城市化带来的现象——“鬼城”问题探究

陆思佳

摘要：随着城市化的推进，我国出现了许多空置率过高的“鬼城”。探究形成原因，发现涉及政府、个人、金融集团等多个行业，不仅是一个经济问题，也是一个民生问题。在城市数量化发展后，质量化发展成为社会面临的巨大挑战，“鬼城”这一问题也随之被重视并迎来新生。

关键词：鬼城；城市化；形成原因

近年来，各大新闻门户对于中国“鬼城”的报道层出不穷：《探访鄂尔多斯“鬼城”：市政府迁人仍然空空荡荡》、《苏州活力岛怎么了？一片荒芜似“鬼城”》……随着新闻报道的增加，“鬼城”一词开始逐渐进入我们的视野，在社会上也引起了很大的关注和影响。随着城市化的飞速发展，“鬼城”在当今中国的房地产行业不断蔓延，广受垢病，中国“鬼城”现象成了一个亟待解决的问题，而它的背后隐藏着的问题是值得我们探究和警惕的。

1 “鬼城”的概念

“鬼城”并不是指闹鬼的城市，而是一个地理名词。它的原意是指资源枯竭并被废弃的城市，但是，随着行政力量主导城市化的推进，我国出现了因空置率过高，鲜有人居住的新城新区，也被称为“鬼城”。

当前中国各地对房地产的投入可谓热火朝天，到处抓紧建设、拔地而起的楼盘工地。但随着越来越多楼盘的建成，一些奇怪的现象也出现了，这些新城区白天工作人员比居住人员还要多，夜晚则十户八暗，一片漆黑。这种现象如今在中国并不少见，极高的楼房空置率与严峻的住房难问题一起构成了中国社会严重的社会民生问题。

2 “鬼城”的空间分布

在中国，“鬼城”分布很广，媒体广泛报道的主要有鄂尔多斯市康巴什、杭州天都城、贵阳、营口、云南呈贡、江苏常州、河南鹤壁等地。他们有的分布在沿海、有的分布在内地，遍地开花，但总的来说偏远与经济不发达地区较多。分析《投资时报》发布的中国大陆“鬼城”指数排行榜，发现“鬼城”根据地理位置的不同，形成原因也不同，主要有以下几种类别。第一种是大城市卫星城，这些城市设立在大城市边缘用以减缓中心城区的人口压力，但因选址失当、缺少规划以及相关产业支撑等原因，很容易沦为“鬼城”。如，如京津新城。第二种是工业新城，为了解决工业污染问题，很多城市建立新城来实现产业转移，但这些新城因为距老城较远，常常造成分离格局，又因建成时规模规划过大，一时难以发展起来，如曹妃甸新城。第三种是三四线城市的新区，这些地区外来人口少，市场需求不足，若房地产行业投资过剩，很容易产生“鬼城”现象，内蒙古鄂尔多斯、甘肃陇南、安徽阜阳等地皆面临着房地产市场泡沫化城市无人居住的风险。第四种是高铁新城区，随着中国高铁的不断建成，地方政府常常倾向将铁路站点建成城市副中心或者商贸中心，但因为远离市区且交通便利，人们更愿意前往中心地区消费，这些新城对人口的吸引力很小，从而引发了一些城市的“鬼城”现象，如宿州高铁新城。

由此可见，无论是经济发达地区还是经济落后地区，都有可以面临“鬼城”风险，它的出现是人为化不当产生的结果，受到政府、房地产开发商、市场等多种因素的影响。

3 “鬼城”的形成原因

从中国的实际情况来看，“鬼城”现象的出现，主要有以下几个原因：

一是出于政绩和GDP增长的考虑，政府重复建设。鬼城空城在全国蔓延，源于各地对土地财政的依赖，根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标，使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设，空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。新城新区的建设，涉及土地征收、房屋拆迁、道路交通、水电气熱供给、信息网络、污水垃圾处理、生态绿化等，既形成了巨大的投资需求，也产生了很高的GDP，又扩张了出让城市用地的范围，这是地方政府乐此不疲、越来越深地陷入了追求外延扩张的恶性循环的原因。

二是政府规划不当，过高预期。新城的开发和决策需要考虑到交通、教育等诸多问题，但政府决策者在规划时往往不能做出正确的决定，导致最后新城完工时出现基础设施不完善或者过于豪华，消费能力跟不上的情景。这样的城市，建设不符合人民需求，空置率高也就不足为奇了。

三是金融资本银行为了盈利不断提供高额贷款支持房地产事业发展。金融行业对房地产过度的信贷支持，为房地产业进一步投机创造了条件，这些投机者仅以少量资金囤积房源，将成本转嫁给消费者，将风险转嫁给国家金融机构。同时金融行业也不断提供贷款鼓励居民买房，造成了房市的火爆，催生了房地产泡沫，空置率不断上升。

四是投资者疯狂投资房地产业。今天的房地产业，有人形容为“在‘市场经济幌子下的投机趋利行业”，一点也不为过。在国外，作为长期投资的行业，房地产业的年投资回报率不高，但我国的房地产业投资回报率远远超过国外的水平，投机心理作祟，房很多人看准房地产疯狂的投机倒把，倒买倒卖。造成房地产业热度居高不下，房产资源分配不均的情况，由于房地产有利可图，超社会需求建设也是形成“鬼城”的原因。

4 “鬼城”现象之我见

总的来说，中国的“鬼城”现象是一个系统性、长时间段的问题，涉及政府、个人、金融集团等多个行业，不仅是一个经济问题，也是一个民生问题，关乎到国家的资源配置与经济发展，因此，如何不让“新城”变“鬼城”非常重要。但我们也要认识到，“鬼城”现象不止出现在中国，很多其他国家在城市化过程中都遇到过类似问题，它是城市发展必须经历的过程，不需要过于悲观。同时，城市化进程带来的“鬼城”，很大程度上来说是一种虚假城市化，他们只创造了城市，却忽略了城市中最重要的活力因素——人，这种虚假城市化最终将被市场遗弃，并不能长久的存在中国。可喜的是，如今很多以前的“鬼城”正在逐步迎来新生，中国不断增长的城市化需求作为刚需，辅之以国家干预，市场调节，当初不见一人的“鬼城”入住率大大增高，在逐渐明确的市场机制下，中国“鬼城”将越来越少。