关于房地产税征收的若干思考

吴迪

【摘要】房地产税日渐提上日程，本文从中央各大会议提出的房地产税观点入手，分析我國现行征收房地产税的迫切原因以及征收将面临的问题，并借鉴西方国家先进成熟的房地产税经验，最终给出完善我国房地产税征收的建议。

【关键词】房地产税征收；美国；英国

一、房地产税提上日程

最近一段时间以来，“房地产税”这几个字频繁的出现在各大会议、报告中。以往的土地财政已经没有办法维持下去，土地是稀缺资源只会越卖越少，征收房地产税是必然选择，房地产立法改革势在必行。

2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报发表文章，文章里提出要构建现代财税制度，在房地产税方面，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，逐步建立并落实完善房地产税立法工作，按照评估值开征房产税，适当降低建设、交易环节税费负担，从而构建完善的现代房地产税制度，引起了一片哗然。李李克强总理在《政府工作报告中》提出，要完善地方睡制度，稳步推进房地产税立法。当前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他方面在法律草案方面也在抓紧起草并加以完善。十三届全国人大一次会议新闻发布会上，大会发言人张业遂表示，房地产税立法目前正加紧法案的草拟的内部探讨与论证，争取早日完成常设委员会第一次审议的筹备工作。2018年3月8日，前财政部部长楼继伟向媒体透露房地产税拉法草案今年就能提交到全国人大，若按照之前的中央文件的规定，税收法定化要在2020年之前完成。

二、我国征收房地产税的原因

我国地方和国家共享税占据很大的比例，营改增后地方税占比降低到6%，地方无主体税种，而且剩余的税种征管难度系数高分布广泛，地方亟需培育地方主体税种，而且土地是一种稀缺资源只会越卖越少，现行制度下的土地财政不可能长时间维持下去。房地产税因为在保有环节征税，可以作为地方较为方稳定的收入来源来取代土地出让金在地方财政收入中的地位，房产税每年的征收额随着房价市场的波动而变动，充分地反应房地产市场，呈现出一种稳定的状态。其次，房地产税以“收益税”的特征存在，取之于民用之于民，地方政府将征收来的房地产税用于当地建设，促进当地公共事业的发展公共服务的提升，例如美国的房地产税的收入在公立学校支出经费中占到了40%～50%的高比例。三是会起到调节收入分配的作用，特别是个人财富聚集，不敢说对房价的调控力度有多大，但是在收入分配方面，房产占用面积大，占用资源多的人会多缴税，房屋面积小占用资源少的人少缴税，有利于维护社会公平。四是在在保有环节征税，投机者会因没有转手卖出持有量多而缴纳较多的房地产税，打击了房地产投机者的积极性，有助于实现“房子是用来住的不是用来炒的”目标定位。第五，是房地产税作为一种直接税，不易转嫁出去，有利于税收结构的完善。六是持有空置房屋的居民会因为持有环节征税而把空闲房屋租售出去，有利于促进房地产租赁市场的健康发展。第七点就是我国目前的十个税种，其中只有两个是在保有环节征税而绝大多数都是在在交易环节征税，征收房地产税有利于降低房地产在交易环节的税费增加保有环节的税收。

三、阻碍房地产税开征的因素

我国的房地产税必须以评估价值为基础，但房地产评估却相当困难，很多技术问题还没有解决，在目前的条件下，没有办法对房地产进行公平合理的评估。其次是关于房地产税税率的制定和具体的操作办法的制定是一项工程量较大的工作。三是征收房地产税对富人和官员无疑是对其利益的打击，现在官员们的资产并没有透明化，但是一旦开征房地产税，官员们的房产数量便在税务局的掌控范围内，而且官员和富人是人群中有话语权的群体，征收房地产税目前是有很多社会上反对声音的存在。四是中国人的纳税意识并不强，因为我国一般都是价内税，在日常生活中居民在购买商品的时候感受不到自己缴了税，税已经包含在商品的价格里，而国外却恰恰相反，西方国家在购买商品的时候，明确列出了税额，很清晰的把广大居民放在了纳税人的身份上。

