土地储备制度与土地价格的关系研究

胡豫

【摘 要】近年来，随着土地储备制度的颁布与实施，土地市场不断规范，该制度与土地价格存在一定联系，简言之，土地储备制度推进促使了土地价格上涨。基于此，本文在了解土地储备制度的基础上，重点分析其与土地价格的关系，并提出土地储备制度完善的建议。

【关键词】土地储备制度；土地价格；关系分析

前言：

土地市场整顿工作推进的过程中，土地储备制度实施阻力相应增多，其中，土地价格调整这一方面的阻力对制度完善提出了较高要求。本文探究“土地储备制度与土地价格的关系研究”这一论题，不仅符合现阶段土地市场管理的需要，而且还能在制度健全的基础上，促进制度顺利实施。

一、土地储备制度基本介绍

（一）制度内容

这一制度于2007年在发布的《土地储备管理办法》中被正式被提出，2018年国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》又进行了修订。土地储备制度即政府赋予相关机构集中土地资源的职责，将分散土地集中的方式主要有置换、征用、回收、购买，之后政府有组织的、有计划的进行土地开发，参照相关计划对土地重新进行安排。该制度在土地资源合理调控、利用等方面发挥了重要作用，在土地市场规范方面贡献了积极力量。当储备主体为政府时，所做储备决策被称为公共决策，这一决策具有强制性特点；当储备主体为企业时，所做储备决策被称为私人决策。受不同决策方式影响，土地储备决策十分复杂。其中，土地储备决策内容主要包括四方面，第一方面即土地供给结构，细分为区位结构、供给方式结构、用地类型结构；第二方面即特定时间内收购储备量，细分为土地供给量、收购量、储备量；第三方面即融资决策，内容细分为资金使用时间、融资方式、融资金额；第四方面即价格决策，指的是约定的土地出让价。

（二）制度意义

首先，有利于强化政府在土地管理方面的作用，从上述定义介绍可知，该制度实施，更能直接体现政府在土地利用方面的权力，例如，土地收购权力、土地集中管理权力。在了解土地市场需求的前提下，有序整理土地资源，提高土地资源利用率，确保土地资源合理供应[1]。

其次，有利于避免国有资产流失。土地储备制度实施能够在一定程度上制约灰色交易行为，尽可能减少腐败现象，不断增加国家经济收入。

最后，有利于为社会建设起到良好的规划作用。因为土地规划属于社会建设的重要组成部分，它与城市发展息息相关，有目标的储备土地资源，通过土地资源合理配置来为城市规划、社会发展助力，更能彰显土地储备制度的价值。

二、土地储备制度与土地价格关系分析

（一）土地储备制度实施的影响

土地储备制度实施无疑会为土地市场整顿起到积极作用，但这一制度实施过程中仍会存在不利影响，本文主要从土地价格来分析，具体介绍如下：

影响地价的因素主要是土地价值以及供需变化。同时土地财政、开发商炒作、货币政策等均对地价上涨有一定影响。

首先，我们先从供需关系来讲，当前供需变化是导致土地价格波动的主要原因，当土地需求量增多时，会出现供不应求现象，进而土地价格自然会上涨，反之，当土地需求量减少时，则出现供过于求现象，这时土地价格会逐渐降低。从需求来看，随着我过城市化水平的提高，城市人口不断增大，社会对城市土地的需求不断增加，人地比例不断增大，社会对城市土地的需求不断增大。从供给来看，城市土地具有区位固定性、有限性和不可再生性，城市土地供给缺乏弹性。在此情况下，旺盛的土地需求就成为拉动地价上涨的主要原因。

其次，从土地价值来说，由于土地储备制度的实行，政府投入了大量的资本对那些已经规划好的，准备投入市场的土地进行前期开发，然后才将土地投入市场，土地储备机构为土地开发整理投入的巨额土地资本，增加了土地的资本价值，必然要在地价中给予体现，从而引起地价上涨。

