海南楼市冰火23天

李玲

“李姐，现在海南引进人才可以落户，你看要不要考虑一下。”5月14日，海南人才引进计划公布不久，1个月没开张的海口中介杨灿就发来消息，试图突破这个月零成交的业绩。

两天前在海口见到他时，他仍坚守在空旷的办公室里。原本14人的销售团队，自限购后走了大半，仅剩下4个销售人员和14台摆放整齐的电脑。他告诉我，团队马上要搬家了，入不敷出已经让公司难以为继，办公地点将要搬到面积更小、租金更便宜的地方。

4月22日，维持了近两年的海南房产黄金时代骤然停止。具有与“中国传统式房地产”正式决裂意义的海南史上最严限购令出台，首当其冲的是房产服务业，离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。

5月14日，“百万人才进海南计划”公布，以大专为最低学历限制，给予人才落户。而其中最重要的一句话，“自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇”，给近乎瘫痪的楼市添加了重新運作的动力。

仅23天，海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间，再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者，也跟着政策的转变经历着人生的选择巨变。

中介：从两倍于当地工资到底薪难保

做房产中介1年多，最近中午要留守，晚上要值班到9点的作息时间，让海口房产中介杨灿抱怨不已。“没办法，现在很多同事都觉得难做就走了，这也是没办法的事情。”杨灿所在的海口三星地产公司，在限购令之后出现了大波的离职潮。“走了很多了。本身这个行业竞争压力就大，有些人承受不住就要走。也不可能一直耗在这里。”

“就像一个蛋糕，之前你是可以吃的，现在只能看。”他负责的业务包括新房和二手房，2017年到2018年4月前，卖得最好的是新房，特别是在2017年，新房业务增加的提成能比一般情况下的工资多4000～5000元。

在人均工资两三千的海口，每月比别人多出四五千元是非常诱人的，他当时也暗自为自己从保险行业跳到房产业感到庆幸。但好景不长，海南成为自贸港前，火热的房地产业开始慢慢冷却。

杨灿所在公司提前得知了限购的消息，在他的记忆中，3月底，公司就开始停止外地客户的购房交易。“也不是不能做，但因为必须要审核，时间长一点不就白费了。”杨灿的工资也是在那个时候开始变化，从高于平均水平近两倍到不及周边人。

当地房产服务商透露，海南实际的买房者近80%为外地人。

4月22日限购令发布。“非海南省本省居民只能购买一套住房，且要提交24个月的社保缴纳证明”、“首付款比例不得低于70%，5年后方可转让”等针对性的限制条款，让海南楼市瞬间降到冰点。

明确的政策斩断了房产服务者的最后一丝念想，很多人选择脱离这个行业。最初的表现是离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。

在杨灿离职的朋友和同事中，一些人决定先停一段时间，出去旅游。他们或是因为之前新房火爆时赚得盆满钵满，或是家中土地恰好处于核心区域被征用。“这边的人均工资在2000多一点，但消费特别高。我就是海南人，现在还没买房，在这里我买不起。”杨灿抱怨，除了得到拆迁补偿款的当地居民能够轻易买房，其他海南人很难买得起房。

在限购令持续近一周后，日渐萧条的房产服务公司开始另谋出路。“现在很多企业已经开始去其他地方考察，你今天订一张机票，说不定旁边就是要去云南考察的团队。”一些规模较大的公司开始转移阵地，他们组团去云南等同样是旅游城市，但楼市限制较少的地方考察。一些中介公司开始变相裁员，各种名目的日常扣钱将员工的底薪扣得几近于无，离职成为不得已的选择。

“我们公司要换个地方，现在这个门店的租金很贵，换一个租金比较便宜的减少压力。”几乎为零的收入跟营业成本支出早已成为公司运营的巨大压力，1个月没开张的杨灿现在“基本整天都没事可做”。

最疯狂的时候，杨灿一天能带10多个人看房，很少有休息时间。现在，偶尔出现3个人就算是惊喜，尽管成交量为零，但至少证明还有人想要买房。

在4月22日晚间，得知海南实行严格的限购政策的园艺设计师老陈一开始并没有在意。

2002年来到海南的老陈目睹了当地的巨变。那时的海口市还以美兰机场旧址为中心，现在大多城区区域那时是未经开发的原生态村庄。2013年，海南主打国际旅游岛，城市逐渐规整洁净起来，街景更向城市靠近，城区周边随处可见的茅草棚也不知不觉消失。

海南成为自贸港前的4月初，老陈所工作的酒店附近，未开发的庄园里许多楼盘开始如雨后春笋般冒出了头。“可能别人消息比较灵通。”他觉得，自贸港让这些本在沉睡的计划瞬间清醒长大。

变化的不仅是城市，成为自贸港后，澄迈县城郊也遍布楼盘。他跑步时发现，“旁边的乡村突然在1个月里冒出来那么多的房，真的是突然的一下。”

