整房产税的税收管理政策，进一步保证房产税对房地产市场的调节作用。因此，逐步完善租赁住房多渠道多主体体系，保障租赁住房市场的逐渐扩大和稳定，集中解决住房人均使用不公平的问题，避免出现住房投机行为，顺利推行租赁住房。

（三）充分发挥政府鼓励效应，分步骤构建多层次的保障政策

我国住房制度改革和长效机制的构建都需要政府的大力支持和有效引导，首先要明确支持租赁住房的财政支持政策，包括租赁住房金融政策、地方税收政策等内容，根据多主体多渠道的租赁住房供应市场，分层次和渠道给予财政支持；其次要保障租赁住房房源的安全性和多渠道化，包括公房的改建、房地产开发企业的商品开发以及国有企业的投资开发等等，形成健康和有效竞争的租赁市场；最后租赁住房的推行要充分考虑地区间经济发展差距和对租赁住房的需求差异，根据市场需求和可供房源情况制定科学合理的方案，充分发挥租赁住房市场的作用，顺利推行租赁住房。

（四）构建并完善租赁住房金融体制，完善多主体多渠道的金融关系

为加快住房制度改革和长效机制建设，采取金融支持、税收优惠、租金空置等多样化措施，一定程度上有利于租赁住房的推行，然而就租赁市场的实际发展来看，更多的金融支持和关注是目前亟需的。金融支持在租赁住房制度革新中发挥着极其重要的作用，尤其是向公共租赁住房的开发商和运营管理商提供金融支持，是彻底完成租赁住房制度推行的关键。一方面利用信贷杠杆，鼓励多渠道、多主体供应租赁住房，增大租赁住房金融政策力度；另一方面完善住房抵押贷款的金融市场体制，为住房需求者提供信用，并利用信用政策吸引转变长租者身份，保证租赁住房市场的健康持续发展。

参考文献：

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[3]杨继瑞.准确把握住房“六重属性”才能完善房地产市场调控机制[J].经济纵横，2014，（04）：1-9.

作者简介：

曾伟钰，中国建设银行股份有限公司广州天河支行。