再次，由于土地储备制度实施的过程中，土地供应统一实行招拍挂制度更好的确保了土地市场公平交易，纠正了原本一些协议地价出让方式所引起的扭曲地价，土地资源在竞争中得到优化配置，这也是土地价格上涨的一个非常重要的因素。

最后，政府在市场利益、社会利益引导下实施土地垄断行为，导致倾向市场利益现象出现。此外，开发商受制度制约，但为获取经济效益，组织大规模圈地运动，借此满足土地大量开发需要，进而尚未获得土地资源的开发上对土地需求再次增加。再加上，追求土地利益的過程中，开发商主动提高土地拍卖价格，借此提高自身竞争实力，最终土地价格会上涨。

从上述介绍可知，土地储备制度实施会对土地价格起到整体提升作用，然而地价上涨自然会带动房价上涨，导致大部分居民住房需求得不到满足。反之，房价上涨会再次拉动地价上涨，这对房地产市场良性循环有不利影响。

（二）完善土地储备制度的建议

1.准确预测土地市场

掌握土地储备制度实施目的，彰显制度作用的同时，务必针对土地市场发展情况正确预测，全面了解土地市场运行状态。首先，总结各方面影响因素，借此预测发展趋势，在这一过程中，全面搜集、获取相关信息，在信息分析的基础上，提高市场预测准确定性。然后，调用土地市场以往分析数据，借此分析数据变化规律，以便全面预测未来土地市场变化趋势，这对土地市场合理规划、正确引导有重要意义。

2.建立健全相关法律法规

无论执行哪项经营决策，务必得到法律法规的保障，这能大大优化决策践行效果，为决策执行提供可靠依据。土地储备制度实施也是如此，为其提供健全法律法规引导，能够大大降低隐形市场操作行为发生几率，促进土地储备制度达到预期要求。与此同时，相关行业法律法规相应完善，因为地价变化会影响房地产行业以及土地管理工作，关联性紧密行业的法律健全后，能够为土地储备制度顺利实施起到辅助作用。此外，我国适当借鉴发达国家在土地储备制度完善方面的经验，以此提高我国土地储备制度实用性。

3.健全土地招标拍卖制度

这一制度完善的过程中坚持公开、公平原则，这能提高参与拍卖人员信服度，一方面，全面、准确获取土地供应量信息，这对信息透明度提高，土地拍卖活动公平推进有重要意义。另一方面，保持拍卖单位和土地储备单位的独立性，有利于提高土地竞拍的合法性，这对市场秩序维护有促进作用[2]。

4.创新土地供应方式

笔者认为，今后的土地出让过程中可以作多元化考虑。比如，可以采用土地出让评标的模式，将出让的土地分为价格标及技术标两部分，在地价的基础上再增加技术部分，如对土地规划设计、建设管理方案等等进行综合评标。还可以增加限价房土地的供给，在限房价、限销售对象的基础上采用“竞地价、竞房价”的方式出让[3]。

三、结论

综上所述，土地市场管理的过程中，掌握土地储备制度与土地价格间的关系，了解土地价格影响因素，通过准确预测土地市场、建立健全相关法律法规、健全土地招标拍卖制度、创新土地供应方式等措施来完善土地储备制度，这对土地价格合理调整有促进意义，同时，还能全面彰显土地储备制度优势。此外，这对城市合理规划、社会有序发展有积极影响。

【参考文献】

[1]董媛颖.土地储备制度对土地价格的影响及对策[J].合作经济与科技， 2014，（22）：30-31.

[2]曹飞. 土地储备制度中买方与卖方垄断的联动市场模型研究——兼对耕地保护和征地补偿问题的思考[J].中国人口·资源与环境， 2013， 23（6）：155-159.

[3]李建建，戴双兴.城市土地储备制度与地价上涨关系研究[J].当代经济研究，2007（8）.