大城市混合住区实践

文/中国建筑设计院有限公司 周瑞雪

中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 赵冠皓

1 “混合居住模式”在大城市的背景与现状

1.1 国外“混合居住模式”经验

严重的居住分异已成为发达国家的恶疾，低收入家庭因受到排挤而聚集所带来的社会环境问题愈演愈烈。美国为应对20世纪二三十年代的经济大萧条，推行联邦公共住房政策。“二战”后，议会通过的法案并未得到良好实施，公共住房造成的贫困集中问题未得到足够重视，黑人聚居区的居住质量远低于白人。20世纪80年代后，公共住房政策的失败迫使美国重新思考如何平衡贫富差距。由此，美国将不同收入阶层的混合居住模式作为住房与城市发展部（HUD）的根本发展策略。在具体操作中主要采取2种方法：①分散的方法，把将要开发的公共住宅单元划分成小组团，分散在现有中高收入阶层邻里中；②将公共住宅和商品住宅结合开发，在同一个邻里中，公共住宅和商品住宅的比例需视当地住房市场的状况确定[1]。美国混合居住实践利用市场的能动性，将由政府直接参与公共住房建设转变为向住房者提供补助，这对我国推动混合居住的发展有借鉴意义。

随着混合居住实践的发展，混合住房政策又引发了不同的声音。居住空间的简单混合并不能弥补人们在社会混合意识方面的缺失。物质空间的接近并不能直接促进不同社会阶层的邻里交往。研究表明，人们更愿意选择与自己社会背景和生活经历相似的邻居。因此，创造强有力的价值导向和引导有效的互动行为比开发项目本身更具挑战性。

1.2 我国大城市政策和混合居住的现实

我国住房经历了“计划经济时代”，居住分异化未演变成类似许多西方国家的大面积社会隔离。但随着住宅市场化的深入，以家庭经济为基础，自由选择住房的现实彻底打破了均好无差的居住模式。中高收入群体通过封闭的住区和管理将奢华、尊贵的环境拥入怀中。

近年来各地出台政策引导地产开发向一种服务更广大人群的混合模式发展。但由于保障性住房售价低廉使地产商迫切转向商品房追求溢价空间，同时悬殊的售价促使同一地块的业主对住房和环境产生不同的预期。把住宅小区分隔开来，物业分别管理，配套设施、绿地资源偏颇，“圈地运动”“围墙之争”的戏码常常上演。

2 混合住区设计实践

城市规划指导住房和社区的混合建设旨在让不同收入、不同类型的家庭享有同等的社会资源，促使社会各阶层在城市空间中处于相对平衡的状态。本文以北京住宅项目实践为例，探讨混合住区的开发策略。

2.1 混合住区的空间整合

2.1.1 城中棚户区改造

旧城中心棚户区聚集地和城中村是居住分化的重灾区。贫困集中导致的居住条件恶劣、公共设施不足、犯罪率和失业率高居不下、教育隔离成为顽疾。辛庄位于北京市丰台区，这里的农民受城市扩张的影响面临房屋拆迁的问题。辛庄农民回迁安置房项目把北宫山脉延续至此的自然肌理作为项目起点，原址回迁了农民的住所，同一片区内按照一定的脉络混合规划商品房和安置房地块，回迁安置房和商品房在建筑形式和建造质量上统一无差（见图1，2）。基于分配的公平性，住宅套型设计还重点考虑了均好性：根据村民家庭结构和人口数量设计住房。一居室套型面积55m2，二居室套型面积82.5m2，三居室套型110m2，平均每2口人分得1套房。比如五口之家可选择2个三居室和1个一居室，或1个三居室和2个两居室。农民通过重新分配住房，可将原先的多人口大家庭变成分散的独立小家庭。居住格局的改善使家庭结构和生活模式更接近商品房业主。农民虽然失去土地但仍保留原生记忆，不需要把家搬到偏远的地方。由于他们仍然居住在主城里，社区和配套成熟，加上周边商品房社区的带动，可较容易地在附近找寻其他就业机会，和商品房业主一样融入城市生活。

图1 北京辛庄回迁安置房项目鸟瞰

图2 北京辛庄回迁安置房延续了自然脉络，与商品房统一无差

2.1.2 城郊公建住宅混合建设

城郊的新拓展区是居住分化的又一案例。住区开发从土地成本出发，将保障性住房选址在城市边缘，从地理上导致贫困家庭的孤立、隔离[2]。大城市“野蛮”的空间尺度将上述问题推向难以回头的深渊。但发达的城市结构往往要求不同片区肩负各自的城市功能，将特定的城市功能和住区人群特性联系起来，有利于发挥混合住区的社会效益。未来科技城远离北京主城，根据国家产业发展政策和科技发展规划，将成为引领我国应用科技发展方向的人才创新创业基地，需大量配套的住宅资源支撑创新人才的生活。城市规划将公共建筑和住宅建筑放在同一地块中混合开发，公共建筑面积占30%，住宅建筑面积占70%，住宅建设包含保障性住房和商品房。住宅为来此就业的上班族服务，分3个层次：刚参加工作的年轻人没有积蓄，可申请入住公租房；收入水平中等的白领可申请购买自住型商品房；收入水平高的精英阶层可自由购买商品房。在国家政策指导下，政府和开发商共同践行混合住区实践。城市设计提出“连通都市，共享聚落”的理念，将住宅有机组织在地块内，设置许多空中廊道和平台，将外围公建和住宅联系起来，同时大量的住区内部向公众开放，形成自由、平等的社区氛围（见图3，4）。公建住宅混合建设实现了职住平衡，3个层次的人群在此不断发展，健康迭代。

