利率对房地产市场的影响

张可可

（中南财经政法大学 金融学院，湖北 武汉 430073）

从2015年3月1日到2015年10月24日，中国人民银行先后5次降准降息。2016年，中国人民银行继续2015年的降准降息政策。利率下调降低了开发商的融资成本和购房者的购房成本，在2016年初引起一线城市购房热，房价大幅度上升，而在三四线城市加快了去库存的速度。利率政策的调整使得房地产市场也随之变化，房地产市场的发展和利率政策的变化息息相关，因此，研究利率对房地产市场的影响特征很有必要。

1 文献综述

各个国家单独讨论利率与房地产市场的关系的文献不多，主要是研究货币政策对市场的影响，但是依然有一些利率与房地产关系的相关内容。

Takatoshi和Tokuo在《Explaining Asset Bubbles in Japan》一文中对20世纪80年代中期的日本泡沫经济进行了阐述，说明了地价市场和股票之间的联系以及货币政策的影响，并且特别说明了基本经济变量，如利率和实际经济增长率的变化能否解释股票和土地这两个资产价格的泡沫。Bernank和Gertler认为，利率对房地产市场进行调节的过程中，短期内市场效果明显，而中长期来看有明显的滞后性。Sheryl认为，在稳定的通货膨胀率的情况下，不仅有利于GDP的增长，而且还可以保持金融系统的低利率性和低波动性，同时有利于给市场上的房地产需求提供一个稳定的环境。在低而且稳定的通货膨胀社会条件下，更加有利于房屋的建设者和购房者做出正确的判断。从国外其他国家的分析看来，利率对房地产是有一定影响的。

相对于国外来说，国内的房地产业起步比较晚，因此，国内的相关专家学者对房地产市场的研究时间也不长。但是，我国房地产业自1998年房改以来发展迅速，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业，从而使得越来越多的人开始注意到房地产市场并展开相应的研究。陈淮和郑翔在《利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响》一文中，客观地分析了利率调整对房地产市场发展的影响，并且说明了把握新的货币政策下房地产市场融资策略和未来影响房地产发展的要素。国内的研究还有很多，但仍有所欠缺，本研究在一定程度上对其进行完善。

2 利率对房地产市场的影响

2.1 利率对房地产价格的影响

利率是房地产价格的影响因素，而利率对房地产价格的具体影响还需要具体阐述。由图1可知，利率从1996年到2002年一直处于下降状态，2002年到2007年则一直在上升；而房地产价格从1996年开始都在上涨。所以，可以把利率对房地产的影响分为两个阶段，见图1。

图1 商品房平均售价和利率

2.1.1 第一阶段（1996～2002年）

在第一阶段（1996～2002年），利率对房地产价格的影响比较明显，利率对房地产价格有反作用。20世纪90年代，房地产热兴起，开发商大量进行开发投资，库存面积积压占房地产竣工面积比较大，库存积压严重。到1996年，竣工面积和销售面积之差达到高峰，当年的房地产销售面积只有竣工面积的一半。然而，和房地产市场相对应的是，居民的人均储蓄值在这一阶段持续攀升，而且由于1997年的亚洲金融危机，这次危机对我国经济也产生了一定的影响，消费者对未来的预期更加不确定，把更多的钱储蓄起来，使得我国的储蓄率居高不下。

此时，调息成了最好的宏观调控手段，降低利率可以减少房地产开发商的开发投资成本，刺激投资，而且使居民的储蓄没有以前那么值钱，这样投资者就会从其他的领域寻找投资对象，房地产就成了投资者绝佳的选择。而对于需要按揭房地产的购买者来说，贷款利率可以降低他们的购房成本，从而增加了房地产市场的购买量。因此，利率的下降使得房地产价格上升，利率与房地产价格反向相关。从现实的角度来看，在该阶段进行利率调整以调控房价是非常有效的。

2.1.2 第二阶段（2003～2007年）

在2003～2007年这一阶段，利率上调对房地产价格的影响不明显。由于住房改革和国家货币政策的扶持，我国房地产市场持续升温，房地产价格也一直上涨。而为了抑制房地产市场过热，央行加息以减缓过快增长的房地产价格。然而，房地产价格依然持续上涨，似乎没有受到利率变化的影响。导致利率变化对房地产价格的影响不明显的原因有以下方面。

首先是利率的上调并不能抑制过热的房地产开发投资。相对于以前，房地产公司进行房地产开发投资的融资渠道有很多，比如股票、债券、房地产抵押贷款证券、房地产投资信托基金等，所以，利率上调使得银行贷款的成本增加并不能有效地抑制房地产市场的投资过热。而且在这一阶段，房地产的市场需求旺盛，开发商只有提高价格以应对旺盛的需求和弥补利率上调增加的开发成本。

其次，土地价格的持续上涨。土地价格是房地产价格的主要构成部分，土地价格的上涨毫无疑问会使房地产价格上涨。这一阶段，房地产开发累积量越来越多，土地供应量不断减少，随着人口的增加，对房子的需求从而对土地的需求不断增加，使得土地供不应求，土地价格不断上涨，从而使得房地产价格上涨。

