房地产经济泡沫的特征和成因探讨

申怡 首都经济贸易大学

房地产作为我国国民经济的一个产业支柱，它的健康发展关乎着国民经济的平稳运行，房地产泡沫是由房地产的过度增长，或脱离了经济基础的增长造成的。如果房地产泡沫破裂，则会给整个国家的经济带来非常恶劣且持久的影响。

一、房地产经济泡沫的特征

房地产经济泡沫作为房地产经济波动的一种特殊形式，最初形成时往往难以被发现，因为表面繁华的经济景象蒙蔽了大部分人的双眼，而房地产泡沫的破坏力是随着时间的增长而加大的，所以房地产经济泡沫在被发现的时候往往已经形成了较大的破坏力。房地产经济的波动包括长期趋势波动、周期波动、季节波动、泡沫式波动和随机波动。房地产泡沫是指房地产价格发生剧烈的变动。在房地产泡沫的波动过程中，会有投资量和成交量的随之波动，但房地产泡沫的本质特征并不是这些，下面通过房地产经济泡沫与房地产经济周期的关系和通货膨胀的关系进行对比，将房地产经济泡沫的特征展示出来。

（一）房地产经济周期与房地产泡沫的关系

房地产经济周期是经济市场的一种正常现象，是指在房地产经济的发展和运行中出现的一种由繁荣发展到逐渐衰退，再由衰退重新复苏，循环往复，连续不断的周期。因此房地产的价格也会有一个有高峰期和低谷期循环出现的波动周期，这是随之产生的。这些周期性波动的振幅和频率有一定的规律性。房地产经济泡沫是从近代开始，随着市场上出现大量投机行为而出现的，它会使房地产价格在短期内产生巨大的波动，当泡沫出现，价格会在短期内快速提高；当泡沫破裂，价格会在短期内快速降低。房地产泡沫带来的价格波动并不是一种周期性的波动，不会在短期内循环往复、连续不断的出现。房地产经济泡沫并不是经济发展的必然产物，通过一系列的措施可以将其预防和控制。如果房地产泡沫与房地产经济周期同步出现，当房地产价格升高，就会形成房地产泡沫，当泡沫破裂，则会使房地产价格下降，此时的房地产经济周期的波动比正常时剧烈。

（二）房地产经济泡沫与通货膨胀的关系

对于通货膨胀可以这样定义，当货币量的增长速度过快，乃至超过了产品生产的速度，在市场上流通的货币量就会大于实际需要的货币量，这会导致一般物价水平出现持续的、普遍的上升。房地产泡沫不同于通货膨胀，它只是值房地产经济的价格短期内的上升，而不是指一般物价水平的上升，它不具有普遍性。1985年，在一般物价水平稳定的情况下，日本出现的资产通货膨胀。由于房地产泡沫与通货膨胀有着明显的区别和一定的联系，房地产经济泡沫的情况可以通过地价指数与物价指数之比来看。货币的流通量在房地产泡沫中的地位非常重要，它不仅是一种价格现象，又是一种货币现象。货币供应量会随着房地产泡沫的产生而增多，各种资产介入，房地产价格就会在短期内迅速升高。

二、房地产泡沫经济形成的原因

由于国内外各地的经济环境和社会环境不同，各地的房地产泡沫的产生背景、产生原因、发展过程也是不同的。

（一）银行没有用长远的眼光看待危机

房地产泡沫有着全国性和地区性的不同房地产经济泡沫；有由于客观经济产生的房地产经济泡沫，也有由于对外引资和金融开发过程监管不足造成的。不同原因形成的泡沫有着共同的一个原因：银行资金的支持。银行给房地产提供大量的信贷资金，使其能够聚集大量的资金，所以银行在泡沫的形成过程中起着重要的作用。房地产信贷的集中度过高，也随之给金融行业带来过高的风险。当银行的自身房地产价值和资本的经济价值上升，银行会更容易对房地产发放贷款；未尝贷款的房地产抵押品的市场价值提高，贷款的风险会下降，银行也会更容易发放贷款给房地产。但决策制定者的直觉会受到客观的影响而造成偏差，导致银行对于房地产的风险评估并不准确，就会带来房地产经济泡沫。

（二）经济适用房短缺

国家曾推行城市住房改革，目的是以经济适用房、廉租房的形式保障大多数人民的基本住房问题，增加房屋的供应形式，减少商品房在市场上的垄断现象，防止人们出现住房困难的情况。但经济适用房的短缺也推动了房地产经济泡沫出现。

（三）房地产市场投资过度

大量的资本被投资于房地产市场，这是我国资本市场发展不足造成的。这导致了房地产市场投资过度，其增长速度超过了城市化发展的速度，房地产的市场供给大于市场需求，大量的房屋因为无人购买而被闲置，房地产价格下跌，房地产经济泡沫因此产生。所以，房地产业的发展速度应与城市化发展速度同步。

（四）土地财政作祟

我国在分税制改革后将中央政府和地方政府的事权和财权进行了明确，地方政府的理财积极性被调动起来，但事权和财权并没有做到完全匹配，财政收入不够，导致地方的发展无法得到充足的资金支持，而土地收入就成为了弥补的发展资金，出现了政府对地价控制的增强、地价被抬高的现象，房地产经济泡沫因此形成。

（五）实体经济发展差

实体经济发展遇到困境也会导致房地产经济泡沫的风险增加，在实体经济发展不景气的大背景下，固定资产投资长期高居不下，为了追求更高的收入，投资者将目光投向拥有高利润的房地产经济，房地产业被大规模投资，产业繁荣而景气，有会吸引更多的投资者将资本注入，因此形成恶性循环，将房地产经济泡沫风险增大。

（六）房地产调控工作失败

与本世纪初相比，我国的房价已经至少增长了十倍，而房价的持续增高与调控有着密切的关系。我国房地产经济在进行调控时没有将持续上涨的房价作为基础，仅仅在居民的需求上进行操作，错误的估计了房地产行业当前的形式，认为当前的供给小于需求。长期失败的调控使人民认为房屋的价格会不断的上涨。居民为了使自己和后代的住房有保障，在这种情况下会选择提前购买房子，房地产经济的发展潜力因此被透支，长此以往，房地产经济泡沫风险加剧。

三、如何化解房地产经济泡沫的风险

房地产经济泡沫给我国国民经济的发展带来巨大的危害，但如果对此采取科学的策略加以预防和控制，就能将房地产经济泡沫的风险化解。包括大力发展实体经济、对房地产经济的调控进行调控等方法。由于当前实体经济发展困难，所以大力发展实体经济需要政府出台政策给予大力的支持，缩小经济泡沫带来的威胁和影响。

结束语：我国目前的房地产经济泡沫情况较严重，虽然政府已经参与调控了很久，但由于对市场的评估失败，所以调控也并没有什么成果，没有从根源将问题解决。如果我国不能够准确的把握市场，提出合理的解决方案，那么房地产经济泡沫现象会越来越严重，我国整体的经济会造成巨大的损失。对于房地产经济泡沫的化解，应当从长计议，看到长远的地方，不能只顾当前的利益。只要我们不断的探索，就一定能找到适应我国国情的解决方案和发展道路，将经济泡沫问题彻底解决。