基于不确定性视角的中国城市青年群体住房消费选择的影响研究

文/重庆大学建设管理与房地产学院 周 滔 赵珊珊

1 背景

住房是一种价值极高的特殊商品，兼具投资和消费双重属性，相对于其他普通商品，消费者在住房消费时会考虑诸多因素。国内学者对青年群体购房决策的影响因素研究较多，大部分学者分别从宏观和微观层面进行研究：宏观层面包括社会因素、房地产宏观发展形势、政策因素等；微观层面包括购房者个人基本特征、家庭特征、购房者自身主观因素、住房自身特征、住房所在小区特征及住房环境特征等。

青年阶段作为人类生命周期一个重要过渡阶段，面临许多不确定性。不确定性必然对住房消费产生影响：如果生活中某些具有影响力的变量发生变化，但住房消费者又无法辨别其发生变化的方向，则该住房消费者倾向于租房而不是购房。最典型现象是收入不确定性在一段时间内降低消费者进行购房消费的可能性。面临较高收入不确定性的消费者偏向于租房，而收入不确定性较低的消费者则倾向于买房。

已有研究发现，国外青年群体在过渡期早期的住房消费与其婚育及离家行为有关。此外，许多青年群体在购房时受父母支持或其他代际转移支付的支持。但有学者发现，离家与婚姻、住房产权、经济独立性之间的传统联系已经变弱，出现许多以个人特征为主的住房选择行为。青年群体过渡期越来越长，在离家、伴侣和父母身份方面的表现越来越难以被标准化衡量。国外青年群体在过渡期面临的不确定性对其住房消费有重要影响。

本文通过卢因行为模型建立理论框架，运用Logistic计量模型研究不确定性视角下的城市青年群体住房消费选择影响因素。卢因行为模型是美国社会心理学家库尔特·卢因在大量分析试验的基础上提出的，他认为：个人行为是个人因素与他本人所处的环境因素综合作用的结果。因此，卢因提出：个人行为是个人及其环境的函数，具体公式：B=f（P，E）。式中,B（behavior）指个人行为，P（personal）指个人内在条件和内在特征，E（environment）指个人所处的外部环境，f为函数。

2 基于卢因行为模型的研究假设

基于卢因行为模型，本文中“不确定性”包括个体和环境两方面，个体层面的不确定性主要受经济能力水平和所处家庭状态影响，可以间接度量行为人未来社会状态的变动因素；环境层面主要指复杂多变的经济社会环境和自然环境等变动因素。

2.1 个体不确定性假设

2.1.1 经济不确定性

青年群体可凭借自身收入，即个人支付能力购买住房。现实生活中青年群体可能受到父母的直接住房代际传递，一定程度上具有购房优势。青年群体在住房购买方面也可通过获得父母额外帮助而体现出经济优势。经济不确定性指青年群体是否具备购买住房经济条件的不确定性，包含个体自身经济收入和父母经济支持两方面。因此，提出假设H1：个体收入越高，代际经济支持越多，该青年群体越倾向于购房。

2.1.2 职业发展不确定性

职业发展对青年群体意义重大，是衡量青年个体是否具备购买住房经济可持续性能力的变量。青年群体的职业发展一般面临两大选择：继续深造学习及工作变动。因此，提出假设H2：青年群体职业发展不确定性可通过继续深造学习和工作变动意向来反映，继续深造学习的青年群体购房意向较弱；而存在工作变动意向的群体购房意向较强。

2.1.3 家庭状态不确定性

根据家庭生命周期理论，青年群体在进行住房选择时往往考虑家庭状态，而结婚和生育直接影响家庭规模结构，对住房消费选择行为产生最直接影响。因此，提出假设H3：存在结婚和生育意向的青年群体更倾向于购房。

2.2 环境不确定性假设

2.2.1 经济环境的不确定性

经济环境对青年群体的个体影响主要通过就业发挥作用。经济环境不好或经济环境不稳定，青年群体注重风险把控，从而谨慎安排个体或家庭的经济分配，影响其住房消费选择。因此，提出假设H4：城市经济环境越好，决策者越倾向于购房。

2.2.2 自然环境的不确定性

随着生活水平提高，人们越来越注重城市生活质量，对近几年出现的雾霾天气、空气污染指数等越发关注。假设城市居民对城市自然环境的关注反映在其住房消费选择上，城市自然环境间接体现城市生活环境质量。因此，提出假设H5：城市自然环境越好，越具有吸引力，该城市的青年人越倾向于购房。

