浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

杨莉

【摘 要】房地产企业是资金密集型企业，具有资金需求规模大、占用时间周期长、受宏观政策调控影响大的显著特点。经历十几年发展，房地产企业仍然存在投资决策过程中对资金匹配考虑不全面、资金预算管理执行不到位、融资手段单一等问题。本文针对这些问题提出了建议及对策，立足于新形式下，改善房地产企业资金管理问题，为房地产企业发展提供必要支持。

【关键词】房地产企业；资金管理；问题及对策

一、房地产资金管理的重要性和意义

经过十几年发展，我国城市化进程从十几年前不足40%发展至现在的接近60%的水平。在这快速发展的十几年中，土地作为不可再生资源以及地方政府重要的财政收入来源，“一地难求”与“天价楼王”的现象频频出现。从最近几年的拍地成交价格显示，几十亿元、上百亿元土地成交价格战愈演愈烈。随着社会发展，人力成本、物价指数等上涨因素，房地产企业开发建设成本也是呈上扬趋势。作为房地产企业生产源动力的资金，具有需求规模大的显著特点。另外，一个房地产项目从拿地、立项、设计、建设、销售、房屋交付到最后项目清算，根据其规模大小不同，一般需要3年至5年的开发周期，以存货形态的资金积压状况十分突出，可见房地产资金占用时间较其他行业而言有占用周期长的另一个特点。房地产是关系民生福祉的一个行业，受到国家政府、平民百姓的高度关注。当出现楼价上涨过快或楼市投资过热的情况时，各种调控措施、信贷政策、税收政策等多管齐下，对市场购买力产生较大影响，进而对房屋销售去化阶段性波谷影响。由此可见，房地产企业若出现资金管理不良后果时，将很可能发生资金链断裂，继而形成烂尾楼，导致房地产企业被兼并重组甚至破产。

二、房地产企业资金管理存在的问题和不足

1.投资决策未充分考虑项目投资与资金的关系，存在隐患

房地产企业在过去“黄金”10年的发展历史中，市场大多为卖方市场时期，销售形势一路上扬，资金回笼充裕。在高利润利益驱动下，部分企业经营决策者在投资决策时，往往会忽视对行业发展趋势的预判和对项目地块所处城市环境和周边配套情况做深入了解。部分房地产企业虽然建立起了项目投资的可行性研究分析，但面对眼前利益时，有些房地产企业还是会忽视融资渠道承受不利因素的抗风险能力，采取有项目就融资、投产，面对不断降低的利润，只要能继续融资，从而忽视了资本成本的增加，使得企业的资金缺口不断增大。当出现资金短缺时，只能不惜引入高资金成本的信托资金或小额贷款资金，给房地产企业可持续发展埋下隐患。

2.落后的资金预算管理方式不能充分发挥指导与监督的作用

因房地产企业开发建设过程复杂，受政府职能部门影响较多，建设销售过程参与的人员错综复杂，管理难度较大。在日常生产经营过程中，对资金预算管理重视不够。一方面体现在不能严格执行项目可行性研究阶段设定的工期，合理安排开发立项设计、报批建设，对外销售等重大节点。新形势下，有些地方政府对预售房限价政策，即每一次售价需经政府职能部门审批后方可预售，许多房地产企业采取放缓开发进度或现房销售止损，销售资金不能及时回笼；另一方面则体现在资金需求部门对资金计划管理认识不到位，资金计划准确性较差。在实际工作中，常常出现计划大于实际需求的情况，打乱整体资金平衡，误导企业融资从而增加资金成本。

3.单一依靠银行融资方式在新形势下将很难再继续支持企业获得更多资金

目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资本金、银行贷款、股权融资等形式。日常生产经营中，大多数房地产企业的资金来源主要是银行等金融机构贷款。首先，我国大部分购房人选择的是按揭贷款购房，这占到总购房人的60%左右，银行个人按揭贷款额度松紧关系着房地产企业按揭回款周期。其次，在预售阶段之前的开发建设期所需建设资金，大多房地产企业仍然是依靠银行的开发贷款形式获取资金。近几年来，国家政府十分关注房地产市场是否进入了泡沫经济时代，从有利于国民经济发展，以稳定我国金融体系出发，推出了许多调控措施。银行信贷收紧早在去年、甚至前年底就已经开始了。比如某银行曾下发对2016年房地产行业的授信政策文件，要求对全国前20名的房企，融资比例不超过60%，其它房地产企业融资比例不超过50%。可以看出，很多房地产企业将很难从银行获得开发贷款，为企业提供充足的发展资金。

