论广州学区房房价畸高与区域教育均衡

潘春宇

(广东女子职业技术学院 经贸系，广州 511450)

一、广州各区近5年住宅楼市价格的现状

(一)全市楼市呈上涨趋势

在全国一片房地产价格“涨声”中，作为中国的一线城市广州，也不甘人后地蹭蹭蹭地往上涨。广州市2014-2018年房地产价格柱形图(图1)显示，自2014年广州市全市住宅房产价格，普遍呈上升趋势，其中白云，荔湾，天河，海珠，越秀五区涨幅异常明显，领跑全市均价，涨幅最明显为2016-2018年，这五区的价格涨势几乎是翻倍上涨。

图1广州市2014-2018年房地产价格

(二)个别行政区域楼市价格再创最高峰

2014年全市均价不到20000元，而2018年的今天，广州越秀区房价直逼50000元。在这五年里，同年环比老城区越秀住宅房地产平均价格是全市均价的2倍，是从化区新区的5倍，是增城新区的4倍，是花都新区的3倍。

表1广州市房地产价格2014-2018年汇总

(以上数据来源：广州市国土资源和房屋管局——阳光家缘网http://data.gz.focus.cn/)

二、广州学区房住宅楼市价格高企的原因分析

(一)就近入学教育政策推出，但市场反应违背了政策初衷，助涨住宅房地产价格

为减轻学生负担，增强素质教育，引导家长正确的青少年教育方式，教育部在九年义务教育阶段推行免试就近入学。2014年1月28日，教育部办公厅发出教基一厅〔2014〕1号文《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求：2014年各重点大城市，应制订完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。到2015年，重点大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100 %的小学划片就近入学；90 %以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90 %以上生源由就近入学方式确定。教育部发文规定19个重大城市必须逐步落实与实施该项政令，广州赫然在其中。广州为落实教育部的就近入学政策，2015年出台九年义务教育阶段入学标准，该标准的基本入学原则是：小学入学条件=适龄儿童+户籍+房产，中学入学条件=小学学位+户籍+电脑摇号派位。这个政策掷地有声，一石激起千层浪，将原本陷入低迷的广州房地产市场搅了个天翻地覆。房地产开发商有了这项政策的支持，适时推出了新的住宅房地产创收的营销概念——“学区房”。广州越秀区是一个老牌的教育强区，全区有省一级小学22家，省一级重点中学19家，众多名校汇集，其所在区域学区房住宅价格应声而起，一跃为全市之最。虽然迫于舆论压力，2018年广东省教育厅做出了入学资格的松绑，出台“租售同权”的惠民政策条款，但是这时候的学区房的房产价格，已经不能与前几年同日而语了，此为后话。

(二)社会舆论的推波助澜，加重家长的焦虑，隐形推涨房价

一年年的高考放榜，重本、一本录取率的比例，直接刺激着每个家长敏感的视觉神经。互联网发达的今天，在网络上甚至还出现所谓的名校的排名、重本的比例，例如：省实的一本录取率在95 %，培正的一本录取率在92 %，执信的一本录取率在90 %，市二中的一本录取率在89 %......越秀区省一级中学的高考数据，尤其是越秀区的总体平均一本录取率在70 %，这些数据的真伪虽有待考究，但并不影响升学率像一颗定时炸弹在每个有学龄青少年的家庭中炸开。配合上“买学区房乘名校直通车”等市场宣传，再度刺激着中国父母脆弱的神经，令父母们觉得非学位房不能解心中的郁结。舆论让家长相信只有肯花大本钱才能搭上这趟学区房的直通车，培育出好的人才。正是这种潜在购买欲望的存在，无形中催涨了房地产价格。

(三)家长对名校的教育期望值推涨房价

从心理角度分析，许多家长普遍存在根深蒂固的“赢在起跑线”，与望子成龙的心态，与优质教育资源稀缺成为了不可调和的矛盾，加上长期受孟母三迁的传统教育思维的影响，为孩子能未来功名成就，在教育中普遍存在高投入的现象。普通的家庭勒紧裤带，投入重金，甚至全家不惜借贷，跋山涉水，购买学区房，意图让孩子有一个良好的教育环境，以期其成才。正是由于适龄儿童的入学刚性需求的存在，才让人们对学区房趋之若鹜。在广州，越秀区义务教育阶段学校招生工作意见中明确规定：“适龄儿童的父母截止至2015年4月15日前(含2015年4月15日)，通过购买或转让等方式拥有的独立房产的建筑面积在30平方米以下(不含30平方米)并实际居住，由对口小学接收。”于是，房地产销售尴尬的4月在房地产商巧舌如簧的市场蛊惑下，摇身一变，变成了黄金的4月抢购学区房销售高潮，再次创造销售奇迹，迎来学区房成交高峰期，家长们都在为入学名校最后的冲刺做积极的筹备。

