房地产项目风险管理研究分析

王涛　薛焱波　李文旭　马睿明

摘要：目前房地产依旧是经济发展非常重要的组成部分，不仅影响金融市场，甚至日常生活。风险管理通过影响管理对象的安全、成本、利益等方面深入经济生活，风险管理是实现项目利益最大化的重要途径之一。房地产行业的风险管理尤为重要，这就需要对房地产项目进行风险识别、分析以及提出相关策略。

关键词：房地产；风险识别；风险管理

一、引言

房地产项目风险识别主要针对开发决策阶段，项目成功与否取决于房地产前期阶段风险的控制上，简单说：对项目开发过程中，分析、归纳、总结各类风险来源。由于投资市场极具特殊性，极大收益伴随着极大风险。房地产开发需要对市场充分调研并识别投资风险，合理安排资金，才能应对各类风险。本文从房地产风险识别、风险应对、风险管理三个方面进行分析。

二、风险来源

1. 国家政策：国家针对房地产行业出台指导性政策，这些政策极易影响房地产市场兴衰发达。2009年出台鼓励楼市发展政策，房地产迅速走向繁荣，后收紧政策法规导致走向市场低谷。项目开发必须严格按照国家政策发展，政策对房地产影响巨大。

2. 投资时间：进入或撤离市场，必须要把握好时机，将房地产作为投资的投资商要追求最大利益，开始投资的时间是影响利益的最重要时机，在房地场投资中，追求合理的投资时机，要求投资者抓住时机。

3. 地段选择：地段选择是房地产开发重要因素，好的地段开发成本高，后期销售价格也高，如何衡量这两方面问题，应着重考虑。

4. 管理风险：项目评估及人员管理能力决定项目成功与否关键因素，管理者决策存在着风险，管理培训没有系统，决策更多依赖经验，管理者给项目带来的风险不可忽略。

5. 融资风险：包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两个方面，房地产融资风险是指金融体系的制度缺陷或社会经济、政治等原因所形成的房地产融资主体的资金损失。融资的多层次运动导致融资链跨度大，材料生产商、土地经营商等各类环节，极易影响房地产投资稳定发展。

6. 合同风险：合同本身就是风险，索赔不可避免，合同完整性不能避免索赔发生，修改歧义条款、完善漏洞、合理谈判各类条款，避免发生纠纷。

三、风险因素分析

实施项目的利益相关者可能受到利益问题的驱使从而对项目的实施产生影响，因此项目在实施的过程总会面对相应的风险。

1. 由于项目建设过程中涉及的手续相对繁杂且数量较多，出现难以按时完成的可能。

2. 项目施工的过程中不可避免产生噪音以及空气污染，引起周围居民的反感甚至是对该项目的联合抵制。

3. 经营及管理存在风险：该风险的出现主要是由于经营人无法准确判断可能出现的风险，从而给项目带来一定的威胁，这一情况的出现主要同经营管理人的自身素质以及专业素质有关，主要涉及对市场的风险预测以及在设计施工的过程中对风险的判断。

4. 市场风向：对于项目而言，市场是能够对其收益产生最大影响的因素，基于市场经济体制下，产品的竞争和销售水平能够决定该产品的生存及发展情况。通常来讲，市场风险主要由以下三个方面引起。首先，供求关系的变化与对市场判断出现的偏差；其次，项目产品的竞争能力同其他竞争对手比较结果的变化；最后，是项目产品以及原材料的价格同预测结果产生的偏差。

5. 项目投资风险：项目的完成从设计至施工直至竣工具有一定的时间性，在这一过程中需要涉及诸多环节，难免出现意料之外的事件，可能是环节出现偏差，也可能是对市场预判出现偏差，又或者是宏观经济政策的改变等都会对相关项目产生影响。

