联动效应下城市地块空间效率量化研究

李保华

（河南财政金融学院，河南 郑州 451464）

城市地块是构成城市空间的基本物质要素，是各种城市活动的载体。作为城市规划用地的基本单位，对城市地块各个方面进行系统的研究与分析，是保障城市运营合理性与科学性的前提。当前，城市地块研究多集中在历史和传统范畴，重点研究的是地块历史价值和可持续发展，关注的焦点是实体要素的保留和传统空间的营造，大多集中在管理层面和感观层面，针对地块空间效率量化方面的研究几近空白，需要予以深入量化的研究。

一、街区空间效率影响因子选取

影响城市地块空间效率高低的因素众多，本文拟从构成城市空间四要素，影响城市地块运营的宏观、中观和微观三层面以及系统论三个方面来综合选定影响城市街区空间效率的相关因子。

（一）构成城市空间四要素方面

城市空间四要素包括环境要素、社会要素、经济要素和物质要素，根据其对应的要素，综合确定影响地块空间效率的因子。环境要素包括地块的区位和地块的可达性，社会要素包括地块的管理和开发顺序，经济因素包括地块的地价、开发投入与产出，地块的物质要素包括地块功能的混合度、地块的容积率和建筑密度等方面。

（二）城市地块运营宏观、中观、微观方面

在影响城市地块空间运营效率各层面上，宏观层面主要考虑地块所处城市大环境中的位置，包括区位因素、地块周边公共服务设施的配套以及地块的可达性等方面；中观层面主要考虑地块的具体建设情况，包括地块的功能混合度和开发强度等因素；微观层面主要考虑管理层面的具体细节问题，包括经济因素、文化因素、地块的功能混合度因素以及开发时序等方面的内容。

（三）系统论方面

根据系统论外部环境作用于系统本身，外部环境和系统本身互动作用于系统发展的原理，选定影响城市地块空间效率发挥的影响因子。城市地块的环境因素包括地块所处大环境中的区位状况以及周边服务设施的配套情况。系统内部的影响因子包括地块开发强度因素等物质要素，地块地价、地块投入与产出效益等经济要素，地块的开发顺序、预留用地、社会管理、历史文化等管理和文化要素（参见图1）。

图1 影响因子选定示意图

综合以上三方面的分析，选定影响城市地块效率的影响因子有区位、可达性、地块功能的混合度、开发强度、地块的经济效能发挥、地块运营过程中的管理因素以及历史文化因素。

二、影响因子的分组与权重赋值

由于聚合研究的需要，在复合法选取影响因子及对各因子量化取值的基础上，需要对各影响因子进行分组归类，并对各分组进行权重赋值，以满足下一步综合评价模型对各分组进行叠加的需要。

（一）影响因子分组

从影响地块空间效率的外界环境、内部作用机理、后期建设投入以及地块内部构建的自身环境和历史遗留点等方面进行综合分析与研究，把影响因子划分为四组，分别为：宏观组：初步确定地块所处的区位以及地块的可达性因素为地块所处的外界宏观环境因素，划分到宏观分组中；管理组：地块的功能混合度和地块后期的运营管理、开发顺序及地块尺度和交通模式的配合程度等因素为地块建设过程中及后期运营所涉及的管理因素，划分到管理分组中；经济建设组：地块前期拍卖地价及开发强度等因素为经济建设因素，划分到经济建设分组中；历史文化因素自成系统，单独分组。

（二）各分组权重赋值

取整体贡献额度为1，宏观分组中的地块可达性以及区位是地块所处城市大环境作用的因素，在系统论中属于外界环境因素，根据系统论原理，其在地块空间效率的贡献额度最大，此宏观分组中所占的贡献额度权重取值为0.5；管理因素及经济建设因素为地块系统内部运行因素，是系统内部结构组成部分，在地块空间效率发挥中也扮演着重要的角色，其两组的贡献额度权重取值各定为0.2。另外，历史因素自成系统，在空间效率的发挥中贡献额度的权重取值定为0.1(参见表1)。

表1 各因子分组情况及贡献额度权重值一览表

三、构建模型

地块空间效率的总指标值用符号A来代表，地块效率的分项指标宏观组类效率值用A1表示，管理组类效率值用A2表示，经济建设组类效率值用A3表示。基于空间联动效应，采用聚合的处理手法，建立各分组类地块空间效率如下：

（一）地块宏观组类效率值

其中：A1——地块宏观组类效率

Z——区位指标

T——地块可达性指标

（二）地块管理组类效率值

其中：A2——地块管理组类效率

F——功能有效混合度指标

S——社会管理指标

（三）地块经济建设组类效率值

其中：A3——地块经济建设组类效率

E——经济效能指标

D——开发强度指标

（四）地块空间效率评价模型

综合考虑宏观组、管理组、经济建设组类以及历史文化组，地块空间效率的总指标值用符号A来代表，采用叠加的处理手法，建立城市地块空间效率量化评价模型如下：

其中：A——城市地块空间效率值

A1——地块宏观组类效率值

A2——地块管理组类效率值

A3——地块经济建设组类效率值

H——历史文化因素指标值

四、结论与不足

（一）结论

本文研究的具体结论可以概括为以下三个方面：

1.地块空间效率取值范围：根据空间效率综合评价模型及各因子赋值情况，初步得出城市地块空间效率的取值范围是-11.36～332。不排除地块空间效率为负值的可能性，负值说明城市地块本身不产生效率的同时，对其他地块效率的发挥还产生负面影响。地块空间效率量化取值范围以及各大类用地空间效率值分布范围参见图2。

2.提升已建地块空间效率：可根据地块量化综合评价模型中各因子的赋值方式，优化各因子对应的指标，采取有针对性的工程措施及管理措施，提升城市地块的空间效率值。这在地块的可达因子、地块的管理因子及地块的功能混合度因子方面有很大的提升和优化空间。

3.指导未建地块规划建设：基于城市地块空间效率评价模型中的各因子，在规划中有针对性地进行规划和优化。根据因子赋值表中的赋值方式，以高效率的地块空间做要求，对地块及所在区位的赋值进行全方位的优化，这在地块的控规中具有较强的指导价值。有针对性地提高城市地块的空间效率，这是本研究的最终归宿。

（二）不足

本文仅在城市地块空间效率量化研究方面做初步的探讨，在具体的操作层面还有很多研究要深入，特别是影响城市地块空间效率各因子动态指标的提取方法、构建综合评价模型的动态机理和关键因子的动态贡献额度等层面，在后续的研究中需要进一步地探讨。

图2 各大类城市用地地块量化取值范围示意图

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