建立平等配套设施的主要任务是提高低收入人群住房的配套品质。掌握不同社会资源的家庭在邻里层面互相交流可激励他们前进。公租房作为人才公寓要适应青年创新人才的生活，在底层设置洗衣、便利店等配套用房，地下设计大比例的配套车位，方便远距离交通，地上每层设计相应的空中花园或共享大厅为青年人的朋友聚会、运动、娱乐等邻里交往留出空间（见图5）。社区中高收入人群的信息网络和新的社会观念可影响低收入人群的行为模式，供职于科技领域的精英和商品房的业主可为事业起步的青年人树立榜样。

图3 北京未来科技城混合建设的公建和住宅

图4 北京未来科技城开放的社区内部

图5 北京未来科技城人才公寓设计平面

2.1.3 保障房、商品房混合开发

保障房与商品房混合开发模式是国内大城市较为常见的。将不同性质的住房分期开发，用围墙简单分割空间显然违背了社会公平性要求。但对管理不进行分级细化，所有空间混在一起又难以实现商业楼盘的运作，因此混合中有分化是设计实践探索的一条出路。由于目前大城市的停车配建比例大幅上升，设计上可结合地下车库，通过分区域营造有高差的地势实现不同社区的区别与联系。门头沟东辛秤项目探索一种新的模式，让不同人群在不同平台上生活，又可方便地在统一的社区平台上交往。首先设计利用原有地形条件设计不同埋深的地下车库，包括单层的尽端式地下车库和大开挖的集中地下车库，从而在总平面上得到一些有高差的区域，这些区域相对独立又互相联系，能形成不同主题的社交空间。在不同区域间设计下沉式车行路，车行路上方跨越桥梁作为联系。这样人群在较高的平台上活动，不同平台间的联系避免了车行穿流的干扰，汽车通过漫坡从市政路入口的高度下行平入地下车库。与深邃狭窄的汽车坡道不同，下行道路和地下车库的衔接口开敞，内部获得良好的采光和自然通风。整体点、线、面结合，层次丰富，营造了一个有分有合的空间，又通过人车分流的高差设计将混合与分化进行一定程度的控制（见图6）[3]。

图6 北京市门头沟东辛秤项目混合开发模式

2.2 混合住区的价值策略

“混合”是复杂的，不存在某种单独的意志将这个问题统摄。社区具有相当的模糊性，在多数人眼中寻找某种特定的交流空间是次要的，建立内心秩序更为重要。

2.2.1 计划在市场机制下可行的成本和规模

奥斯卡·纽曼（Oscar Newman）在《可防卫空间》中介绍的公共住宅开发项目将200个低收入住宅单元分散布置在7个地块上，整合到中产阶级邻里中。他提出了“迷你邻里”（mini-neighborhood）的模式，每个组团的公共住宅单元尽可能小，公共住宅和中产阶级住宅在建筑形式上尽可能接近。目前我国政府鼓励开发商参与解决低收入人群的住房问题还是通过市场手段，过大的社区建设会让开发商倾向于建设各个单一的社区。北京回龙观和天通苑是亚洲最大的经济适用房社区之一，远离城市中心，中低收入人口过于集中，周边就业岗位无法满足需求，每天潮汐式通勤成为人们的噩梦。实践表明：将住区控制在一定规模内，有利于模糊不同收入群体的生活空间界限，便于合并管理和邻里交往。

2.2.2 规划不同收入人群在社区中的配比

基于社会公平的价值观，低收入人群应与高收入人群享有平等的生活条件。但实际住宅开发项目还是依靠商品房吸引中高收入人群来平衡财政压力。开发利润的驱动导致配套资源、环境资源、交通资源的偏颇。即使物理空间较为接近，但2种收入群体仍处在相对隔离的状态。不同价值标准作用于同一邻里得不到契合时，需一个强有力的主导价值规范和约束集体的行为。高收入群体一般拥有更严格的社会准则和更有经济效益的信息网络。商业楼盘的市场运作是混合社区生存的前提条件。一个商业住宅开发项目必须拥有足够多的商品房数量才能维持运转，所以我国目前大部分混合社区由大量的中高收入人群和少量的低收入人群组成。HUD规定混合住区中公共住宅单元最低占比20%，商品住宅单元最高占比80%。而我国的比例在各地的情况有所不同，近年北京地区在拍卖土地使用权时将保障性住房的配建比例引入竞拍机制，开发商建设保障性住房的能力也成为市场考量。一个混合的住区由高收入群体主导，中间有一个平缓的过渡层，还有少量的低收入人群，建立丰富的层次，邻里交往才能更深程度地互相促进。因为只有多层次客户群的策划才能将主导价值观有效地向下传递，建立紧密的社交关系。2013年后，北京市的开发项目配建保障性住房呈现多样性，同一宗土地配建2种或以上保障性住房成为常态[4]。

3 结语

混合住区建设从空间整合和价值策略2方面出发，探讨不同收入人群如何在实践中实现邻里结合，从而产生正向的社会效益。大城市的住区问题更为广泛和复杂，但统一商品房和保障房的做法，混合规划商品房、保障房、公建，将城市片区本身的特性和住区联系起来，从交通流线等角度切入能较好地解决问题。除此之外，计划在市场机制下可行的成本和规模，规划不同收入人群在社区中的配比，也是在实践阶段能较好促进混合的价值策略。