新常态下我国商业地产可持续发展探析

摘 要：近年来随着全球经济的不断发展，世界经济趋于城市化。在大环境的发展影响下我国居民的生活水平显著提高。在众多企业中商业地产的发展迅速成为经济发展的主流，商业地产产业在拖动我国经济发展的过程中起到了重要的作用。同时在经济发展过程中商业地产也出现了诸多新的问题。本文就新常态下我国商业地产可持续发展的现状，存在问题，以及就商业地产可持续发展的措施进行了探索和研究。在分析的过程中使我国的商业地产水平和质量得到大幅度提升。推促商业地产在未来的经济发展及社会的进步中发挥重要的作用，也为经济的发展奠定基石。

关键词：新常态；商业地产；可持续发展

一、新常态下我国商业地产的现状及存在的问题

1.商业地产的现状

在近几年来商业地产的开发过程中，“起步晚，发展快，问题多，前景广”这四句话概括出了我国商业地产的基本概况。基于对城市建设的需要，各级政府部门对商业地产的推动和规划一直处于主导地位。随着大型购物中心的崛起，零售地铺租金上涨及需求的不断增加，不少住宅开发商看好商业地产的经济效益，主动转型，或者拿地与商业地产开发商合作。比如，据调查统计数据显示，2005年至2015年某二线城市商业地产企业已达到4500家，商业建筑面积达3亿平方米。从现在到2025年预期还会新增7000家商业地产企业建成开业，届时购物中心数量是现在的2.5倍。商业地产企业出现高收益高回报现象，许多的商业地产开发者在利益的不断驱使下大面积扩容，在快速开发和不合理经营的过程中，出现了一些商业地产品牌口碑差，质量不过关，后续的经营服务不到位等问题，给现代经济的发展提供了阻碍。所以就现在的商业地产的现状观察，有明显的泡沫趋势。

2.商业地产存在问题

（1）产业规划不科学，资源存在浪费和流失现象

商业地产的发展状况直接反映着这个城市的经济繁荣程度和城市整体规划理念。不是所有的企業都适合做商业地产企业，也不是所有的商业地产企业都能做大做强。随着近年来开发商的无序开发及商业地产产业盲目投资，比如，很多一线城市众多的商业地产企业从金融机构贷取大额资金投资商业地产，构建完成后在销售过程中形成了政府、消费者、商业地产企业三方进行价格上博弈。而一些二、三线城市很多商业地产追求”大而全”的商业理念，忽视当地人民生活水平和消费能力，导致商业地产虚假繁荣。很多商业街周围一半经营者付不起高额的租金，资源存在浪费和流失。就目前来看，在城市人口密集、土地资源有限的情况下，如何使商业地产走可持续发展道路，如何科学规划商业地产产业，如何做到资源合理利用，是我们需要考虑的重要问题。

（2）商业地产闲置率大幅度提升，呈进一步扩大趋势

就现阶段的商业地产发展来看，有相当一部分商业地产未能得到有效利用。闲置率幅度上升，就深圳而言，从2013年至今，商业地产的闲置率已上涨到10%。具体原因表现在：开发商品牌口碑差，科技含量低存在质量问题，缺乏自身特色或销售价涨幅大销售不畅。空置率居高不下，而且呈进一步扩大趋势。十八大以来有很多政府领导多次提及消化商业地产闲置率，在政府和企业的努力下，许多地区闲置住房比率小幅度有所下降，但就全国的大形势而言，效果并不明显。

（3）运行不规范，法律法规不健全

目前商业地产招商流程操作不规范，运营和后期管理不严格。全国各个城市每年的商业欺诈案件时有发生。而相对于其他欧洲国家完善的法律体系而言，我国的商业地产法律法规正处于探索阶段。商业地产法律法规不健全和我国迅速发展的商业地产经纪严重不协调，导致机会与问题共生，优势和劣势并存。

（4）短期的商业地产开发行为对生态破坏严重

商业地产在开发拆除旧建筑期间，产生大量的废气、废水，在车辆运输的过程中，还会产生扬尘、噪音。在施工过程中，如果构建大型的地下车库和地下商业街的同时还会产生污水排放，影响地下水。短期的商业开发行为没有形成一种高效、低耗、无废、无尘、无污染的建筑环境，忽视对生态环境的保护。还有许多的开发商追求经济效益，商业地产群建筑密集，容积率过高，配套的绿化建设设施寥寥无几，对生态环境破坏严重。

