试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响

朱素亚

【摘要】近年来，我国推行“营改增”试点后，已经初步取得成绩。但是在全国范围内推行营改增工作时，一些企业因为没有及时针对这一政策对自身进行整改，从而导致企业出现了不适应的情况，企业纳税得不到有效的控制，这与我国推行营改增的最初目的相违背。基于这一点，本文首先对“营改增”的必要性进行了阐述，并分析了营改增对企业财务管理的影响，提出了一些应对措施，以期对相关房地产企业的发展有所帮助。

【关键词】营改增 房地产企业 财务管理 影响

总的来说，企业的一切经济活动都是以获取最终利益为目的，而财务管理工作正是保证企业利益的重要手段[1]。因此，企业要想得到快速的发展，就需要对财务管理工作提起重视，进一步提高财务管理水平。近年来，城镇化建设脚步较快，促进了房地产行业的发展与进步，同时，房地产行业的税收机制面临着重大的变革。随着营改增在上海个别企业试点后，越来越受到政府以及企业的重视，营改增也得到了一定的推广，在某种程度上，对房地产企业的发展造成了影响，为了使房地产企业更加适应营改增政策，实现更好的发展与进步，房地产企业有必要针对营改增对企业财务管理的影响，采取一定的有效措施，来提高财务管理的安全性与规范性，保证房地产企业能够安全、稳定运行。

一、“营改增”实施的必要性

随着我国工业化生产产业的不断发展与完善，重复征税问题愈发严重，这一问题几乎存在于征收营业税的各个行業中，对企业的财务管理造成了巨大的影响。另外，行业利润率与营业税收率制度并没有形成比例关系，虽然同行业之间的营业税相同，但是不同行业的营业税却存在较大的差距。从而降低了社会消费水平。不同行业之间的税负差异不均会打破企业产业结构的平衡发展，从而阻碍企业与产业经济的健康发展，然而目前的营业税体系已经无法满足社会经济的发展，因此，实施“营改增”具有重大意义。

二、营改增对房地产企业财务管理的影响分析

（一）营改增对房地产企业财务风险管理的影响

据调查，房地产实施营改增后，其财务风险管理主要表现在企业资金结构与财务管理人员方面[2]。并且，社会新经济的发展，促进了营改增的实施，因此房地产财务管理工作的内容与要求与之前的内容发生了较大的变化。所以在营改增实施后，如果财务管理人员的专业素质不符合要求，就会给企业的财务管理带来巨大的风险。另外，营改增的实施在一定程度上降低了税收率，也就是政府为房地产行业提供了一些支持与补助，如果房地产的资金结构不能随之调整，就会出现新的问题，从而影响房地产企业的经济效益。

（二）营改增对企业现金流量的影响

在营改增实施后，房地产在项目前，可以获得较大额度的施工费用、土地费用以及计划设计费用。但是在营改增实施之前，这些费用是需要由企业额外承担的，对房地产企业的现金流会造成巨大的压力，虽然房地产可以通过进行房屋销售来抵扣这一部分额外费用支出，但是基于当前的市场环境影响下，房地产的资金流通会较为紧张。而在营改增实施后，房地产企业可以有效的规避这一情况，使企业的现金流得到更加充分的利用。

（三）营改增对房地产企业利润的影响

营改增在房地产企业的实施，不管是从近期角度来看还是从长远的角度来看，都会对房地产企业造成持续性影响，尤其是在利润影响方面。从近期的角度分析，推广营改增政策后，降低了房地产企业的营业税金压力，在某种程度上降低了企业的运营成本；从长远的角度分析，实施营改增政策后，房地产企业的税务负担以及纳税成本都得到了降低，有利于企业完成资金积累的过程，从而增加企业的核心实力，从而为企业的发展奠定更加坚实的资金基础。

（四）营改增对房地产企业负债的影响

在对“营改增”试点企业的研究中，可以发现营改增实施后，房地产企业的固定资产的累计折旧与原值入账的情况得到了有效的控制，而相较于其他的企业来说，固定资产对于房地产企业具有最直接的影响。根据相关政策规定，房地产企业除去应该缴纳的营业税之外，房地产的期末余额会相对减低，从长远的角度来看，营改增的实施可以使房地产企业的负债金额得到降低，有利于房地产企业的规模扩大化，有利于促进整个房地产行业的发展。

三、针对营改增政策房地产企业的应对措施

（一）优化和完善房地产企业的税收筹划工作

税收筹划工作是房地产企业应对营改增带来压力的重要措施，也是降低企业税收风险的有力手段。因此，房地产企业的财务管理人员要明确企业的经营情况，分析企业的纳税能力，了解企业的纳税项目，从而能够有目的性的对税收进行调整与优化；其次，企业的财务管理人员要重视税收筹划工作，在开展工作之前，做好准备工作，对企业的实际经营情况进行更深层次的了解，从而保证税收主体能够借助相关的流通环节，对税收费用进行合理、合法转移，促进房地产企业能够合法避税，增加企业的实际收益。

（二）提高房地产财务工作人员的综合素质

营改增的实施在一定程度上，为房地产行业的发展提供了有利的条件。但是在企业的经营结构中，如果不能配置优秀的财务管理人员，就会使企业无法适应营改增所营造的新环境[3]。因此，房地产企业务必要针对财务管理人员的综合素质进行考虑，实施有效的技能培训工作以及素质教育工作，加大营改增相关政策的宣传工作，使财务管理人员能够充分掌握营改增的相关信息，提升财务管理人员的业务能力。还要注重提高财务管理人员的风险意识，避免出现不必要的风险和损失。

（三）提前做好财务核算准备

为了使房地产企业更加适应营改增的新政策，房地产企业有必要对财务管理工作进行调整，提高财务会计的业务水平。在开展财务核算之前，有必要对销售的合同条款进行明确规定，对于税收处理中存在的差异要给予重视，确保项目税收的合理性、科学系与真实性，最重要的是提高财务管理人员对增值税专用发票的管理水平，从而有效的避免房地产企业进项税抵扣的风险。

（四）慎重选择合作伙伴

有实力的合作伙伴是保证房地产企业获得经济效益的重要手段[4]。这就要求房地产企业需要根据营改增的相关政策选择适当的合作伙伴，而在伙伴的选择过程中，房地产企业需要从以下两方面入手：首先，对合作伙伴的信誉程度以及公司实力进行考察，要求合作伙伴具有一定的偿债能力，并在确定好合作之后，签订好完善的合作合同，以降低企业的财务管理风险；其次，要确保合作伙伴能够开具具有法律效力的增值税发票，从而能够促进双方能够获得更多的营改增优惠政策，实现企业的长远发展。

总而言之，“营改增”的推广与实施，不仅需要对相关的税种进行改革与创新，还需要辅以健全的配套方案，对改革的每一个环节进行思虑与改善，从而实现税收制度的无缝过度。企业的营业税以及增值税，在我国的税法体系中占据着至关重要的作用，无论是对哪一种税种进行改革，都会对税法造成巨大的影响。因此在推广“营改增”政策时，要注重其改革的适应性，从而降低房地产企业的税收风险，促进我国社会经济的健康发展。

参考文献

[1]韩姝.论述“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].经营管理者，2016（24）.

[2]张卓.论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].中外企业家，2016（15）：68-69.

[3]张院利.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财会学习，2016（14）：154-155.

[4]孟林革.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].商品与质量，2016（6）.