三、房地产企业资金管理的改进对策和建议

1.充分考虑项目投资与资金匹配关系，防范未然

因房地产项目具有周期长、投入大，受市场与宏观政策影响较强的特点，房地产项目投资分析具有综合性、复杂性、专业性的特点。故在项目投资决策分析前，应当充分做好市场调研，将受影响较大的各个因素充分分析。此外，该阶段关键是平衡好回报与风险，应充分考虑货币的时间价值和风险价值，采用净现值法、内含报酬率法、投资回收期法等投资决策工具进行测算。拍地前要拿出优化强排方案，以便快速测算项目总投资额，避免出现项目总投发生大的波动带来的决策失误；要客观、科学地安排建设周期，合理预测建设周期和销售回款期，充分考虑房地产企业资金监管限制因素，最终得出融资计划。要调动企业各种资源确保融资渠道畅通，避免投资决策中只重视收益不重资金保障的短板思维。房地产拍地成功后，要引入投资决策事中监督机制，即以项目投资决策分析模型为基础，以现金流量为线索，对投资决策的项目进行过程中的内含报酬率、资本金收率进行监督，以此及时发现经营中资金状况，及时查找原因预防出现资金问题。最后，当一个项目建设完毕后，对项目投资决策进行后评价，并将评价结果与投资决策团队考核挂钩，以此提升企业高管人员资金风险意识。

2.高度重视资金预算管理，发挥对资金的指导监督职能

房地产企业是一个资金密集型的企业，建立健全完善的资金管理制度是十分必要的，不仅可以帮助企业规范日常资金管理，还可以找准资金管理重点，最后成为指导企业开展融资工作的重要依据。首先，做好经营计划并确保计划顺利实施，若出现调整销售开盘一级节点计划时，应当运用净现值法、内含报酬率等方法进行比较后方可调整，避免经营计划任意调整影响企业整体经营成果；其次，高度重视资金计划编制工作，按照年度经营计划编制年度资金计划，并在此基础上进一步细化季度、月度资金计划。月度资金计划应当采取“1+2”方式上报，即下1个月付款计划和下月后2个月的付款预测。以便于企业整体掌握资金需求信息，提前做好3个月的筹资安排；再次，要对资金执行情况进行监督，从制度层面确保资金计划的规范性和执行力度。日常建立起现金周报机制，实时掌握资金存量情况，对资金计划与执行出现的偏差率进行分析。重视销售回款工作的同时，还要高度关注使用部门提出的计划数的准确性，减少因计划偏差造成的借款行为控制好资金成本； 最后，以资金管理为线索，对工程建设、销售运营等方面进行预警，将财务管理与经营管理有效结合，相互促进、协调发展，实现“业财融合”。

3.创新融资方式适应新形式下房地产对资金的需求

随着房地产行业的集中度还在迅猛彪升，即便是排名靠前的房企，也担心自己被甩到后面，继续扩大规模，融到钱非常重要。从银行融资的单一模式不仅加大了融资风险，而且在新的形式下已不可能完全实现融资需求。现阶段的房企需要苦练内功，不断提升资产管理能力，保持良好的资产负债状况和信用状况，不断提升企业发展能力，保持良好的项目运营能力和经营业绩，积极拓展多元化的融资渠道。通过开拓股权再融资、信托融资、债券融资、房地产私募基金等改状况资本结构，分散融资风险，降低融资成本。越来越多的房企涉足产业基金，地产下半场产业基金有望成为主流融资模式，产业基金除了解决资金链紧张、紧缺的问题还有助于房企转型，助推房地产向产业的上下游延伸。而对于中小型房地產企业，则可以通过联合拿地，联合开发的方式，抱团取暖突破资金瓶颈，成就自己发展需求。

四、结语

总之，在新的形式下房地产企业的资金管理重要性已十分突出，要注意在投资决策阶段预先做好投融资准备，在经营中加强资金管理提高资金使用效率。在国家宏观调控与激烈的行业竞争环境下，加强资金管理，保障企业庞大的资金运转，为房地产企业发展提供必要支持。

参考文献：

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