土储

键词：并购融资;土储;资金压力中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2022）05-0017-06 收稿日期：2022-04-05文章来源：本文由亿翰智库供稿。在市场动荡下，收并购被各方寄予了不同的期待，监管层希望收并购能够加快市场出清，缓和行业的波动;市场希望并购能够加速出险房企的资产处置，成为困难房企的活水;项目方和购房者则希望新的房企能够接手和盘活停工的项目，保证项目如期交付。2021年以来，在政策的支持下，并购方面不断

投资;区域布局;土储中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2022）07-0032-05 收稿日期：2022-06-17文章来源：本文由克而瑞研究中心供稿。2022年上半年，土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也较2021年上半年出现了大幅下滑。不仅成交规模不及热度仍然较高的2021年上半年，与同属市场低位的2021年下半年相比，土地成交也显著下跌。但各能级之间降幅差异显著，其中一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度

令其在降负债和补土储之间腾挪艰难。去年上半年收入“蒸发”120亿禹洲“甩锅”无法实地考察项目根据禹洲集团中报，今年上半年，公司营收和净利分别大增459.83%和493.77%。如此高增长和其“调降”去年上半年的各项业绩指标有关。在禹洲集团“重列”2020年中报业绩后，公司在去年上半年的营业收入从140.07亿元降至20.19亿元，“蒸发”近120亿;净利润也由盈利15.51亿元转为亏损2.28亿元。对此，禹洲集团解释称，公司位于唐山、合肥、武汉、舟山等地的

增加高能级城市的土储占比债务结构安全稳健 现金流充裕土地储备是房企未来的业绩增长最基础的保障。今年上半年，新城控股以较低成本获取了大量优质地块，并战略性增加高能级城市的土储布局。上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价为2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需。土储充裕，为公司后续高质量发展提供坚实保障。值得一提的是，在拿地结构上，今年新城控

权益比维持高位。土储结构上，京津冀区域土储占比38.97%，长三角、珠三角城市群及中西部中心城市及周边区域均衡布局，为未来增长提供持续动力。业绩稳健增长多元业务显成效面对疫情黑天鹅影响，荣盛发展的销售业绩表现出稳健提升态势。公司公告显示，荣盛发展上半年实现销售额482.3亿元，同比增长3.5%，销售面积434.2万平方，同比增长2.73%，销售均价11106元/平，呈现量价齐升的趋势。需要指出的是，为化解新冠肺炎疫情的负面影响，上半年公司利用信息化等工具力

能力进一步巩固了土储竞争优势，高品质产品和服务持续引领行业，“地产+”业务也得到了加强，并展现了与地产主业较好的协同效应。总体而言，融创的综合竞争力在过去一年里得到了持续提升，其作为头部房企的优势地位也更加稳固。业绩持续稳健增长 流动性充裕净利创历史新高，同比增长57%。2019年，融创继续保持了业绩持续稳健增长的良好势头，实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；实现归母净利润260.3亿元，同比增长57%

，会更好看。新增土储战略优势继续夯实目前，融创集团连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.39亿平方米，土地储备货值预计约3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306元/平方米，其中超过60%的土储是通过收并购获取。截至2019年12月底，融创总土地储备约为2.34亿平方米，权益土地储备面积约为1.50亿平方米，权益比例64%，此外还有1万亿+货值的旧改等协议状态的土储，总计货值4.1萬亿元。融创2019年以来把握土地市场机会，获取货

成本够低，家底（土储）够厚，抗风险能力就强。财报显示，恒大拥有3.19亿平方米土地储备，未纳入土储的旧改等项目的建筑面积为7012万平方米，合计货值约5万亿元。《财经》记者统计发现，恒大5万亿货值中大湾区占33.6%。其中，恒大在深圳的项目储备高达3124万平方米，总货值1.24万亿元。未来五年，粤港澳大湾区红利逐渐释放，会有力支撑恒大利润增长。在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均楼面价分别为1711元/平方米、1635元

园以3.13万亿土储总货值位居次席，融创中国2.8万亿处在第三位。有9家房企总的土地储备货值突破万亿，前10名土地货值接近20万万亿。增速上看，大中型规模房企实现的土储总货值的增长，碧桂园、万科、融创中国、新城控股（601155.SH）4家企业土储增长均超过40%，值得一提新城控股不仅实现了超过80%销售增速，土储增速也超过40%，成为2018房企突飞猛进的超级黑马。拿地方面，万科、碧桂园、保利优势延续，连续2年位列榜单前3。中国中铁、广州地铁、华侨城等在

产负债表、优质的土储及成熟的投资物业组合，我们认为在内地房产市场的逆境中，将会跑赢行业。维持较低杠杆比率华润及龙湖一直都以健康稳健的资产负债表见称，截至6月30日，两家公司的净杠杆比率分别是52%及55%，低于行业平均数。华润2018-19年到期的债务约350亿元（人民币·下同）占负责总额之24%，远低于手头现金约610亿元；龙湖方面，短期债务约130亿元，占总额(同上)之12%，手头现金约420亿元。两家公司的平均利息成本约4.5%，低于同业水平。优质土

响[1]。1.2土储中心模式土储中心模式是一种委托授权的方式，它能够有效解决土地储备部门一定要拥有土地储备资格的实际问题，并且在有效执行过程中，还能推动土地储备和地铁规划设计等方面的匹配度。同时能够保证土地储备项目融资、投资以及收益等方面进行良好运行，确保实际收益能够和地铁运营亏损相平衡，以免出现政府投资和收益被转变成房地产企业的高额利润，进而使地铁企业自身收支平衡，为其融资平台奠定良好的基础。虽然这种模式具有良好的优势，但是也不能忽略其自身的不足，例如，

备机构（以下简称土储机构）只能按实际拨入的土地储备资金确认“财政拨款收入”。有些地方财政部门返还土地出让收入往往时间滞后，土储机构通过账面确认的“财政拨款收入”不能真正展示土储机构的还款能力，且无法确认未返还部分尚有多少能形成储备资金，即土地全成本核算在土储机构，而对应的土地出让收入作为土储机构贷款的主要还款来源在财政部门核算，在上缴财政前，却不属于土储机构的土地储备资金。土储机构设置土地储备资金账套进行核算时，为了向银行展示其整体的还款能力，主要有以下两