四、美国、英国房地产税征收先进经验

美国的房产税是永久性财产所有权的重要保证。它历史悠久，从1792年就开始征收，经过不断的优化与调整，目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。美国各州都有制定各自宪法的权利，所以房产税法也各不相同，但总体归为以下方法。美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的，评估值与税率的乘积便得出房产税额。首先是评估值的确定：政府会定期预估市场价值，根据周围房屋的交易价格为参考，并综合考虑地势，面积大小，采光，设施，房龄等来确定市场价值，然后乘以一定的评估率得出房产的评估值，例如加州为40%。其次是税率的确定：每个州的税率不同，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

英国有句谚语：一个人的家就是自己的城堡。开征房产税的鼻祖便是英国，英国以房产的评估值为基础，每隔五年，税务部门下属的房屋评估机构会对房屋进行价值评估。房产税是英国唯一的地方税，与其他国家不同，英国征收单一的以房屋财产税，大多数国家是以房产和地产的估价作为征收房产税的对象。英国房产税征收来主要是为了支持公共事业的发展，此外房产税还有一定的税收减免，例如对学生、残疾人等群体是完全免税的，对空置的房屋也有规定的减免期。英国有一种特殊的税制设计被世界上许多国家所效仿：狭义的英国房产税指的是城市物业税，这意味着英国的房产税不是以房产为课税对象的财产税，是居民为享受公共服务而缴纳的一种税，不区别租户或房主，只因房屋享受公共服务占用公共资源的不同而缴纳不同的税额。由于居民在购置房产时使用自己的合法收入，而这部分收入已经缴纳所得税，因此避免重复征税现象的出现。

五、我国各界对完善房地产税征收的观点

在十三届全国人民代表大会中，财政部副部长史耀斌指出，伴随个人财富的积累，世界上许多国家都建立了房地产税收制度，主要用作收入分配的调节，维护社会公平；二是筹集财政收入，用以社会各方面支出。史耀斌在总结世界房产税制度的基础上发现了四个共性安排：第一，个人住房和商业房都按照评估值为税基；第二，房产税归为地方税收，地方政府用这些税收来支持当地基础设施的建设，教育治安等方面的支出；第三，许多国家都给予房产税一定的税收优惠，例如针对贫困人口给予税收减免。第四，建立完善的税收征管模式，有利于房地产税的征收，更有利于保证其公平征收。在当前中国，我国应该在充分借鉴国外成功实践经验的基础上建设有自己特色符合国情的房地产税制度，例如进行减轻房地产交易缴纳的税费负担、现行税种的合并等，使中国的房地产税制度既能够满足地方政府筹集财政收入的需要，又能促进社会公平与发展。全国政协委员楼继伟提出，征收房地产税是一项需要万分谨慎的举措，许多方面要随其更改，例如税收征管一个方面就要有不小的变动。房天下董事长莫天全在接受采访时表示征收房地产税作为地方税收一个重要的来源，能够影响到各方面的平衡。

六、完善我国房地产税征收的建议

（一）要建立完善的评估制度

学习美国定期预估市场价值，政府应着力培养群众信得过的房地产评估机构，提高评估机构的评估手段，提升评估人员的技能素养，另外不断完善房地产登记制度。

（二）要尽快确定房地产税收优惠的政策

很多发达国家都采取此项措施，例如免税、税前扣除等政策，给予社会特定群体和基本家庭需求的人群予以免税，例如学生、残疾人，低收入人群等等。

（三）要加快房地产税作为地方重要税种的建设

将房地产税作为地方税收收入的重要来源，代替现在从政府基金中扣除的费用。要用之有道，促进当地公共事业的发展，环境、交通的改善，教育的发展，治安的提高。

（四）要加快完善税收征管体制，修订《税收征管法》

第一。是在征收房地产税的初期，要加大宣傳力度，减少纳税人与税务机关之间信息不对称的现象，通过各种宣传手段，使房地产税政策走进千家万户，使得广大居民了解房地产税的存在以及其存在的意义。二是要建立健全纳税申辩制度，来保证纳税人在纳税过程中出现的异议、投诉等问题可以得到尽快处理，维护纳税人的合法权益，让房地产税征得公平。三是要完善房地产税监督机制，建立房地产税征收监督部门，来保障征税部门不多征不延迟不徇私舞弊，让房地产税以一种“良性”税种出现在税收领域。

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