二、商业地产可持续发展的分析

1.加大政府部门的宏观调控力度，政府企业做好商业地产远景规划

在不断壮大的商业地产队伍中，政府部门和商业地产开发企业必须跟随城市经济发展的脚步。要遵循商业地产发展的规律，利用好城市的商业地产项目与城市商圈布局进行有效的对接。在进行有关项目开发和投资时，需要充分考虑到经济水平和消费者消费承受能力，避免面积工程。政府在长远的经济规划中，各级政府充分发挥自己的职能，可以规划汽车产业、环保节能产业、制造业，而不过多的依赖商业地产。以城市的整体发展协调为依托，政府部门充分利用经济杠杆的调节优势，从金融机构入手加大对商业地产企业资质审核。城市建设部门对于违规违章建筑施行严格的宏观调控力，对城市的经济水平作出科学评估，对城市的发展能力作出前瞻性预见。以本级城市的商业地产发展规律为基准，融入城市整体规划，充分整合资源，树立良好的商业地产品牌形象，通过和其他知名企业的资源共享和品牌联合，为商业地产发展做好远景规划工作。

2.打造自主特色品牌，重视商业地产项目后期的运营与管理，提升商业地产的核心竞争力

随着近年来商业地产发展的日新月异，加快了商业地产的创新步伐，老的商业地产的经营模式是把商品房、商业街当做一种商品出售，近五年来，随着互联网营销模式加入，老套的商业地产营销模式逐渐被更新换代。商业地产也要审时度势创造自己有特色的自主品牌。还可以与其他的运营企业强强联手开发与管理，对周边的环境进行实地考察和调研，探讨可持续发展项目。例如，在高消费的居民中可以建立高端山景房、水景房，修建公路，公路旁修建绿化。重视商业地产项目的后期运营和管理，满足高消费人群的不同定位和需求。也可以在紧凑密集中、低端消费地区建立紧凑型商业街，幼儿园、美食广场。对于开发中的商业街进行有效的出租、出售。建立相应的配套设施，给中、低档消费群体提供方便服务。满足中、低端消费者消费，拉动经济发展。同时提升商业地产在高、中、地消费者心中的形象，建立良好的品牌，提升商业地产企业核心竞争力。万达、华润在这种模式的管理下，取得了的不错的经济效益和社会效益。

3.加强对商业地产企业的监管，建立健全相关的法律法规

新常态下的实践证明中我国现有的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》等法律法规在过去的建设中，起到了良好的作用。在商业地产可持续发展的需求中，政府部门一方面要减少商业地产开发过程中的政府行为，杜绝黑暗招标，政府腐败，暗箱操作。另一方面严格按着国家规定的各项规章制度执行，取消各种不合理费用，建立健全相关的法律法规，保证在实施的过程中商业地产法律法规与其他的国家法律法规相配合协调，充实商业地产建设。在市场的竞争中形成良好的、公平的、合理的竞争。以达到商业地产可持续发展的目的。

4.重视保护环境，维持生态平衡，真正做到可持续发展

“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”是可持续发展的核心。人口发展、环境发展、生态保护与资源利用相协调是商业地产企业发展的重要组成部分，商业地产想要可持续发展既要在开发中、经营中和后续的服务中构建和谐有机的生态经济。又要注重环境保护，维持生态平衡，满足现代人对商业地产的各种需要。又要给后代开发留有余地。绝不进行掠夺性开发，真正做到高效、低耗、无废、无尘、无污染的开发经营模式，塑造优美环境，和谐商业地产企业。使商业地产企业发展的更持久，更广泛，更深远。

三、结束语

在国外的很多国家中，商业地产已经成为产业支柱。本文对于新常态下我国的商业地产可持续发展的问题进行深刻的探讨和研究，分析了我国商业地产的开发与运营过程中存在问题，提出了确切可行的解决方法。有利于我国商业地产与政府应用科学的发展规划方法，全面提升商业地产发展的水平和质量，走可持续发展道路。促使经济与社会协调稳定的前进。

参考文献：

[1]方墘.新常态下我国商业地产可持续发展的研究[J].商场现代化，2017（03）.

[2]孙继发.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].中华民居（下旬刊），2013（12）.

[3]王婧.浅析我国上商业地产存在的问题[J].品牌，2015（08）.

作者简介：王静（1978- ），女，汉族，山东省潍坊人，经济师