(四)房地产商与炒房者牟利共存，加剧房价上涨

1.房地产自媒体造势，新闻重点版块出现最新的学位房成交价，不断刷新纪录，一个个鲜红的数据刺激着中国父母的感官。

从广州本地宝网站获知，历年相关学区房“楼王”数据屡创新高：2014年12月15日，位于越秀区老东山的新河浦路，带培正小学学位，面积为9平方米的一房一厅，报价90万元；2017年4月，东山口板块的培正新横路成交了一套单价逼近13万/平的学位房(该房面积仅为10.53平方米)。2018年1月带省级学位的东山景轩，业主开价10万/平方米。学位房一次次的报价与成交，不断地在刷新人们的认知。这样的数据，传递着这样的信息：学位房资源紧缺，早置房有利，晚置房误孩子终生。在房地产商的饥饿营销试探中，房价涨势超过预期。

2.地产中介与投资炒房人的囤积房源，抬高市价牟利，使学位房日益紧张，价格水涨船高。2018年4月，作者实地考察了越秀区的学区房，在裕丰、链家、铭星、中原等中介中，不难寻觅到投资炒房的人群。市面上出现的小面积学位房，除了部分是历史遗留问题，有些是人为地由投资客将原来的房子分割成几间进行销售，提高房产的单位售价，由于面积小，总价低，所以获利大。房产中介也为这些炒房者提供便利，老城区有不少的老居民，他们年迈，不熟悉行情，中介利用腿脚不方便的老人家换置电梯房的迫切心态，忽悠这些老人家将自己的房子低于周边的价格出售，招呼投资炒房者来竞拍，而竞拍的的筹码不是房价，而是中介费，越秀区一间55平方米的房子(带省一级学位铁一小学位)卖268，均价不足5万，但周边的房价已经6.5万，最终在30多名炒房者的竞价后，中介收取13万中介费，房子以低价卖出，炒房者获利空间极大。由于市场出现了大批量的投机者，中介利用自己手中的资源为其牟利提供便利，造成学区房房源紧张，渲染恐慌，利用市场信息不对称来获利。

三、针对广州越秀区住宅楼市价格畸高的解决对策

越秀区学区房为何价格如此之高，究其根本原因，在于父母对孩子成才的渴望与优质教育资源缺失的矛盾激化的结果。故调控学区房的房价的良方，为均衡各区的教育资源，让优质教育惠及全市的青少年是解决这个问题的关键点。但如何解决这个问题，我们试着从以下几点去由点及面，将措施落实到实处，解决教育公平问题。

(一)地方财政投资倾斜，教育经费与人才配置优先普通院校

1.教育局在教育经费配置方面必须有所倾斜。资源应该首先优惠教育普通院校，同时建立一些考核机制，加强资源使用效果考核，提升资源配置效率。考核重点可以放在投放的教育经费购置教学资源使用频率与状况，学生的教育提升状况，教师掌握以及教学使用教学资源的情况等等，决定下一次财政拨款的金额。

2.教育局必须加大人才引进力度，提高普通院校的执政与执教水平。教育部门在社会上以高薪招聘具有丰富教龄的教师以及丰富管理经验的校长赴任，推动教学改革，加强学校建设。当然同时也必须进行配套的教学管理考核，不能如期通过考核的直接解聘，优秀人才才能留任。通过这种方式进行新鲜教育管理力量的补充，让普通院校的管理水平上一个台阶。

(二)加强区内校际交流、教师互动、优势资源流动，均衡教学资源

1.加强名校教师与非名校教师的双向流动机制，减小教学的差距。提高名校教师交流的待遇或者是补贴，不仅鼓励名校教师主动积极地下到普通学校建立个人流动工作站，普及卓有成效的教学法，促进学区内的教学交流，达到全区的均衡；更加鼓励普通院校教师到名校去取经，学习先进的教学法，双向互补的交流才能真正地让教学均衡落到实处。校方也可推行校内组织联合备课、授课，共同提高教学的执教水平与能力。

2.加强名校校长与普通学校校长进行交流，缩小教育理念与管理的差距。何为名校其差距不仅在教学技艺上，更体现在教学理念与管理理念上，优秀的教育理念的实施与推行能让整个学校上下鼓舞，校容校貌焕然一新。

3.加强家校共建，建立家长学校，对家长进行培训。安排不定期讲座，让教育专家告知家长孩子的成长的特点以及该年龄段孩子的正确教育方式，建立家校共建机制，树立正确的育儿理念。改变家长的急功近利错误的教育观念，共同营造学校的教育，家长的培育，孩子的个人努力，家校学生的三体共同努力成就孩子美好的未来，体现良好的教育底蕴。

4.对相关机构恶意炒作扰乱市场格局与社会秩序，进行深度清理整顿，重拳出击。针对虚抬房价，制造恐慌，扩大宣传的房地产与中介进行管制，保持房地产价格透明，信息通畅，让广大有需要决定改变教育现状的市民有的放矢，不慌不忙做出购房决策。

通过上层建筑教育部门的良好政策，中间的校方与教师的改革与交流，终端的家长与学生的努力，三体联动推进，加强教育强区的辐射作用，拉低各区教育的差距，实现教育的均衡发展，逐步弱化学区房的功能，减低学区房的价格，才能真正地让教育惠及全市的青少年团体，提升整个区域的教育水平。