令老陈没想到的是，政策对周遭环境的影响如此立竿见影。变化在4月后尤为明显。

2016年海南房产牛市开启后，很多外地人慕名而来。现在，限购政策使得情况急转直下，新房卖不出去，澄迈县很多房产中介都选择顺势退出。“我在城市里逛，很多店铺都已经完全萎缩。”外地人买不了房，中介手上的房子也不能卖的情况下，澄迈县的房产中介机构几乎停止运转。他认识的很多外地中介，不久前都回了老家另谋出路。

10个看房者，8个外地人

老陈记得，2016年年末、2017年年初的时候，海南房价开始了明显的一波上涨。

那是海南房产的黄金时代。开发商将房子卖给得到大量拆房补偿款的当地居民来刺激楼市，这使得数据上，海南全省2017年房地产投资占GDP比重为46%。

海南琼海，游人在新打造的美丽乡村南强村观光。

但海南当地人口900多万，大部分自己有地，因此原住居民刚需的房子并不多。在海南2017年的固定资产投资里，房地产投资达50%。

2016年，海南全省的买房总量中，本土居民所占比例只有10%，即使算上在海南工作多年的新海南人的10%，海南人的需求也不过20%。这意味着，作为中国最依赖房地产的省份，海南的大量房产服务业，近乎为外地人而生。

据杨灿回忆，限购前来看房的，10个人里面有8个是外地的，很多都是游客。“二手房影响不大，主要就是新房交易，直接被冻结。”但更糟的是，相比完全被限制的新房买卖，理论上受限制较小的二手房交易，也像突然人间蒸发了一般。

一般情况下，省内迁移形成的交易，占据二手房买卖很大比重。此外，一些此前就搬至海南但没有落户的买房者，借此机会提交社保证明就可以在房价继续上涨前买房。但限购后，两种情况都没有发生，二手房买卖也陷入死寂。

从小在海南长大的王路也见证了海南楼市所经历的冷静和热闹。他是海南锦诚旅游地产服务机构的负责人，20世纪80年代出生于海南，2010年又回到海南。刚回来时，温州炒房团盛行，最典型的做法是带着一箱子的现金去看房。“走到一个售楼处，看好就问还剩多少套房？拿出现金当场预定，三天后付清全款。”

海南的外地人基因始于1988年。彼时海南从广东省独立成为中国第五个、也是面积最大的经济特区。经济特区吸引了一大批寻找工作机会的“闯海人”，他的父母就是其中之一。海南的土地总量中还有大量的农业用地、山脉、沙滩等，真正可供建设住宅的土地资源非常紧张，在海南的实际住宅面对全国的需求时，显得“奇货可居”。

据官方数据，2016年海南房屋销量总额为1500多万平方米，2017年升至超2200万平方米，整个海南岛的销售总额接近3000亿元。

王路透露，在海南2017年的买房人中，岛外身份证号占比将近90%。这意味着，再减去占比百分之十几的新海南人，海南实际的买房者近80%为外地人。

王路的公司属于海南的房产服务商，其中主要业务之一代理业务，面向本地市场，因此限购对其代理业务的影响相对较小，但他仍因限购令“无眠”、“辗转”，“我觉得这行的规则一下子就改变了”。限购政策对开发商和服务商的影响，他用“特别大”来形容。

他了解到海南省知名度最高的中介公司开始酝酿裁员，朋友圈也有大量外省人员离职或转行。但他认为目前情况还不是很严峻，转行需要过程，真正意义上的转型和离职可能要过两三个月才会规模性爆发。海南目前的情况是基于2017年的市场，“地主家的余粮都还相对好，大家的资金储备其实都还有。”

代缴挂靠社保浮出水面

面对政策，一些公司考虑到海南发展的长期形势，將出售的商品房重新定义，意图用转型为长租公寓的形式解决目前的困境。但也有些开发商使出了暗箱操作的伎俩。

澄迈县熙康云舍酒店里，隐藏着一家即将开盘的售楼处。该楼盘工作人员已经搬到酒店办公有一阵子了，临时售楼处的房间由一个呈半包围形的办公桌，和中间墙上投影出的巨大房屋工程模型图构成。

工作人员看到有人进来先是用好奇的眼光打量一番，在得知来者的外地身份后索然失兴，又将头转向电脑。

限购令出台后，外地人想在海南买房只有两个选择，要么交两年社保，要么以公司的名义来买房。但以公司名义买房牵扯复杂，税率过高，销售人员并不建议。

“海南限购政策只是限制外来人口，开发商也不傻，不可能说房价跌到一定地步，外地人还买不了。”销售人员文晨说，按照现在市场行情，没有两年社保买不了住宅。但周边有很多楼盘的操作是，先签协议订房，后挂靠社保买房。

这种操作需要购买者交付全款，并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同，正式备案。但前提是，协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定，如果期间政策变动，房价产生浮动，甚至交易被强制中断，所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。

海南成为自贸港前的4月初，许多楼盘如雨后春笋般露了头。

“我们现在还没有预售证，所以不可以提前签协议。”于是她建议买商业房，就是那种一整栋楼，每层有20多个分开的办公间，对外地人没有限制。但现在整个楼盘仍没有确定价格，“大概在15000到22000元左右。”文晨面带微笑说。

