基于BIM智能的物业管理体系研究

刘丽云

(安徽审计职业学院工程管理系，安徽 合肥 230601)

关键字：BⅠM，物业管理，智能物业管理体系，体系分析

0 前言

物业管理属于建筑物或住宅区的后期运营管理，它是建筑物建成后使用、维护、运营的过程，它贯穿着建筑物建成后使用的全过程，不仅与建筑物直接相关，还与使用者(业主)、应用设备、生活环境、知识网络、生活配套、人文气息、物质文化、社会安定息息相关，所以物业管理对整个建筑物、使用者以及整个社会都是至关重要的研究内容。随着物质文明和网络的发展，互联网+及O2O的应用也越来越普遍，对物业管理的要求也越来越高、物业管理模式也越来越智能化，而传统的物业管理模式的书面记载和人工反馈处理已不能满足时代的需求。当前，在国内外BⅠM研究的基础上和中国政府对BⅠM应用的努力促进下，与BⅠM相结合的新的物业管理模式得到飞速地发展。对这种新的物业管理模式的研究分析有重要的理论研究意义和工程实践价值。本文对这种新的物业管理模式做了基础的研究。

1 BⅠM与物业管理的结合

BⅠM(Building Ⅰnformation Modeling)即 建筑的信息结构模型[1]。BⅠM通过参数建模将信息可视化，把各个信息转化成可以直接视图的三维效果图。BⅠM贯穿于建筑的规划阶段、设计阶段、施工阶段、运营阶段等组成的整个生命周期中，基于BⅠM可以实现可视化、管线碰撞处理、4D管理等。在建筑物整个生命周期中，与建筑物相关的所有信息都记载在BⅠM模型中，与建筑物相关的应用者可以在BⅠM模型中找到自己需求的信息和协同工作者。BⅠM模型中涉及到的所有协同工作者示意图如下图1。BⅠM模型常用软件有：Revit、Bentley、Architecture、ArchiCAD 等[2]。

图1 协同工作者示意图

从协同工作者示意图可以看出，通过建立BⅠM模型，相关的各方人员都可以实时交流共享信息和协同工作。物业管理人员也可以运用BⅠM模型搜集到与建筑物相关的建筑材料设备、建筑设计、建筑施工的所有信息，通过与相关人员进行详细认真的技术、信息数据交底，为后期运营管理打好稳定而扎实的理论和信息收集基础，在此基础上再运用BⅠM模型建立起自己的物业管理模型体系来指导、应用和监督后期运营管理。

2 基于BⅠM技术的智能物业管理体系

本文基于BⅠM模拟的智能物业管理体系主要是通过BⅠM技术、GⅠS技术、GPS技术、物联网技术和云平台的整合应用，把建筑物的物理设备感知部与信息逻辑理论感知部相融合，建立标准化、规范化和直观可视化的物业管理体系(如图2所示)来实现建筑物后期运维管理的各个目标，如安全高效、节能环保、降低运营成本和提高业主的舒适度和满意度等目标[3]。此智能物业管理体系主要由理论体系和实际内容体系两部分构成，理论体系构成智能物业管理体系骨架，是理论依据支撑；实际内容体系则是智能物业管理体系的血肉，是具体详细的内容组成。

图2 BIM技术智能物业管理体系

2.1基于BIM技术的智能物业管理理论体系

根据上述BⅠM技术下的智能物业管理体系图示，具体的智能物业管理理论体系主要包括建筑物基础设施体系、建筑物逻辑信息体系和建筑物BⅠM模型信息体系三部分内容。建筑物基础设施体系是基础、是客观实物；建筑物逻辑信息体系是控制管理程序，是操作路径；建筑物BⅠM模型是与建筑物相符的虚拟模型、是实际建筑物在电脑上的展现。

2.1.1 建筑物基础设施体系

构建基于BⅠM技术的物业管理首先要集约化建筑物的基础设施数据，需要整合好建筑物的物理感知层的硬件服务系统(如与建筑相关的信息管理设备，水电设备，疏散设施，消防设施，节能设施，消防设施，物理传感器，摄像头，手机WⅠFⅠ，门禁设施，安保设施)和软件服务设施，同时也要把建筑物的地理信息，建筑信息，资产信息，业务服务流程信息和维修保护信息等基础数据统计归纳，最后把建筑物的这两项基础数据集成化形成3D可视化模型。

2.1.2 建筑物逻辑信息体系

有了建筑物的基础设施数据还需要把这些数据信息的管理流程和综合处理步骤化、系统化，这种信息的前后顺序流程化和综合信息可视化就是建筑物的逻辑信息体系。逻辑信息体系主要是通过建筑物的5A系统即BAS(建筑自动化系统)、CAS(通信自动化系统)、SAS(安全自动化系统)、MAS(管理自动化系统)、OAS(办公自动化系统)和FM(设备管理)系统在建筑物得以实现。

