直管公房管理存在的问题及对策探讨

朱佳玲

摘 要：直管公房是一种产权归国家所有，一般用于单位的福利分房和住房保障的房屋。直管公房准确的说是产生于计划经济时代，所以随着时代的进步，社会经济的发展，直管公房由于疏于管理、缺乏维修，很多房屋老化危险，拖欠房租现象严重；同时它本身的占地面积较大、影响范围广、居住的居民多样化，改造维修工程难度较大，管理举措受多种因素的影响。直管公房在长期的社会历史中发挥了不可替代的作用，但是为了社会城市化更好更快的发展，必须做出必要的调整适应当前的市场环境，因此本文我们通过案例分析，认清直管公房当前存在的问题，探究出应对和解决这些问题的策略，从而用于实践促进社会更好的发展。

关键词：直管公房 管理 问题 应对策略

一、前言

直管公房在前些年中为社会的发展做出过突出贡献，既在一定程度上改善了人们的居住环境，也有利于社会的规范管理。但是由于时间的久远，加上直管公房的占地面积广，房屋量大，布局也比较分散，管理部门也松散混乱，直管公房在社会的发展历程中呈现了诸多问题。但是为了社会经济的发展，市政建设和改造需要拆掉很多直管公房。

因此，我们当前必须着手于直管公房的管理，根据目前经济市场的规律，进行深入的探索，以直管公房的现状及其特点为基础，转变以往的经济发现思路，深化改革，为直管公房的改革制定出一条科学合理的发展道路，从而使国有资产尽可能的保持原有的经济价值甚至升值，促进社会经济的发展和社会建设。

二、直管公房管理存在的问题

通过了解与案例分析可知，当前的直管公房管理存在诸多的漏洞和弊端，为了探究出更加完善的管理模式，我们必须认清出这些问题，从而为人们提供更好的生活环境。所以，本文我们从以下几个较明显且严重的方面进行分析：

1.直管公房基础管理混乱

通过一些资料分析，我们在对几个市的直管公房占地面积、账面价值等数据进行审计后，发现了诸多漏洞和问题，造成这个局面很重要的一个原因就是管理部门权责不清，管理松散且混乱。对于直管公房的管理缺少严密的制度体系，加上相关工作人员没有尽到自己的职业，使得在审计时发现很多房租的产权办理存在问题，房租的租赁、买卖等手续不全，姓名、身份证号码、电话号码等基本资料不清楚或者不真实，这一系列的问题的产生与直管公房管理的缺失有着很大的关系。

2.直管公房危房较多、缺少必要养护

前面我们说到，直管公房是产生于计划经济时代的，所以它的建造年代较久远，房租的磨损与老化已经非常严重，加上一些人为因素的破坏更加缩短了直管公房的使用寿命；另一方面，多年前的房租建造水平还比较有限，房屋建筑材料的质量还有待提高，所以综合各方面的因素，直管公房的损害程度和危害性已非常严重。通过一些数据资料显示，一个城市的直管公房中安全性符合标准的少之又少，全市不需要修缮养护的房屋只有20%左右，绝大多数的房屋都存在漏水、墙体裂缝甚至脱落的问题，既容易造成安全事故及安全隐患，也对整个城市的形象建设。

3.直管公房的租赁现象混乱

虽然直管公房的美观度和舒适度相对于其他住房来说不占有优势，但是由于它价格低廉，

租赁手续方便，周围交通便利等因素，受到广大租户的青睐。在一个城市中直管公房最大的受众是外来务工人员，因此租户的地区、性格、习惯等等有着很大的差异，房屋的居住環境也随之发生变化，还有租户的房屋保护意识较差，加重了房租的损害程度。另一方面，由于监管不严，加上租房的需求量较大，有些人便利用这一条件成为自己谋利的工具，出现了违规转租的现象，这是利用国家资产为自己利益服务的错误行为，违背了直管公房建设的最初目的。更有些人在原有房屋上续接楼层，为了获取更高的收益，把法律政策和人们安全置之不理。

4.直管公房租金拖欠及租金标准不合理

首先是租金拖欠现象严重，直管公房建设最初的目的大多是为了社会保障，而不是为了营利，所以当时租金订的较低。并且在当时没有严格的制度政策对租金的收缴进行规定，很多租户便不重视房租缴纳订的时间，租金拖欠在直管公房中便成了常态。随着社会经济的发展，人们生活水平得到提高，人们的收益也不断增长，但由于他们在长期的居住中已经形成了这种习惯，租金难以按时收取。另一方面，现在的直管公房居住的大多是外来务工人员、失业者及孤寡老人等收入难以保证，租户或许负担不起，获取故意拖欠，管理部门也无法采取强制措施。租金标准低也一个很大的问题，比如一个城市的直管公房的租金大多在每月2-2.7元/平方米，加上一些人拖欠租金，总的收入还不能满足维修保护的费用。

