商业投资与房地产价格影响因素分析

宋宏 张璐

中图分类号：F293 文献标识码：A

内容摘要：研究发现1997-2014年西安市房价主要受货币供给量M2、限购政策、收入分配差距和新竣工房屋面积的影响，而与居民收入、人口流动和数量、房地产成本、公共服务水平没有显著关系。可见西安房价上涨主要是体现资产泡沫的膨胀，调控西安房价的思路应当是增加房产供给，并控制货币发行量和着力解决收入分配不公问题。限购政策不能达到控制房价的目标，相反发挥着助推房价上涨的作用，应避免在交易环节对购房需求进行调控。

关键词：西安 货币供应量 房产价格 限购

相关文献综述及房产价格影响因素的理论分析

依据经典经济学理论，普通商品价格由商品的供给和需求决定，房地产价格也由房地产的供给和需求所决定。但是，由于房地产具有普通消费品和投资品的双重属性，同时房地产供需双方也直接受到房地产宏观政策的影响，因此房地产价格影响因素和机制更为复杂。

从需求侧而言，房地产总需求Q可以分为两部分：房地产作为普通消费品的社会刚性需求QM和作为投资品的社会投资和投机性需求QI。其一，居民收入是影响房地产需求和价格的重要因素。依据需求理论，商品需求的首要决定因素就是收入，收入是影响房地产需求和价格的重要因素。J.Nellis和J.Longbottom（1981）、王冰和黃磊（2005）、李春吉等（2005）研究均发现收入是影响房价的重要因素，居民收入水平和房价呈正相关关系。而在度量居民收入时，研究采用的变量并不完全一致，具体包括人均可支配收入、人均储蓄等，但吉鲁阿尔等（Girouard，et al.，2006）研究发现价格收入比并不是测度购房能力的好指标。其二，人口因素是影响房地产需求和价格的重要因素。从市场总需求角度而言，人口因素是重要因素，具体涉及人口数量和结构。其三，货币政策是影响房地产需求的重要因素。由于住房属于大额资产，购买一般需要使用银行信贷资金，利率构成购买房产的成本，利率越高则购买成本越高，房地产需求则越少，房价则应越低。但随着金融创新的发展以及房产具有投资品性质，利率与房产价格的关系相关性减弱且关系不确定性增强。作为消费品而言，利率构成购房成本，利率与房价应当呈负相关；但作为资本品，房产作为较好的保值、升值品，利率则成为其投资的基础回报率，利率越高则投资回报率越高，利率与房价应当呈正相关。

从供给侧而言，房地产供给和价格主要受到房产供给成本、土地管制、存量房产和房区公共服务水平等影响。其一，房产供给的首要成本是土地价格，地价和房价正相关。张梦实（2010）研究发现土地成本占整个建房成本的60%-70%，土地出让成本对房价上涨形成推动力；高波等（2003）的研究也发现地价和房价正相关。其二，土地管制抬高了房价。显然，土地管制抑制了房产的有效供给，会推高房价。事实上，从美国、英国、香港、中国土地管制的情况看，都导致房价升高。其三，存量房产会影响房价。但对存量房与房价之间的关系尚没有得到确定性的研究结论。

为了更好结合西安房价实际情况，基于上述分析，本文构建模型的因变量为住房价格Price，自变量包括居民收入Inc、人口Pop、货币供应量M2、土地成本land、存量房stored_H、公共服务水平publice_goods、购房政策Policy、收入分配差距Gini，其他因素作为随机扰动项处理。具体模型为：

Price=f（Inc，Pop，M2，land，stored_H，publice_goods，Policy，Gini）+ε

西安市房价影响因素：基于与武汉市比较的认识

西安市和武汉市都属于区域中心城市，具有较强可比性。在我国单一制中央集权国家制度下，西安市、武汉市面临的宏观政策和宏观经济环境基本一致，因此可以认为利率、资产荒、房地产税费、购房政策、国际需求、非房地产部门技术快速进步等并非影响西安和武汉市房产价格差异的主要因素。主要从居民收入、人口、存量房、公共服务等方面比较两个城市的差异，从而探寻导致两个城市房价差异的可能原因。