最后，利率上涨并没有抑制过热的市场需求。此阶段，人口增加，城市人口也在不断增加，对商品房的市场需求不断增加，从而拉动房地产价格上涨。

2.1.3 小结

通过以上分析，利率与房地产之间存在相关关系，而且两者之间是负相关。在第一阶段利率下调使得房地产价格上涨，两者之间的关系很明显，而在第二阶段，利率与房地产价格之间的关系开始变得不显著，这是因为在这一阶段有很多其他变量影响了利率与房地产价格之间的关系，使得利率对房地产价格的影响不显著了。总之，利率对房地产价格是有一定影响的。

2.2 利率对房地产市场供给的影响

房地产业是资金密集型行业，存在开发商资金有限而投资房地产开发需要大量资金的矛盾。所以，房地产企业需要大量的筹集资金进行资金融通，而在现阶段，虽然房地产企业的融资渠道趋于多样化，然而其需要的相当一部分资金还是得需要进行银行贷款这种间接融资方式。

凯恩斯认为，利率并不对投资产生直接影响，也就是说，只是利率的变动并不一定能直接引起房地产企业开发投资的房地产数量的变动。这是因为，利率需要和房地产开发企业所投资的项目的资本边际效率进行比较。当利率降低时，如果该项目的资本边际效率下降得更低的话，房地产企业就不会进行开发投资，房地产的供给就会减少。也可以说，就算利率比较高，只要它低于资本边际效率，房地产企业依然会进行投资开发。因此，房地产企业进行房地产开发投资不仅和利率有关系，还和房地产的资本边际效率有关。

如果房地产投资的资本边际效率不变的话，假设房地产需求不变。在经济繁荣时期，商业银行降低贷款利率，房地产企业在利率比较低的情况下就可以获得银行贷款，从而降低开发商的开发投资成本，房地产开发商就会增加房地产供给，在需求不变的情况下，房地产价格下降；而在经济萧条的时候，国家通货膨胀严重，房地产企业进行房地产开发的各项成本都会随之上升，而且此时从银行贷款也比较困难，在这种情况下，房地产开发商就会减少房地产的开发投资，进而减少了房地产的供给，在需求不变的情况下，使得房地产价格上升。

通过以上分析可以看出，虽然凯恩斯主张利率的变化对房地产市场供给没有直接的影响，但是利率对房地产市场供给是有一定影响的。

2.3 利率对房地产市场需求的影响

房地产市场需求的种类有很多，包括住宅需求、商业房地产需求、工业房地产需求、旅游房地产需求等。由于文章篇幅有限，而且利率对住宅需求的影响比较大，因此，在这里着重介绍房地产住宅需求。这里把住宅需求分为居住性需求和投资性需求。

2.3.1 利率对居住型房地产需求的影响

居住型房地产是指购房者购买房地产是为了满足自己的居住需求，解决自己的住房问题。购房者购买自住房地产一般有两种付款方式：全款和按揭贷款。对于全款购买房地产者来书，利率变动对其影响不大，而对于使用房地产按揭贷款方式购买房地产的购房者，利率的变动对其有一定的影响。

购房者进行按揭方式购房时选择的还款方式比较多的是月等额还款，这样一来，还款常数（MC）就是主要参考指标。假设贷款额是L，月利率为I，还款期限为d（月），则每月应还款额为：

由式（2）可知，利率下降会使得MC值下降，也就是说购房者每个月需要还的贷款减少，这就会刺激购房者购买住房，增加房地产的需求。尤其是对改善性住房需求，在央行降息的情况下，按揭方式购房就会使得购房者的购房成本减少，改善性购房者就会增加对房地产的需求。而对于刚性的房地产购买者来说，利率的高低对其影响不大，因为对刚性购房者房屋是必需品。因此，利率对居住型房地产的需求影响要视具体情况而定，但整体来说，利率对居住型房地产市场需求还是有一定影响的。

2.3.2 利率对投资型住宅房地产需求的影响

投资型住宅是指投资者购买住宅不是为了满足自己的住房需要而是把房地产作为投资品，为了获得住宅的出租收益，或者是房地产产品价值增值收益。对于一些投资者而言，投资房地产所需要的资金数额比较大，需要进行资金融投。如果银行降低贷款利率，在这种情况下，如果利率降低就会降低投资者的融资成本。但是，投资者选择投资某个房地产项目与该项目的收益率有很大的关系。投资者在投资之前会进行可行性研究，如果在一定利率水平下，收益率依然不错，投资者就会选择投资。在收益率一定的情况下，如果利率下降，投资者的财务成本就会降低，投资者就会增加房地产投资，房地产需求就会增加；反之，投资者就会减少房地产投资，房地产需求就会减少。

因为投资者对住宅进行投资时，主要是为了获得投资收益，只要投资预期的房地产价格会增加或者是房地产的租金价格在未来会涨，相对投资成本，投资者可以在投资中获得收益，他就会投资该房地产。所以，在投资性住房投资的过程中，利率通过对投资成本的影响来影响投资。

3 结语

在对大量文献进行阅读之后，本研究首先介绍了利率和房地产市场的相关概念、特点和分类，使得对这两个的理解更加全面；接下来就利率对房地产市场的影响进行分析，从理论上得出利率对房地产市场的影响，其中，利率对房地产价格的影响是分两个阶段来看的，第一阶段，利率对房地产价格的影响显著，而第二阶段不显著，利率对房地产供给和需求的影响都不显著；随后，由于房地产价格是房地产市场中最重要的指标，以武汉市为例实证分析利率对房地产价格的影响，得出利率对房地产市场有长期稳定的影响；最后，说明了利率和房地产市场存在的问题以及政策建议。