四、风险对策分析

结合上述的风险问题，主要是采取如下措施，将可能出现的风险危害降至最低，并提前与有关部门协调沟通，并始终保持联系，尽早进行相关建设手续的办理。

1. 施工扰民风险对策。

在施工过程中极有可能对周围的工作单位以及居住用户产生影响，因此为了能夠保证当地居民良好的生活及工作环境，严格遵序如下措施：在施工的过程中减少噪音的产生，选用低噪音的工艺进行建设。夜间十点至早晨六点钟为停止工作时间，同时中午十二点至下午两点也不进行具有噪音的施工作业，避免对周边的居民产生困扰。如果施工过程中由于技术及其他相关原因无法停止作业，应当提前与周边居民和居委会沟通，协商妥当后办理相关手续。保证施工场地的围挡，同时相关建设用脚手架采用绿色密目网进行全封闭。施工现场进行硬化，同时及时洒水，避免尘土飞扬，在进行清扫前先洒水，避免杨尘的出现，相关建筑垃圾统一运送。泥浆依照有关规定的定点放置；废水经过二级沉淀后加以排放。建筑施工过程中的渣土及时外排，当放置时间超过48小时，并且未经过外派的渣土应当覆盖。现场中的车辆不允许鸣笛，同时运送渣土的差量必须保证车厢的封闭，在运送前清洗干净。工地使用的重型机械应当远离居民区，同时尽可能减少设备产生的噪音，相关吊装设备应当借助无线电实施通讯，规避高噪音联络方式的出现。借助上述的方式措施，通过各方的共同努力，减少施工风险，促进项目的顺利安全完成。

2. 房地产风险应对管理的回避控制、转移、自留、分散及利用。

（1）风险回避：严格控制公司投资项目，不从事相关高危活动，对风险进行回避，缓解风险就是将高危行业减到零。损失控制。根据风险基本特征及原因，对企业风险分管进行深入的研究，提出监控措施，针对垫款、计算财务风险进行监管，建筑企业要严格遵守规则，建立健全的制度，防止抵押贷款风险转移现象发生。已经发生或即将要发生的风险，通过各类措施减少损失，对损失进行控制。

（2）风险转移：预测风险并转嫁到其他方面，通过与第三方签合同或者投保，将风险转嫁到保险公司。

（3）风险自留：通过内部控制，减少自留风险，风险自留也是指风险主动或合理的不合理的承担风险，项目风险严重程度不可能改变，风险概率及风险性质都不会发生变化。

（4）风险分散：风险是属性的概率，不同预期值伴随不同损失，通过多样化的投资降低和分散风险，多元化的投资起到降低风险效果。

（5）风险利用：将风险转化为机遇，利用风险而不是恐惧，寻找风险中机遇。

五、风险管理方法

风险管理方法研究是一项极其复杂的工作，是建筑工程项目风险管理中不可缺少的一个环节。定性分析需要事先主观判断（采访、头脑风暴、列清单）出最重要的风险因素，再结合经验和相关研究结论做出判断。

1. HRBS（风险分层法）：HRBS是由CarrandTah提出的具有代表性的量化分析方法，该方法的特点是将定量与定性的分析结合到了一起，与此同时进行蒙特卡洛模拟，蒙特卡洛通过数据模拟现实，属于计算数学类，通过成千上万次模拟实验得到大量数据，在大量数据中找到规律。确定是需要构建模型较为复杂，需要历史经验作为基础。

2. 幕景分析法：一种能够识别出关键因素和关键因素的影响程度的方法，描述未来要发生的事情，通过多种方式（表格、图像）描述整个项目的情况，人们更加习惯的形式，可以将决策者的决策范围进行拓展，依此来发现更多可能发生的情形，但是主要依赖决策者的判断，易产生偏差。

3. WBS（工程分解結构）：依据某一原则，将整个项目分解成小任务，直到细化成日常活动，将风险分解到最小单元，绝大数应用于施工阶段进行风险管理。加强风险管理，学习国际经验，借鉴成熟的风险管理机制，建立风险管理体系，提高企业抗风险能力，加强风险管理意识，拓宽风险监控范围。对项目可能遇到的风险因素通过合适的方法进行评价及分析。

六、结语

房地产在国民经济发展中占据重要位置，对国民经济稳定有重要作用，故要对房地产项目进行分析，对房地产投资进行风险评估。由于投资市场极具特殊性，极大收益伴随着极大风险。房地产开发需要对市场充分调研并识别投资风险，合理安排资金，才能应对各类风险。现实风险管理中，由于风险表现为动态，所以应对风险的策略也发生变化；做出最符合风险管理的应对策略、极大程度避免风险、减少投资。风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对。房地产项目健康稳定的发展，必须要创建一个健康稳定的环境，风险不可避免，正确管理规避才是正确路线。在未来发展中，要不断创新新方法、新技术，降低风险，提高经济效率。

参考文献：

[1]齐讴歌.房地产风险传染机制及其动态效应研究[D].西北大学，2012.

[2]司玉海，秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[J].现代商业，2010（29）.

[3]刘双良，杨志云.风险积聚、政策网络与合作治理——房地产风险的合作治理模式分析[J].中国行政管理，2010（06）.

[4]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008（08）.

[5]黄昆.房地产风险可保性与保险开发研究[D].湖南大学，2001.

（作者单位：王涛、薛焱波、马睿明，兰州交通大学经济管理学院；李文旭，甘肃政法学院人文学院）