3 数据来源、概念、变量与方法

3.1 数据来源与概念界定

文中研究数据部分来自问卷调查，该问卷调查于2016年6月开始至9月结束。共回收问卷694份，其中有效问卷623份，有效率达89.7%。另一部分数据来自《中国城市统计年鉴2015》。

青年群体在本文中指20～40岁的城市居住人口，包括本地城市户籍人口和其他非本地户籍的外来人口。

3.2 变量选择与分类

文中“因变量”为“住房消费选择”，取值分别为“10年内无购房意向”“短期（3年内）有购房意向”和“中长期（大于3年）有购房意向”。

自变量分为个体特征、经济不确定性、职业发展不确定性、家庭状态不确定性、经济环境不确定性和自然环境不确定性等6方面。其中，“个体特征”包括性别、年龄、教育程度、婚姻状况等4个自变量；“经济不确定性”包括个人月收入、独生子女属性、居住地是否与父母相同、父母是否购买养老保险和父亲行业；“职业发展不确定性”包括工作变动意向和继续深造意向；“家庭状态不确定性”包括结婚和生育意向；“经济环境不确定性”包括“对就业机会的满意度”和“对职业发展前景或上升潜力的期待程度”等；“自然环境不确定性”包括空气质量指数AQI和PM2.5细颗粒物。

3.3 计量模型

运用Logistic模型研究分析住房消费选择行为模式的影响因素，构建3个模型：模型1代表“10年内无购房意向”与“短期（3年内）有购房意向”的对比；模型2代表“10年内无购房意向”与“中长期（大于3年）有购房意向”的对比；模型3代表“短期（3年内）有购房意向”和“中长期（大于3年）有购房意向”的对比。

运用SPSS22.0软件进行Logistic模型回归分析，采用“向后LR”方式逐步回归，筛选和剔除影响不显著的因素。

4 不确定性对青年群体住房消费选择的影响分析

如表1所示，纳入各模型的变量数量不同，分析结果不同。

4.1 个体不确定性分析

4.1.1 个体特征因素

女性相比男性而言，更可能在中长期（大于3年）内购房，其可能性是男性群体的2.24倍（本次调查样本中男女比例为49.3%∶50.7%，接近1∶1）。现实生活中男性青年群体的短期购房压力普遍大于女性，而女性由于传统观念的保护，没有受到强制性要求，在中长期内视自身情况做出购房决策（模型3）。

随着年龄增长，群体选择在“短期（3年内）有购房意向”是“中长期（大于3年）有购房意向”的2.27（1/0.44=2.27）倍。年龄阶段越小的青年群体越倾向短期内购房。

随着教育程度增加，青年群体在“中长期（大于3年）有购房意向”是“短期（3年内）有购房意向”的1.67倍。这说明，受教育程度越高的青年群体，进入社会后购房的能力在短期内无法体现，但其潜在购房能力却不受影响。

从婚姻状况看，在3个模型中，与未婚群体相比，离婚群体均未表现出显著性，这说明离婚群体与未婚群体在购房意向上表现出相似性。未婚、已婚无子女、已婚有1孩、已婚有2孩等群体短期内购房可能性呈梯度增加趋势，这说明，迫于组建家庭需要，短期内购房意向更为迫切。

4.1.2 经济不确定性

“独生子女属性”这一变量并未进入模型，说明受访者本人是否是独生子女与其购房意向之间没有显著影响，这与之前学者研究略有出入。宋健研究认为，独生子女更易获得父母的资源和支持，从而更具购房可能性。另外，变量“父母是否购买养老保险”也未进入模型，说明现代社会父母购买养老保险已是常事，不能反映父母的经济水平及其对子女购房的支持程度。

“个人月收入”在模型1和模型2中都有较为显著的影响，其中在模型1中最为显著，模型2中次之，这说明，个人月收入是影响青年群体购房决策的显著因素，这种影响在时间维度上没有显著差别。

变量“居住地是否与父母相同”在模型2中没有进入模型。在模型1中，“居住地与父母不同”的群体相比“居住地与父母相同”群体更倾向于选择“短期（3年内）有购房意向”。在模型3中，相比于“中长期（大于3年），“居住地与父母不同”群体更倾向于选择在“短期（3年内）有购房意向”。这说明，居住地与父母相同的青年群体因地缘优势更易获得父母支持。居住地与父母相同的青年群体，可享受父母给予的除住房外的更多照顾，有利于其财富积累，而居住地与父母不同的群体则要独自承担更多生活费用和精神压力。

