建设项目规划检验空间核对要素构成及限差设定探讨

黄裕民，李旺民，曾翊城

(珠海市测绘院，广东 珠海 519000)

1 引 言

城乡规划监督有别于一般的行政监督，其专业性强、参与的社会主体众多，社会利益涉及面广，调节幅度巨大，时效性强，是一项社会化程度高、专业性和综合性很强的系统工程[1]。为强化建设项目过程监督，确保建设工程严格按规划许可条件实施，珠海城乡规划行政主管部门创新性地建立了规划检验制度，在建设项目的不同建设阶段，采集建筑工程现状空间要素并与规划许可条件进行核对后，给出规划检验结论。规划检验内容主要包括用地红线规划检验、施工放线规划检验、地下或半地下结构规划检验、首个标准层(±0)规划检验、商品房屋预售许可规划检验、地下管线覆土规划检验等，是对传统规划放线、验线业务的进一步细化，串联了建设过程各关键节点，为保障城乡规划的有效实施发挥了重要作用[2，3]。本文将对规划检验的空间核对要素、各要素限差设定标准以及符合性评定进行探讨，以期促进规划检验测量技术的发展。

2 规划检验空间核对要素

与规划检验有关的建筑工程空间要素，主要为建设用地红线点、地下或半地下结构、地面建筑(建筑物±0层及±0层以上接触地面的建筑部位或构筑物接触地面的建筑部位、标准层首层、其他特殊建筑层)的空间位置、形状、大小、四至距离等几何要素[4，5]，包括水平空间要素与竖向空间要素两个方面。

2.1 空间核对要素构成

(1)点要素：建筑外围特征点：建筑外围特征线(建筑外围轴线或外墙外边线)交点、涉及四至距离的建筑细部点、涉及建筑面宽或建筑进深的建筑细部点；建筑物±0层地坪高程点。

(2)线要素：建筑外围特征线，建筑总体平面控制尺寸：建筑面宽、最大和最小建筑进深，占压垂距：占压建筑红线的最大占压垂距、占压用地红线或道路红线的最大占压垂距，四至距离：建筑间距、后退建筑红线距离、后退用地红线或道路红线距离。

(3)面要素：建筑基底面积、几何特征要素确定的建设形状。

2.2 水平空间规划检验核对要素

(1)建设项目用地红线规划检验要素：实地验测建设用地全部红线点(含建设用地红线拨地定桩辅助点)坐标，检核其拨地定桩位置与规划条件是否相符。

(2)有地下或半地下结构的房屋，实地验测施工放线后地下或半地下结构底层外围轴线(灰线)及其上方地上结构主要桩位验测点坐标，检核地下或半地下结构底层及其上方地上结构主要桩位水平空间位置、外围轴线边长、地上结构主要桩位间边长、地下或半地下结构外围轮廓形状与规划条件是否相符。

(3)无地下或半地下结构的房屋，实地验测施工放线形成的房屋首层结构外围轴线(灰线)验测点坐标，检核房屋首层结构外围轮廓形状、外围轴线边长、水平空间位置与规划条件是否相符。

(4)房屋建筑工程首个标准层(±0)规划检验要素：实地验测首个标准层及±0层外围轴线边长，检核首个标准层和±0层结构外围轴线边长、外围轮廓形状与规划条件是否相符。

(5)商品房屋预售许可规划检验要素：实地验测商品房屋已建相关建筑层(设计仅有一种标准层时，指已建最高建筑层；设计有多种标准层时，指已建最高建筑层和已建中间建筑层)外围轮廓边长或辅助验测结构外围轮廓验测点坐标，检核已建相关建筑层结构外围轮廓形状、外围轮廓边长与规划条件是否相符。

2.3 竖向空间规划检验核对要素

实地验测基坑底面高程、首个标准层结构底板上缘高程和层高、±0层室内地坪高程和层高、已建最高层结构顶板上缘高程、当前建设层数，检核其与规划条件是否相符。

3 规划检验空间核对要素限差设定

城乡规划测绘机构可根据建筑工程空间要素的验测方法、当地规划监督管理的情况和城乡规划主管部门的要求，依《城市测量规范》、《房产测量规范》规定的有关测量精度要求，顾及施工误差等影响原则，一、二线城市以两倍中误差为限差、三线城市和乡镇以三倍中误差为限差，设定建筑工程规划检验空间核对要素的限差[6]。

