高校人才周转房管理体系研究与实践

侯艳艳, 王 晶, 赵 明

(北京工业大学 国有资产与实验室管理处, 北京 100124)

人才周转房是高校重要的资产，是高校事业发展的重要保障和支撑。加强人才周转房管理体系研究与实践，整合现有资源并进行优化配置，解决人才发展过程中遇到的实际困难和后顾之忧，为人才创造良好工作和生活环境，有利于高校人才引进，有利于科研人才和队伍的稳定，有利于住房资产的良性流转，有利于高校国有资产的保值与增值[1]，有利于实现高校可持续发展。

1 高校人才周转房管理中存在的问题

1.1 管理制度和机制不健全

人才周转房仍然延续福利制度下的管理方式，对于住房重租轻管，没有形成较为严密的管理制度和机制。存在着申请审核程序不规范，影响分配公平；监管措施不到位，住房出现转租转借情况；缺乏有效的制约机制和退出机制，住房“租而不转”，降低了使用效率等问题[2-5]。

1.2 房源分配方式不合理

人才周转房分配大多数是根据承租人的职务职称、学历资历等情况确定或行政领导、管理人员直接指定。这种分配方式没有对人才住房进行动态分类管理，容易造成管理无针对性；与住户需求相脱节，住户的满意度低；容易受到人情关系的影响，影响了管理的公平性[5]。

1.3 周转房周转不畅

人才周转房在制定住房租金标准时，往往更多考虑的是住房的福利性质，制定住房租金标准偏低，与市场租金差距较大。加之，住房一般都分布在校园周边，具有方便上下班的优势，这使得许多教职工租赁契约到期后仍不退房，部分教职工甚至将住房转租给他人，以赚取租金，这不仅加剧了有限的住房不能良性运转的状况，也对学校安全产生隐患[6-7]。

1.4 配套设施不到位

高校人才周转房,除了具备日常起居的功能之外，还是人才自修钻研和教育教学备课的场所。目前，部分人才周转房内部设施陈旧，社区配套设施不足，家庭成员的就医、入学问题难以解决，住户生活极为不便，难以满足人才的居住需求[8-9]。

2 人才周转房管理体系研究与实践

人才周转房管理模式和管理手段的落后，是导致周转房管理问题的重要原因，也成为阻碍高校事业发展的绊脚石，迫切需要对人才周转房管理体系进行改革性研究。我校结合人才周转房的工作实际，对入住目标人群进行问卷调查，根据调查结果，在组织结构、配置方案、管理制度、租金体系、保障机制5个方面对构建人才周转房管理体系进行了研究和实践。

2.1 问卷调查

我们利用住宅特征变量的关注度[10-11]作为考察因素对入住目标人群进行问卷调查。共发出150份问卷，回收146份问卷，有效性97.3%。按照人才类别进行分类，调查结果见表1。

表1 问卷调查结果

调查反映出青年教师工作年限短，收入低，住房支付能力较弱，故最关注租金价格问题。青年教师喜欢休闲娱乐活动，对居住环境中出行交通条件、楼内设施配套、周边设施配套、商业购物、文化娱乐等特征较为关注。青年教师家庭结构多为单身一人、两口之家，多无私家车，所以对户型布局、居室面积、房屋朝向、装修程度、有无车位、教育配套等特征关注度一般。

高层次人才家庭结构多为三口之家或三代同堂，所以更为看重居室面积、装修程度、户型布局、涉及下一代教育配套、人文环境、及跟老年人相关的医疗、生活便利设施等特征。相比之下，高层次人才收入较高，多有私家车，对租金价格、公共交通条件、到商业中心的距离关注度一般。

短期居住访问学者突出特点是居住时间短，故最关注居住地址距离学校远近，其次关心物业服务、周边配套设施、租金价格等。对户型布局、房屋朝向、居室面积、是否有车位、教育配套等关注度一般。

2.2 人才周转房管理体系的构建

(1) 组织结构

强有力的组织是管理体系设计与实施的首要保障。首先，我校成立专门的组织——教师住房规划与管理小组，校领导亲自牵头挂帅，相关部门主要负责人担任成员，负责人才周转住房规章制度及重大事项、重要问题的决策，日常管理由住房管理办公室具体负责。其次，结合我校校院两级管理体制，构建人才周转住房校院两级的管理机制。在二级学院设有主管领导及房管协调员并明确职责，逐步构建院级人才周转住房工作考评体系和激励机制，充分调动二级机构在人才周转房工作中的主动性和积极性。

(2) 配置方案

为使相对有限的住房资源能够进行更加科学有效的管理和配置，给各类需求人才提供更加优美、和谐的工作生活环境,根据前期的调研结果，我校制定了磨房公寓入住高层次人才、潘道庙公寓入住短期访问学者、翠成公寓入住青年教师(包括博士后)的配置方案。各类住房采用不同的设计和装修标准:翠成公寓装修定位为简单装修，简单家具电器，满足基本生活需要；磨房公寓装修定位为整体式装修，中档家具电器，追求一定生活品质；潘道庙公寓装修定位为酒店式精装，全套家具电器，实现拎包入住。这样的配置方案和装修方案切合住户实际需求，有利于管理部门动态分类管理，有利于后期公寓文化建设，有利于提高资产的使用效率。