从“父亲行业”看，在模型2中 ，“军人”“进城务工人员”和“农民”比“公务员及事业单位人员”有更大的可能性选择“中长期（大于3年）有购房意向”，其中“军人”群体表现更为显著。这说明，受访者父亲为“军人”群体更具有中长期购房意识，可能与其所处的特殊行业有关；受访者父亲行业为“进城务工人员”与“农民”群体也表现出中长期的购房意向，这主要受制于家庭预算约束。

4.1.3 职业发展不确定性

工作变动意向虽进入模型2，但并不显著，而继续深造意向未进入模型，说明“继续深造”和“工作变动”变量并没有想象中重要。一方面职业变动属于偶发行为因素；另一方面，这种职业变动是短期行为，一旦发生，职业状态转换完成后在较长时期内保持稳定。所以，在一定范围内职业发展是较为确定的因素，无法预测青年群体是否购房。

4.1.4 家庭状态不确定性

“生育意向”变量未进入模型，而“结婚意向”对购房消费需求有较为显著的促进作用：结婚计划中，无结婚计划群体比有结婚计划群体有更大的可能性不会选择“短期（3年内）有购房意向”（模型1）；无结婚计划群体比有结婚计划群体有更大的可能性倾向于选择“中长期（大于3年）有购房意向”（模型3）。这说明，具有结婚计划的青年群体表现出更强的短期购房意向；在时间累计上，无结婚计划群体比有结婚计划群体体现出更强的中长期内购房意向。

表1 Logistic回归模型结果

4.2 环境不确定性分析

4.2.1 经济环境的不确定性

变量“对就业机会满意度”和“对职业发展前景或上升潜力的期待程度”都未进入模型，而“对房地产价格升值的信心程度”变量则在3个模型中均出现显著作用，即：对于是否购房决策而言（模型1、2），青年群体对房地产价格升值的信心程度增长助长其购房行为，而对于有购房意向的群体来说，则表现为“买早不买迟”的购房心态。这一结论佐证了部分学者的研究：况伟大考察了理性预期与适应性预期下的投机行为对房价影响，发现基于预期的投机行为对中国城市房价波动有较强解释能力，且适应性预期的作用大于理性预期；蒋海曦对心理预期与房价的关系做了实证分析，发现综合心理预期是影响房价的重要因素，后危机时代这种影响更为显著。

4.2.2 自然环境的不确定性

变量“空气质量指数AQI”不支持“自然环境不确定性假设”，即AQI越高的城市，也就是城市空气污染越严重的城市，其越能吸引青年群体倾向于短期购房。变量PM2.5未进入模型，不支持“自然环境不确定性假设”。备受大众关注的大气污染对城市青年群体的住房选择几乎没有影响。以上变量均不支持“自然环境不确定性”这一假设，相反，城市空气质量越差的城市越吸引青年群体做出购房决策，说明青年群体宁愿牺牲城市生活环境质量也要寻求在经济较发达的一线和热点二线城市购买住房。

5 结语

1）个体特征、既有现状和不确定性特征对城市青年群体的住房消费选择行为影响 体现在城市青年群体的经济条件支持方面。这种经济支持一方面来自自身的经济支付能力，这种能力可能通过城市青年群体的个体特征优势间接影响，存在潜在的时间累积效应；一方面可能来自家庭或父母支持，受婚姻关系和代际转移支付影响。购房需求的迫切性对城市青年群体与具备购房经济实力青年群体的表现相似，都表现出积极的引导作用。

2）城市居住体验和城市宏观因素对城市青年群体住房消费选择行为的影响 体现出一定的城市价值牵引作用，同时又体现出矛盾的一面。城市人文、公共交通越好，城市居民对城市房地产价格升值的信心越高；就业形势越好，其吸引城市青年群体购房的作用越大。另外，城市自然环境似乎对城市青年群体的住房选择行为不存在吸引作用，即吸引城市青年群体做出购房选择的核心因素是城市价值，人们更倾向于选择城市价值较高的大城市，而不真正担心大城市空气污染等自然环境问题。事实上，城市生活质量的差异对城市居民住房消费选择不存在实质性影响。