2.1.3 BⅠM模型信息体系

图3 BIM技术物业管理模型

在建筑物的3D基础设施数据和逻辑信息数据的基础上，通过信息可视化形成了建筑物BⅠM技术物业管理模型即一个综合集成的管理平台(详见图3)。BⅠM模型是整个集约平台的操作层面和展示层面，通过5A系统和FM系统的逻辑层传导和下达指令，在3D基础设施数据体系中执行、体现和反馈。具体详尽的叙述就是，在BⅠM模型中先建立建筑物的全部信息库，把建筑物的所有信息整合到一个BⅠM模型中，再通过数据整理、修改、查询、预警等BⅠM管理系统把预处理信息精细化地导入到后台处理系统数据库—5A系统和FM系统，5A系统和FM系统通过手机、邮箱、开发移动端发送指令到现场运维人员，现场运维人员完成指令后再把现场环境状况和运维状况信息通过二维码或者移动设备传送到BⅠM信息平台，BⅠM信息库通过刷新和修改功能及时更新实时信息库。从而实现BⅠM模型和实体建筑的实时相对应。

2.2 基于BIM技术的智能物业管理体系内容的建设

物业管理阶段属于后期运营阶段，涉及到的建筑信息繁多，物业管理人员对这些信息的查阅、收集、管理应用比较困难，把建筑相关的设计、施工信息、设备安装信息、设备位置型号和厂家信息以及后期的检查维修信息等均输入到BⅠM模型中，各专业相关的零散设施和隐蔽工程的管网都可通过BⅠM模型可视化、信息化、模型化，BⅠM模型是一个巨大的数据库，把建筑物的实际信息和模型信息一一对应。物业管理人员可以根据需要调用和更新数据库，结合5A系、FM系统 和GPS地图定位实现快速准确定位，获取相关设施的详细信息，找出最直接快速有效的解决办法。基于BⅠM技术的智能物业管理体系具体的分部管理内容有人员管理部分、资产能源管理部分、隐蔽工程管理部分、安保管理部分和应急管理部分等。各智能物业管理体系分部管理内容与BⅠM技术的具体组合应用如下详述。

2.2.1 人员管理

基于BⅠM技术的物业管理体系是融合了5A系统、FM系统和GPS地图等智能化系统的信息管理系统，它对物业管理人员的技术要求降低，只需要有一位专业BⅠM技术人员，其余物业管理人员可以流动性上岗，管理人员也不用考虑因物业人员流动大带来物业管理信息的不连续性，只要通过BⅠM模拟平台，输入相应建筑物编号，所有过往物业管理信息都在继任者的撑握之中。所有的物业管理信息都集中在高效统一的BⅠM管理平台中，物业人员的工作效率也能得到很大提高，劳动力成本相应得到降低。

2.2.2 资产、能源管理

BⅠM技术与物联网技术的联合应用，对于仓库中的备品备件，可在系统中设定采购的预警值和周期，当库存低于设定值时，自动发送货品清单到对应的供应商，同时支持将采购商纳入平台，每当有采购需求时，列出采购清单，让供应商根据采购清单和需求进行报价，管理员可在其中挑选最优采购方案进行采购，从而实现智慧采购方式[4]。BⅠM技术与能源管理平台的结合，可以有效地对日常能源消耗情况进行实时监控，实现动态管理，节约能源消耗，降低使用成本。

2.2.3 设备运行管理

设备运行管理在BⅠM模型中的体现主要包括设备信息、设备运行和设备智能的实时控制。设备信息里如信息管理设备，水电设备，疏散设施，消防设施，节能设施，消防设施，物理传感器，摄像头，手机WⅠFⅠ，门禁设施，安保设施等设备的批次、型号、生产厂商、维修电话、生产日期、所在建筑中的位置、维修情况等信息均输入在BⅠM模型中，物业管理者可以通过点击模型相应设备设置找到设备的详细信息[5]。同时在BⅠM模型中可以设定设备的使用期限和定期检查维修日期，到设定日期显示保护预警或报警信号，从而降低出现事故的风险。物业管理者通过BⅠM模型实现对建筑设备信息的全掌握。

设备运行在BⅠM模型中的重点是运行正常和反常的显示和预警以及出现运行故障后的智能控制。物业管理人员可以通过BIM模型远程操控建筑实体设备的运行。设备正常运行时BIM模型中设备显示绿色标识，预警故障时显示黄色标识，故障时显示红色报警标识。物业管理人员通过BIM模型对设备运行情况一目了然。

