房地产企业战略联盟行为的博弈分析

冯硕

【摘 要】针对中国房地产企业战略联盟发展的新趋势，从博弈论的角度阐述了房地产企业战略联盟行为的演化路径。首先，运用古诺模型和伯特兰德模型对房地产企业战略联盟的动因进行了分析。其次，分析并提出了房地产企业选择战略联盟伙伴的准则。最后，基于参与者的有限理性，建立了基于演化博弈的相应的数学模型，并讨论了企业战略联盟的长期演进趋势。

【关键词】房地产企业；战略联盟；博弈

房地产企业战略联盟行为的博弈研究集中于宏观背景下中国房地产企业战略联盟的作用和模式，而并未充分关注房地产企业自身的主观动因。为了获得更多的利润，选择合适的策略对房地产企业至关重要。决策不仅取决于某企业自身，而且还受到其他竞争企业战略的影响，因此博弈论是分析问题的有效工具。本文将运用博弈论的几种理论模型对房地产企业战略联盟行为进行分析。

一、房地产企业战略联盟行为的动因分析

（一）基于古诺模型的竞争分析

假设有n个房地产开发企业在同一地区经营，对于房地产而言，虽然消费者对不同的物业有不同的偏好，不同企业开发的产品在功能和外观上有一定的差异，但实质上从功能的角度来看，产品仍然是可替代的，这就表明n个企业将有条件达到古诺均衡，因此他们会产生联盟动机。

（二）基于伯特兰德模型的竞争分析

前面我们从房地产供应的角度对房地产开发企业的竞争战略进行博弈分析。现在，我们假设企业是用价格策略来决定的，为了简化分析，假设市场上只有两个竞争对手：A和B。与非联盟中的两个企业的价格和收入相比，不难发现，联盟虽然市场供给减少，但价格明显上升，联盟企业利润明显大于非联盟企业的利润。联盟行为对双方都有利。上述模型是波特兰德模型的一个简单案例，我们也可以扩展至n个企业的竞争，其结果是相似的。这表明，如果房地产企业以价格为竞争战略，企业联盟仍然是最有利可图的保证。如果所有的商业决策者都知道这一点，那么他们也会有很强的联盟动机。

二、房地产企业选择战略联盟伙伴的准则

合适的战略联盟伙伴是联盟成功的前提。为了保证联盟伙伴选择的科学性和合理性，避免联盟伙伴选择决策失误，本文提出了选择房地产企业战略联盟伙伴的以下准则：

（一）企业战略目标的匹配性

房地产企业的战略联盟对战略联盟各方的战略目标的匹配性要求非常高，房地产行业的特点是投资大、回收周期长，这就造成了房地产企业投资的过程中过多的不确定性即高风险性。在战略目标不匹配的情况下组建联盟，失败的可能很大，结合房地产业的高风险性，无疑将给联盟企业造成很大甚至致命的损失。

（二）企业优势的互补性

中国房地产企业的普遍特点就是多而小、资源不集中，房地产企业很难在整个价值链的各个环节上拥有优势。为此，联盟伙伴必须具有某种优势或专长，具有能够对联盟投入互补性资源的能力，以实现凭借自身条件无法实现的目标。如果联盟各方都不具备优势或优势不明显，甚至有明显的弱点，又都想借助于对方发展自己，那么这样的联盟很难摆脱失败的命运。

（三）企业行动的协同性

联盟的各方付出的努力需要形成一个合力，帮助各方实现战略目标。房地产企业组建联盟时，首要的任务就是根据各企业的战略目标制定出联盟的战略目标，然后联盟各方通过资源的整合实现资源利用效率的最大化。如果联盟各方不能以联盟的目标为目标，而是各自为战，不能做到企业行动的协同性，那么建立联盟意义就不存在了。

（四）企业文化的兼容性

企业文化是企业行为与作风的内核，联盟企业间组织文化的差异，会轉化为经营理念上的差异，加大管理的难度。尤其是当房地产企业与上下游企业、行业外企业的结合时，这种企业文化差异的影响会更大。如果文化差异不能有效整合和沟通，便容易产生文化磨擦，导致组织的员工在理念和行为上的冲突。当这种文化冲突无法协调时，有的企业可能将退出联盟，最终以联盟的失败和解体而告终。

三、房地产企业战略联盟行为的演化博弈分析

通过对前古诺模型的供给竞争策略和伯特兰德模型的价格竞争策略的分析，发现采用联盟行为是房地产企业的最佳选择。自然出现了一个问题，那就是为什么房地产公司以前似乎很少有联盟，但现在它们开始增加了？这是因为先前的动机分析是基于所有企业都是完全理性的假设，事实上，他们往往不是完全理性的，而是会通过学习和模仿来做出决策。宏观经济和市场形势在不断发生变化，房地产企业将在宏观经济和市场形势变化的外部条件下进行战略调整，因此本文从演化博弈的角度进行进一步的分析。

根据演化博弈理论，博弈者选择的策略的收益和平均收益低于其他策略。只要游戏方有判断游戏的能力，就会开始模仿另一种策略。这意味着这两个策略游戏玩家的比例x和1-x不是固定的，而是与时间相关的，它们可以被写成x（t）和1-x（t）。这个比例动态变化的速度取决于游戏玩家学习和模仿其他游戏方的速度。

我们可以得出这样的结论：（1）基于有限理性的原因，房地产市场竞争中存在一定的“囚徒困境”，当市场的表现非常繁荣时，许多企业对战略联盟的兴趣不大。（2）当市场环境趋于困难时，联盟比非联盟可能具有更大的利益。因此，一些企业将开始采取联盟战略，一定时间后联盟与非联盟企业的比例将达到均衡。（3）随着市场环境的不断变化，联盟与非联盟之间的收入差距不断加大，甚至超过2倍，许多企业将在多场博弈后逐步走向战略联盟。特别需要说明的是，由于战略联盟是一种风险集中和不稳定的组织，战略联盟的不稳定性主要源于合作伙伴行为的不确定性，因此联盟处于一种强烈的信任约束或惩罚机制中。企业选择背叛必须付出一定的代价来限制企业的投机行为。为此，本文提出以下限制机制：第一，可靠的合同和监督机制；第二，信誉和信用机制；第三，激励与惩罚措施和适当的联盟利益分配机制。

以往的分析表明，随着宏观经济和市场形势的变化，房地产企业的经营战略将发生变化。随着中国房地产调控政策的深化，企业间博弈的主观内在动因是当前战略联盟选择的来源。著名学者Michael Porter认为战略联盟是企业之间的长期契约。它不仅超出了正常市场，而且还没有合并的程度。对于房地产企业来说，战略联盟是房地产业未来发展的必然趋势。一方面，市场环境和宏观层面对整个房地产业都不乐观。另一方面，当前房地产项目趋向大规模、复杂化、规范化、开发周期长、融资难等。客观上，企业联盟的必然性是可以预见的。随着国家宏观调控和市场的逐步成熟，更多的战略联盟甚至兼并重组将成为房地产企业未来发展的趋势。

四、结语

房地产调控已成为全国关注的焦点。影响房地产企业经营决策的因素很多，包括外部土地政策、税费政策、宏观经济等。从企业之间的博弈角度来看，为了获得更多的收益，企业在某一地区必然会形成战略联盟。本文从博弈论的角度，对房地产企业采取战略联盟行为的主观动因进行了理论分析，并进一步探讨了联盟的演化路径和模式，以期为房地产企业的战略联盟提供一定的决策依据，为房地产企业的决策者提供帮助，也为管理部门在这方面加强政策引导和控制提供参考，从而推动中国房地产行业健康有序发展。

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