除了开发商，囤积了巨量房子的炒房客也开始着急。

王丽来澄迈县做中介已经1年多了，在限购政策下，业务也几乎停摆。办公室空旷的座位和好几天见不到一个人进来的状况，让之前每天三三两两咨询信息的热闹办公室显得分外冷清。

公司要求严格执行政策，于是她处于放空的状态已很久。好在是家全国连锁企业，不会担心被裁掉。吃过午饭她回去将平板电脑带了过来，多了很多空闲时间的她做起了手工制品，接下来打算开个网店。

生活还得继续，她仍会将有需求的客户介绍给朋友，传说中的炒房客，以此获得外快。

“炒房客有很多房子，澄迈县的、海口市的都有。他是很早定居海南的外地人，因为房本上尚未具名，有社保的话可以直接过户。”而对于没有买房资格的人，该炒房客可以先签合同，再帮忙代缴社保，每月按时返回流水报告。王丽说。

具体流程是，买方先交一定比例定金，双方签一个协议。之后将买卖合同和租赁合同全部公证，买房者需缴纳全款。因为不具备买房资格，所以双方须签订长期租赁合同才能公证。公证后二者再协商房本过户等问题。整个流程快至3天，最晚5天。

“他有自己的公司，你和他签劳动合同，他把你的社保挂靠在自己公司名下，但费用要比你实际缴的多。”王丽说，对于没有买房资格的人，该炒房客可以先签合同，再帮忙代缴社保，每月按时返回流水报告。

除此之外，炒房客们还会帮当地人代理指标房，即拆迁得到却不想要的房子。一般情况下，在海口的房子，需要缴纳30万的指标费，剩下的按照每平方米三四千的价格结算全款。没有买房资格的人，可以直接挂靠炒房客的公司代缴社保。

不过，这种方式同样存在风险，即使交了预付款，签了协议，没有过户还是没有产权，就算打官司协议也是不生效的。因为买家无法获知卖家的情况，在房屋未过户，房本和发票都在卖方手上前，一旦卖家变卦或拒绝退款，相关的维权流程会相当艰难且漫长。

与开发商和炒房客的交易隐藏着过高风险，于是有人直接去和当地农户买地。这种直接和当地农户交易的操作较为简单，即先跟当地人签好协议盖房子，形成既成事实，便可以获得房子产权。

这种做法在限购之前就有人操作，老陈的当地朋友曾用这种方式卖过地，但“现在买的话可能得费点周折。以前当地村民不懂相关政策，成为自贸港后，他们都知道土地是最值錢的，不会轻易卖给别人”。且海南省限购政策规定，在海南有两年社保记录的可以买非核心区域，核心区域需要5年社保流水。一般人不会轻易易手。

从最严限购到最有诚意抢人

人才引进计划，或许是房产中介嗅到的新一轮生机。

5月14日，海南加入抢人大战中。“大专以上学历、中级以上职称等人才，可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、‘双一流高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户”的优惠政策，被已凉了近1个月的房地产行业当做救命稻草。

但杨灿和他的同事们仍没有开张。“新房现在已经属于控售状态，而且价格非常贵。”在目前具体的落户期限和落户条件筛选尚未明确时，成为中介希望备胎的二手房也没有起色，就连租单也少得可怜。

1个月没有开张，收入近乎为零的他“已经没有多大心思了”，比起得知限购令时的“心塞”，现在他开始为生活的继续感觉迷茫。“海南当地的收入是乡村级的，消费水平是一线城市的。”重新找工作需要付出学习的时间成本，因此他打算找份兼职维持生活。“谁知道以后会不会好呢。”

从史上最严限购令到史上最大诚意英才招揽政策，短短23日，海南经历了一场由热到冷的巨变。除了大多数被卷入其中的异乡人，还有一些在浑然不觉中被改变的当地人。

“开滴滴一个月净挣5000多，你知道这边一般工资是多少吗？1500到2000。”热心的海南司机主动讲起自己的工资和规划，工资是身边朋友一倍的他仍在抱怨，想攒到去旅游的钱还是遥遥无期。

从龙华区向美兰机场出发，沿路大多是尚未开发的原始热带丛，偶尔远处出现一栋颇具西方风情的巨大圆顶建筑，上面是某售楼中心的名字。在它周围，一栋栋尚披着绿色外罩的小别墅像星星般散落各处。施工痕迹已全然不见。

“海口的物价太贵了，幸好大多数人有地，不然真的一辈子也买不起房。”司机是海口本地人，他在自己的地上盖了两栋楼，每栋楼有4层。他并不关心政策，也对自己拥有的巨大财富并不知情。当得知海口房子均价20000元以上，并且还有巨大攀升潜力时，他粗略估算仅自己的两栋楼就价值上千万。“原来我已是千万富翁了。”他嘴巴笑成月牙状。

放下箱子，他郑重地说了声：“谢谢，您慢走。”

（应受访者要求，文中部分人物系化名。）