以商品房销售额与年商品房销售面积的比值得到商品房年均价，度量房地产价格。以市辖区人均GDP度量居民收入，以市辖区人口密度度量人口因素，以房屋竣工面积度量存量房，以市辖区医疗卫生机构床位数度量公共服务发展水平。相关数据来自或整理于武汉市、西安市历年统计年鉴、统计公报和中经网统计数据库。

2008-2014年武汉市房价持续高于西安市，平均高出22.31%；其中2009年武汉市房价高出幅度达到最大为36.99%；2012年两个城市房价最接近，武汉市房价高出幅度仅为11.05%，为7年来最小值。同时发现，2008-2014年武汉市居民收入、人口密度和公共服务水平持续高于西安市，年均高出幅度分别达到71.29%、28.42%和20.26%；但在存量房方面则没有出现确定性关系，但总体而言，2008-2014年武汉市存量房少于西安市。

以武汉市高出西安市的幅度来度量两个城市的差异，通过分析武汉市高出西安市房价、居民收入、人口密度、存量房和公共服务水平的幅度做相关性分析，发现只有两个城市公共服务水平差异与房价差异出现了显著负相关性，与理论预测方向相反；但居民收入、人口密度和存量房差异并没有反应在房价差异上（见表1）。分析得出的结论与理论分析存在显著不一致，有理由怀疑居民收入、人口密度、存量房和公共服务并非是决定西安市房价的主要因素。

西安市房价影响因素的经验性研究

（一）变量设计、数据说明和描述性统计分析

采用商品房年均价格（=商品房年销售额/商品房年销售量）Price度量住房价格；采用人均储蓄额Inc来度量居民收入，具体由西安市市辖区金融机构人民币各项存款余额中个人储蓄存款按照年末西安市市辖区人口数计算平均值得到；无论是人口数量还是人口迁徙流入，都会反映至人口密度，采用西安市辖区人口密度Pop来度量人口因素对房价的影响；货币供应量中M2是较好度量货币政策的方法；由于缺少公开发布完整时间序列的西安市土地成本数据，目前的研究表明房地产投资的主要成本就是土地成本，鉴于土地成本与房地产投资成本之间具有显著相关性，用当年西安市房地产投资完成额land作为工具变量来度量土地成本；采用当期西安市新竣工住宅面积stored_H度量存量房；以西安市辖区公共财政支出publice_goods度量公共服务水平；由于2011年2月-2014年8月西安市实施了房地产限购政策，取哑变量Policy来度量西安市房地产政策，其中没有限购的年份取值为0，实施限购的年份依据其实施限购的月份占全年比例取值，例如2014年该取值为0.67（=8/12）；采用基尼系数来度量收入分配差距，由于没有获得权威部门发布的西安市基尼系数值，采用全国基尼系数Gini代替西安市基尼系数。

西安市相关数据来自和整理于西安市统计局网站和中经网统计数据库，所缺数据由历年《西安市国民经济和社会发展统计公报》补齐，全国数据来自和整理于历年《中国统计年鉴》。

运用IBM SPS软件分析得到各变量主要统计值（见表2）。1997-2014年西安市房价均值为3503.67元/m2，最大值为2013年的6693元/m2，房价标准差较大，说明房价在这18年里发生了较大变化，具体而言就是持续上升。同时从各解释变量看，西安市辖区公共财政支出的标准差最大，说明西安市公共服务的变动幅度大，其次是货币供应量和西安市辖区居民人均储蓄额变化大。

（二）经验性研究结果

运用stata14.0软件，采用多元逐步回归得到回归结果（见表3）。最终回归结果（模型2）显示，只有货币政策、存量房、购房政策和收入分配差距与西安市房价进入模型，通过了显著性检验，说明上述因素是影响西安市房價的关键因素，而且这4个因素对西安市房价变动的解释力度很强，模型拟合优度达到98.21%。同时，居民收入、人口、公共服务、土地成本均没有通过显著性检验，而且在减少了这4个变量后，模型拟合优度几乎没有变动，说明这4个因素确实不是影响西安市房价的关键因素。