(3) 管理制度

科学合理的管理制度是提高管理水平的保证。我校制定了“北京工业大学周转房管理办法”等系列文件，明确住房准入和退出制度，提高制度公正性、公平性和透明度，实现住房良性流动，提高资产使用效率。一是按照“三级审核” 制度对申请人进行准入审核，审核流程：个人申报(填报个人申请表、配偶单位审核、本人原工作单位审核)→本人所在二级学院审核→学校职能部门审核→在学校备案。二是退出机制。要建立奖惩制度，加强对承租人的约束机制，对于骗租、转租转借、逾期不退、强占住房的教职工要与其人事手续办理、聘期考核结果相挂钩。对于教职工主动退出住房要有一定奖励措施，如对于按期或提前退出住房的教师,可以给予表彰或一定的租金返还等，充分调动教职工在退房过程中的主动性和积极性。

(4) 租金体系

一是建立与市场相接轨的租金体系，并建立动态调整机制。根据前期调研，在租赁期内，租金价格定位为市场价格的80%。定期根据周边市场价格、物业管理成本等的变化进行重新分析、评估和调整租金价格。目前我校翠成公寓月租金标准为40元/建筑平方米，磨房公寓、潘道庙公寓月租金标准为45元/建筑平方米。并根据不同类型人才制定不同租赁期限，高端引进人才为3年，青年教师(包括博士后)为2年，短期访问学者按照访问期限。租赁期过后，房租按照届时房屋所在地租赁市场价上浮10%的价格收取，促使承租人能在规定期限内主动退房，实现周转住房的良性流转。二是实行“高租金、高补贴”管理模式。一方面以市场为导向,提高周转住房的租金标准，在租赁期限内，给予一定租金优惠，可以暂时缓解人才的住房困难，并给购房资金提供一个积累期；另一方面提高工资、住房津贴、住房公积金、住房补贴的水平, 租赁期满后，可以达到一定资金积累，人才可以到社会购房或租房，以利于实现周转住房良性流动。

(5) 保障机制

一是加强管理的信息化建设。建立基于工作目标和业务流程基础上的周转住房分级管理系统，提高周转住房审核的科学性、合理性，提升周转住房管理效率与水平。

二是建立日常住房审核与人员准入退出审核相配合的长效机制。在日常住房审核(包括购房申请审核、配偶单位住房调查、公积金贷款调查、保障性住房申请审核等)的同时，联动审查是否仍然符合周转房准入退出条件。

三是完善监管制度，加大监管力度。周转住房管理是一项长期性和政策性较强的工作，要真正实现管理的公平、公正，必须因校制宜建立并完善监管制度。我校房管部门与相关职能部门联合对周转住房准入、退出管理及已租住房的使用进行监督，采取定期和不定期的方式核查租住的住房和租房合同履行情况，切实做好住房的监管工作。

四是建立门禁系统。各住宅楼大门设置门禁系统,利用校园一卡通等开启单元大门,进入住宅楼。另外,每个楼栋设立专门物业管理人员,负责核实是否本人居住。对各周转房门禁系统严格把关,设定门禁使用时间,可以督促住户按照限定期限退房。

五是重视人文关怀、加强社区文化建设。建立门长制度、义务巡视员制度，引导住户加强自我管理。房管部门联合人事部门定期开展“博士后、人才交流活动”，为科研沟通搭建平台，切实解决住户实际困难。

3 结语

我校人才周转房管理体系实践工作，在满意度调查中取得较高满意度，为我校实施人才强校战略提供了有力保障。

周转房为人才在过渡期提供一个基本的住房保障。加强人才周转房管理体系研究与实践，提高了人才的幸福指数，增强了人才对高校的认同感和归属感，提升了高校对人才的吸引力，有利于稳定高校现有的教师队伍，促进高等教育的长远发展。

[1] 鲁成伟.S高校资产管理研究[D].上海:上海海事大学, 2005.

[2] 高红梅,何季秋.新形势下高校周转房管理体系探究[J].教育研究,2013,20(3):154-155.

[3] 朱文珺.高等院校周转房管理模式的设计与研究[D].天津:天津大学, 2014.

[4] 高红梅,汪显治.科学管理高校教职工周转房的措施和途径[J].技术与市场,2014,21(6):385-386.

[5] 杜会香,李传萍.高校教师周转房管理存在的问题及对策[J].高校后勤研究,2017(5):43-44.

[6] 刘建秋.刍议高校青年教师周转房的现状及对策[J].理论观察,2013(11):113-114.

[7] 徐云丽,郭剑.高校周转住房管理的探索与实践[J].实验技术与管理,2017,34(2):262-263.

[8] 孔盼盼.高校周转房管理的现状分析与对策探讨[D].武汉:华中师范大学, 2012.

[9] 黄帆.住房货币化改革背景下的高校周转房供应管理研究[D].武汉:华中师范大学, 2012.

[10] 李二燕.特征价格模型在住宅项目前期策划中的应用研究[D].武汉:武汉理工大学, 2013.

[11] 姚媛.房地产市场调研在项目前期定位中的实证研究：以X项目为例[D].武汉:华中师范大学, 2009.

[12] 张洁,赵翔宇.高校青年教师群体住房问题的成因、影响与对策分析[J].教育评论,2015(2):79-80.