3.1 水平空间要素核对限差

(1)地下或半地下结构、地面建筑平面位置核对限差

关于规划检验的精度要求，按文献[7]规定，建筑物定位放线点位中误差为 ±5 cm，根据误差传播定律，则建筑物轴线交点与规划许可平面坐标的点位较差中误差为5cm*SQRT(2)，因此地下或半地下结构、地面建筑物验测点相对于许可点位的验测限差可以设定为两倍或三倍中误差，分别为 ±14 cm、±21 cm。

(2)地面建筑总体平面控制尺寸核对限差

根据文献[7]规定，建筑物定位放线点位中误差为 ±5 cm，根据误差传播定律，则建筑物同名轴线点间距与规划许可间距的较差中误差为 5 cm。以两倍中误差或三倍中误差为限差的建筑物边长、建筑面宽、最大和最小建筑进深验测结果相对于其规划许可总体平面控制尺寸的较差核对限差分别为 ±10 cm、±15 cm。

(3)用地红线核对限差

用地红线验测点平面坐标结果相对于其规划许可红线点平面坐标点位偏差的核对限差可以设定为两倍或三倍中误差，分别为 ±14 cm、±21 cm。

(4)建筑基底面积核对限差

根据文献[8]“第3.2.6条”关于房产面积测量精度要求(二级或三级精度要求)的设定，考虑施工阶段边长测量的困难条件因素，建筑基底面积验测中误差可放宽一倍。顾及基底面积报建指标计算误差的影响，建筑基底面积验测结果相对于规划许可基底面积的核对限差，如表1所示(表中S为建筑基底面积，单位为m2)[6]。

建筑基底面积核对限差表 表1

(5)地面建筑四至距离核对限差

地面建筑的后退红线距离验测结果相对于其规划许可后退红线距离的较差，参照地面建筑总体平面控制尺寸核对限差设定，以两倍中误差或三倍中误差为限差的核对限差分别为 ±10 cm、±15 cm。

3.2 竖向空间要素核对限差

(1)建设工程层高核对限差

建设工程层高测量一般采用水准测量方法或三角高程测量方法，各等高程控制网中相对于起算点的最弱点高程中误差不应大于 0.02 m[7]。考虑到进行高程测量时的施工现场一般为简易硬化地面甚至未做硬化，中误差可适当放宽到 0.03 m，因此建设工程验测层高相对于许可层高的核对限差可以设定为两倍或三倍中误差，分别为 ±6 cm、±9 cm。

(2)建设工程验测点高程核对限差

建设工程验测点验测高程相对于许可高程，验测限差规定为 ±14 cm。基坑底面高程验测限差规定为 ±28 cm。因填海造成地基易下沉区域、海岛等边远地区，施工放线中的高程验测限差可放宽一倍。

4 案 例

某住宅小区建筑物规划许可总层数为13层，其中第二层为首个标准层，在房屋首个标准层结构完成，进行房屋首个标准层以上结构施工前需实施房屋建筑工程首个标准层(±0)规划检验，图1和图2分别为房屋一层和二层结构外围轴线验测边及验测点点位略图，一层验测边条数和验测点个数均为16，二层验测边条数和验测点个数均为44。

对照规划许可房屋首个标准层和±0层建施平面图检核房屋相关空间要素，包括检核结构外围轮廓形状与建设单位提供房屋施工和本次规划检验的房屋首个标准层和±0层建施平面图是否相符，结构外围轴线边长和验测点坐标与规划许可条件是否相符，房屋首个标准层结构底板上缘绝对高程和层高、±0层室内地坪绝对高程和层高与规划许可条件是否相符等。图3为结构外围轴线验测点验测坐标与许可坐标比较结果和验测边长与许可边长比较结果，点位较差和边长较差均不超限。在核对完所有要素后得出检验结果：经检验，验测点平面位置、验测边长、形状、高程、层高与规划许可条件相符。

图1 1层结构外围轴线验测边及验测点点位略图

图2 2层结构外围轴线验测边及验测点点位略图

5 结 语

作为规划监督测绘重要一环的建筑工程规划检验测量，依据建筑工程的相关规划许可文件及图件，根据规划检验的特点和要求，有针对性地选取并验测建筑工程的相关空间要素、如实反映建筑工程相关空间要素与规划许可条件的符合情况，可为城乡规划主管部门实施精细化规划监督管理提供专业、精准的规划检验测绘数据和依据。