另外，计算模型2的标准化回归系数，发现货币政策M2对房价的影响强度显著高于其他因素，其标准化回归系数达到0.7571，实际上即使是在模型1下，货币政策M2的标准化回归系数也为最大值，可以判定货币政策M2对房价的影响强度并非由其自身波动性决定，货币政策确实是影响1997-2014年西安房价的首要因素。其次是购房政策，其标准化回归系数达到0.2781；然后是收入分配差距，其标准化回归系数为0.1853；最后才是存量房，标准化回归系数为-0.1125。

结论及建议

（一）西安市房产不具备显著的消费品属性而主要显示出资本品特征

从武汉市和西安市2008-2014年房价比较分析和1997-2014年西安市房价回归分析结果发现，西安市房价与居民收入、土地成本、公共服务水平、人口不存在显著关系，而主要受到货币供应量、收入分配差距、购房政策、存量房产因素的影响，说明西安市房产主要具备资本品特征。

因此，西安市房价上涨主要表现为资产泡沫膨胀，需高度重视并审慎对待。按照正常消费品调控的思路来调控西安房价，将很难取得理想效果。应当以调控资产泡沫过度膨胀的思路来调控西安市房价，并预防房地产资产泡沫破灭可能带来的连锁效应，以及其他资产泡沫破灭对房地产带来的可能负面影响。

（二）防止西安市房价非理性上涨的思路应当扩大房产供给而非实施限购

上述研究发现，西安市从房地产需求侧实施的限购政策显著助推了房价上涨，并没有达到控制房价的政策目标；同时存量房与西安房价之间存在显著负相关关系，说明扩大存量房、加大房地产供给和扩大新增房地产面积将有助于控制房价，防止西安市房价非理性上涨。

西安市限购政策并没有真正调控、抑制住房的投资性、投机性需求，当前限购政策主要是在交易环节设置门槛和提高成本，在我国目前的社会状态下，这种门槛和成本可以很容易被绕开，而且房产投机性购买获得的收益足以弥补限购政策带来的不便和成本。

因此，防止西安市房价非理性上涨的思路是从房地产供给侧发力，通过增加住房供给量防止房价非理性上涨；从需求侧而言，限购并非是控制房价的良方，提升房地产持有成本方能有效抑制房地产需求。

（三）宽松货币政策需要审慎推行

上述研究发现，货币供应量M2是影响西安房价的首要显著因素。尽管当前我国货币政策已经不再持续实施宽松货币政策，并对宽松货币政策进行反思，但可以认为宽松货币政策确实推高了西安房价。因此，调控经济时，持续性宽松货币政策需要审慎实施。货币政策在促进经济复苏和防止过度通货膨胀、资产泡沫之间需要寻找合适平衡点。

（四）应着力解决收入分配差距过大的问题

目前，有学者认为当前房价持续上涨是对收入分配差距过大的一种反映，本文发现收入分配不公导致西安房价上涨，而房价上涨实际又会形成对社会中低阶层的一种掠夺。为了避免出现类似的恶性循环，国家层面应着力解决收入分配差距过大的问题。首先就是规范收入，将各种隐性收入显性化、货币化；其次是不断提升劳动在收入分配份额中所占比重；再次是不断完善税收、财政补助、社会保障、社会慈善等再分配、第三次分配机制，调节不合理收入，取缔非法收入，保障低收入；最后是尽力构建更为公平合理的社会秩序，确保社会公平。

参考文献：

1.陈莹.西安市房产价格影响因素分析及实证研究[D].西安建筑科技大学，2011

2.田源.城市住宅房产税税基批量评估研究[D].西安建筑科技大学，2015

3.钱宇晨.我国货币政策影响房地产行业投资的实证分析[J].商业经济研究，2015（35）