5.直管公房拆迁、购置等行为不规范

前面我们说到直管公房的租赁、转租行为非常不规范，同时它的拆迁和购置等对房屋处置的行为也很不规范。因为直管公房是国有资产，所以对于它的处置必须报由国家相关管理部门进行处置，经过批准后才可进行处置。但是现在社会中的直管公房，房屋的管理人员未向任何国家管理部门申请批准随意对房屋进行处置，这是不符合国家相关政策规定的，造成了国家资产的流失。错误的处置方法一般有以下两种：一种是将直管公房交给建筑公司进行处置，让建筑公司进行修建；一种是将直管公房以拆迁的名义交给房地产开发商，然后以商品房的价格买回。这些行为更加重了直管公房市场的混乱。

三、直管公房管理的应对策略

对直管公房的管理是多方面的，包括基础管理，产权、使用管理，安全管理，维修保护管理，房屋拆迁、购置的处置管理等等，影响范围很大，是一个非常复杂的过程。所以为了社会长期稳定的发展，我们必须采取一定的应对措施，本文我们提出了以下几个方面：

1.建立完善的直管公房经营管理体制

鉴于目前直管公房市场的混乱情况，我们规范它的各种处置行为，建立一个完善的经营管理体制。首先应该整合好现有的房屋资源，加大管理力度，把房屋产权信息重新梳理，保证好房屋的市场价值，制定出对直管公房管理的相关政策规定。

2.健全直管公房的制度管理

健全相应的法律法规的规定是管理好直管公房的基础保证，我们应该对房屋的租赁、拆迁、购建、保护维修等各个方面制定相应的详细的制度规范，同时监督管理部门也要履行自己的职责，做到权责统一，使直管公房的管理做到有章可循，为直管公房的管理建立一个良好的社会秩序，从而保证国有资产的价值。

3.加强对直管公房的保护和维修

因为直管公房的年代一般比较久远，房屋老化与墙体损害已经非常严重，所以维修任务迫在眉睫，需要有严格的维修标准和专业的维修人员。但是解决问题的根本还在于对房屋的保护，只有这样房屋的维修才能提高效率，可以通过责任到人的方式，对相关工作人员和居住人员提出严格要求，加强居民的房屋保护意识。同时可以对管理人员进行培训，提高工作人员的责任意识，让工作人员对房屋情况进行定期检查和维修，使其达到严格的居住标准。

4.切实加强对直管公房的租赁和转租管理

直管公房的违章转租现象严重，所以我们必须采取必要的手段进行管制，我们可以通过对直管公房的基本情况进行详细的了解和记录，查清楚一些私自违章转租的违法行为，然后采取变更租赁合同的方法，规范房租租赁程序。另一方面，可以采取一定的市场化运作，利用市场的调节手段规范直管公房的市场交易，一种方法是可以将闲置的房屋进行公开招租，既有利于规范转租手续，也可以提高租赁收入，还可以采取服务外包的方法，让直管公房更加顺应社会的大小趋势。

5.做好直管公房的政策宣传工作

做好思想宣传对于直管公房的管理和社会的进步至关重要，在相关的政策法规制定完成后，应该加强政策的宣传工作，让各个部门和居住百姓都认识到房租保护的重要性，提高他们的主动保护房屋的意识。在政策宣传时，也应该着重宣传直管公房的国有性质，让他们认识到保护房租的重要性质，从而也可以减轻在房屋维修时的难度。

6.认识到直管公房合同的重要作用

过去管理出现问题的很大原因在于人们没有意识到合同的作用，因此出现在违规转租、拖欠房租的损害国家利益的行为。充分利用合同的作用，抓好直管公房处置行为的整治重点，分析房屋的当前使用情况，与合同不一样的地方要做出修改，错误的地方进行及时的改正，同时对于居民不符合规定的行为不仅要做出改正，还好对违反规定的人们做出相应的处罚，在未来的房屋规范中更好的着手，从而交给合同违规的效率。

四、结语

通过本文的研究，让我们认识到直管公房存在的问题，探究出合理有效的措施解决这些问题，从而更好的促进社会的发展。

参考文献：

[1] 吴鹃.直管公房管理存在的漏洞和对策[J].百度文库，2013（6）63-64.

[2] 于军虎.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].经济管理，2016（5）：41-42.

[3] 樊文有..公房管理現状和对策建议剖析[J].科技经济市场，2016（2）.

[4] 汪文忠.我国直管房屋管理现状与今后可持续发展路径[J].住宅与房地产：综合版，2015，（10）：60-61.