2.2.4 隐蔽工程管理

建筑物相关的地下管网和隐蔽工程信息已储存在BIM模型中，当考虑设备搭接，维修和二次安装以及建筑物扩建，改建和二次装修时，能在BIM模型中准确定位出设备信息，避免新旧设备的碰撞。也使新旧设备的更换信息保存在模型中，供使用者查阅应用。

2.2.5 安保管理

BIM模型和建筑物的5A系、FM系统 和GPS系统已有机结合，BⅠM物业管理下的安保系统可以对建筑物进行实时、智能、全方位的360°无死角监控和指挥[6]。当监控显示建筑物某一楼层出现安保警情时，物业管理人员通过电脑监控实时情形并全程指挥事故处理，及时调用最近人员去现场处理，同时远程关闭建筑安全门。

2.2.6 应急管理

BⅠM模型和建筑物的5A系、FM系统 和GPS系统结合后，BⅠM物业管理下的应急处理不再需要物业人员现场确认就能智能的进行预警报警和智能处理。如某水管爆裂，BⅠM系统自动显示爆裂点，物业管理者可以根据爆裂点位置查询周围情况及时远程操控出水阀并做出处理方案，及时派人维修和保存相应事故信息。BⅠM模拟下的物业应急管理能对突发事件能很好地把握和处理，能有效避免安全事故的发生和扩大，大大提高了建筑物的安全保障。

3 BⅠM技术下物业管理应用的案例实施效果

把BⅠM技术的物业管理模式应用于某市综合办公楼，从人员管理、资源管理和设备运行管理三方面对BⅠM物业管理模式下的办公楼进行研究分析，对BⅠM技术下物业管理模式和传统物业管理模式进行对比分析，得出BⅠM技术下物业管理模式的实施效果。

某办公楼10.8万m2，楼层24层，直梯客梯8部外加两部货梯。传统物业管理人员需要物业经理、客户服务部、工程部、安保部和卫生部共60名，而应用BⅠM技术下物业管理后，物业人员需求为：物业经理、客户服务部、工程部、安保部和卫生部共计40人，相对传统物业管理需求人员减少了30%之多，这样大大的减少了劳动力需求，节省了人力资源的投入。客服人员和监控员把接受和监控到的物业问题收集反馈给BⅠM技术组，BⅠM组人员根据具体问题根据BⅠM模型找出问题根源并下达指令，相应部门人员去现场处理。

资源管理方面仅从电梯巡视检查和物业人员日常使用部分来分析：传统物业管理均是用A4纸张记录归档和储存，10部电梯每半月巡视检查一次，每次纸张使用量为80张，一月为160张，物业人员签到使用纸张2张/天、工作记录2张/天、巡视检查记录2张/天，一月180张，此2项每年用纸消耗量达4080张，再加上其余物业管理流程用纸量，此综合办公大楼每年用纸量达6000多张，而应用了BⅠM技术物业管理模式，所有的巡视检查记录和登记均在BⅠM模型中进行，不需要任何纸张资源的消耗，节省了资源成本的投入。

设备运行管理的主控项目就是预警系统。完整的综合楼信息已建立在了BⅠM模型中，设备信息库中已包含了所有设备编号、名称、规格、标高、出厂时间、供应商、维修期、启用时间、安装部位等信息见图4，通过信息导出功能把预警信息库(图5)导入到FM系统，FM系统根据距检查时间信息，通过短信、邮件及时通知现场检修人员。如1S2-4消火栓设备已经超过了检修期，则系统已经发出来预警信号，需立即派检修人员去现场检修。检修人员接到指令后按规定时间到现场检修并通过二维码识别和感应设备收集检修信息和反馈给BⅠM系统操作员，BⅠM系统操作员及时更新数据库，并把检修次数增加一次。使用BⅠM技术物业管理模式之后，维保人员能更准确更及时的对建筑物设备进行检修。物业管理人员也能更好的掌握建筑物实时运行状态，能及时的掌握和控制设备运行，保证设备正常运行的前提下提高了维保效率。

图4 设备信息库

图5 预警信息库

通过实际案例分析得出BⅠM技术下智能物业管理模式的实施效果显著，既节约了资源的投入又提高了工作效率，还能使物业管理模式更智能化和科技化，更加符合现在社会的发展。由此可见，这种BⅠM技术下的智能物业管理模式是以后物业管理发展的方向。

4 结论与展望

BⅠM技术下的智能物业管理体系是集BⅠM技术、GⅠS技术、GPS技术、物联网技术和云平台的整合应用的智能化和可视化的大平台，它有理论体系和实际内容体系两部分构成，理论体系构成骨架，实际内容体系组成血肉，通过专业技术人员的操作把两大体系呈现在BⅠM可视化模型中，实现动态监管。这种物业管理模式能有效地减少资源的投入和提高工作效率，是以后物业管理的必然发展趋势。