土储贷款被叫停后的融资新举措

徐加利

（云南省滇中产业发展集团有限责任公司，云南 昆明 650021）

一、土地储备新政简述

2016年2月，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会近日联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）（以下简称4号文），自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款；新增土地储备项目所需要的资金，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分通过发地方债的形式来解决。

这是财政部再次规范地方政府融资的重要文件，核心是划分土地储备和城投公司界限、限制土地储备机构从金融机构融资。城投公司等经营性机构拿没有开发的“生地”作抵押，在银行拿到贷款之后，做土地整理，将整理好的“熟地进行“招拍挂”，获得土地出让的收入，再把债务还掉并实现盈利。这种模式从此被终结。

二、政策影响分析

土地储备贷款被限制，其实并不算突发事件，在2014年的国发43号文，以及之后的《地方政府存量债务纳入预算管理》（财预〔2014〕351号）中，就已经有提及。43号文明确了政府性债务只能发行政府债券融资，而351号文则明确了土地储备债务是政府的专项债务。两两对应，土地储备融资只能采取发行专项债券一种形式。从实际情况来看，2015年下半年以后，主要金融机构基本已经停止了土储贷款业务。

可以预见，在4号文之后，随着存量的逐步结清，土地储备贷款将逐渐消失。从地方政府债务管控的角度讲，在新的经济改革形势下，叫停土地储备贷款非常必要，但这对参与一级土地开发的企业来说影响巨大，以某城投公司为例，2015年以前，公司贷款产品基本以土地储备贷款为主，对土储贷款依赖度极高，4号文的推行，一方面封死了公司通过借助土储中心进行融资的可能性，降低了公司的间接融资能力；另一方面，使得土储中心名下的土地将无法用于抵押，将加剧公司抵押物不足的问题。4号文的出台，对国内一些城投公司的影响则更甚，不少城投公司被迫做出业务转型，目前涉及一级土地开发的企业亟需研究新的融资策略。

三、应对措施

在4号文的政策影响下，结合大王山片区开发实际，公司要秉持主动拓宽融资渠道、创新融资方式、坚持银行融资和市场融资并重的总体原则，形成符合自身实际的多元化融资模式：

（一）科学合理使用已授信规模

2015年，公司完成授信额度批复162.39亿元（不含土地储备贷款），其中农发行获批95亿元、建设银行获批17亿元、平安银行获批10亿元、兴业银行获批10.39亿元、深交所获批公司债30亿元，上述额度的获批为公司未来2-3年的片区开发投资提供了有力保障。在土储新政下，公司将对上述信贷额度进行科学谋划、合理统筹，实现信贷资金的高效、科学使用。

（二）因地制宜，打造多层次、多元化融资体系

一是加深与开发性金融机构的合作，凭借片区具备的工矿棚户区改造、城中村改造、污染环境修改治理、水利设施建设、整体城镇化和鼓励发展文化旅游产业的政策支持契机，大力争取国开行、农发行和进出口银行三大政策性银行长贷、低息的政策性资金.二是推进公司债券、企业债券、项目收益票据、永续债、资产证券化等金融工具利用，盘活存量资产，提高公司直接融资的比例。三是面向资本市场，整合优势资源，以实现资产运营后的IPO，打通直接融资的市场力，为片区后续发展提供新的造血功能。

（三）深入推进PPP合作模式，分摊片区开发风险

坚持自我投资与社会投资并重，积极为社会资本进入创造条件，尝试采取多种开发模式引进社会资本。公司与中建集团就欢乐城项目开发所推行的“融资+施工总承包模式”已取得显著成效；与首创集团就欢乐天街项目所推行的“股权融资+授权管理运营”也取得巨大成功。未来，公司将采取多种途径、多种模式，不断创新合作机制，就公司开发的一级项目、二级项目开展更深层次的PPP合作，引进优质社会资本，减少自身投资力度，分摊片区开发风险。