试析房地产企业会计成本核算问题及对策

赵雪梅

【摘 要】随着宏观环境的变化，房地产行业的利润率呈下降趋势，使得成本管控在企业经营管理中变得越来越重要，而成本核算作为成本管理的重要基础，就显得十分重要。本文针对房地产企业在成本会计核算中存在的成本核算对象划分不合理，成本科目设置及核算内容不明确，间接性成本费用的分摊标准不合理、不一贯、随意性强，以及在进行会计成本核算时相关部门沟通不足、配合度低等问题。提出如下对策：一是房地产企业应根据项目开发地点、开发规模、建设周期、功能设计、结构类型、装修档次、及是否为同一总承包方等因素，充分考虑管理需要和当地实际情况，在满足成本核算需要、便于成本归集分配、利于税收清算的原则下，确定成本核算对象；二是应视开发项目的具体情况，按照核算对象的具体内容，设置成本科目，根据开发成本主要包括的八大项目设置明细科目，再依据八大项目具体的核算内容设置三级明细，将具体的核算对象设置为末级明细；三是合理确定成本费用的分摊标准，按照谁受益谁承担的原则进行分配，并保持其一贯性；四是提高企业管理者对会计成本核算工作的认识，加强部门间的沟通与协作。

【关键词】房地产企业；成本核算；核算对象；科目设置

近几年，随着经营环境的变化，各种宏观调控政策的实施，房地产行业的利润率呈下降趋势，已失去“高利润”行业光环，盈利来源以土地升值为主转向组织内部的高效管理。加之房地产行业具有投入资金量大、投资回收期长、投资风险高等特点，往往一个开发项目的失败，就会造成资金链断裂，使企业陷入危机。由于受开发项目周期长、成本核算控制环节多的影响，房地产开发企业的成本具有其自身的一些特性，主要体现在资本投入量大且不均衡、开发周期长、核算复杂难度较大等特点，所以更需要通过精细化管理、规范而科学的成本核算来规避风险，力求以最少的成本投入获取最大的经济利益。

一、房地产企业在会计成本核算的问题分析

1.成本核算对象划分不合理

房地产开发往往是成片开发，建设周期较长，且同一开发项目所建房屋通常涵盖多种功能，如普通住宅、公寓、商业等，与多种结构，如高层、多层、复式等。只有保证成本核算对象的合理划分，才能保障会计成本核算的顺利进行，但在实际工作中，由于开发项目的上述复杂性，往往存在核算对象划分过粗或过细的情况，从而影响成本核算的有效进行。

成本核算对象划分过粗的情况有：对于开发规模大、建设周期长的开发项目，未结合项目特点和成本管理需要，分区分批进行核算；同一开发项目所建房屋有不同结构，涵盖多种功能的，未按结构、功能划分成本核算对象等。从而造成分批交房的成本数据不准确，收入成本不匹配，增加了税收负担，不能反映项目开发的实际成本水平，也无法及时完成项目结算、土地增值税清算，进而影响企业的成本分析和成本控制。

成本核算对象划分过细的情况有：对于开竣工时间相近、开发地点相同、结构类型相似、并由同一总承包方施工的多个开发项目，分别作为核算对象进行了成本核算，从而造成公共费用分配过多，增加了成本会计核算的工作量，降低了核算效率，增加了核算成本，不利于房地产企业控制自身成本，提升工作效率。

2.成本科目设置及核算内容不明确

当前，我国会计法规对房地产企业的成本核算规范的不是很具体，给予了企业较大的自主性和灵活性。在现行规定中“开发成本”作为成本核算的一级科目，企业再根据自身管理需要设置下级科目进行明细核算。现实中由于很多房地产企业的相关财务人員专业胜任能力较弱，使得会计成本账簿设置不合理，核算内容不明确。往往将所有的成本费用均统称为“开发成本”或在“开发成本”科目下仅设置一两个明细科目进行核算，且明细科目使用混乱，使得账簿反映的经济活动不明确、不合理。有如未设置配套设施费科目，发生时将其记入开发前期准备费或主体建筑工程费科目，即无法提供配套成本的金额，也无法为配套成本的进一步分摊提供准确数据。无论是会计科目设置的不合理，核算内容的不明确，还是科目使用的混乱，最终均会导致无法提供合理、准确的成本数据，进行成本分析，更无法为决策支持提供支持，且不利于企业会计配比。

3.间接性成本费用的分摊标准不合理、不一贯、随意性强

房地产企业成本费用的归集和分配欠缺规范性，未明确相关直接成本与间接成本的分类标准，没有给出明确的界定。同时在间接成本费用的分配上，分配标准不合理、随意性强、一贯性差，都将影响成本分析资料的可靠性和完整性，导致会计信息披露不准确，影响绩效考核。如开发间接费的核算范围不明确， 对直接组织、管理开发项目发生的费用与日常性经营管理所发生的管理费用、财务费用和销售费用划分不清，记录混乱。时有发生将期间费用计入开发间接费，或将组织、管理开发项目所发生的费用作为期间费用直接进人当期损益的情况。只有对成本费用进行有效归集，然后按照谁受益谁承担的原则进行分配，并保持分配方法的一贯性，才能为经营决策提供真实、可靠的成本数据。

4.进行会计成本核算时相关部门沟通不充分、配合度低

对于房地产企业而言，成本费用的构成较为繁杂，需要相关部门积极沟通、相互配合，站在整个项目的高度进行规划，才能保证其会计核算连续、合理、准确。如：在项目初始，各相关部门如果能够对成本对象有一致划分，会便于日后成本的归集与分配；在项目中期，加强与工程造价部门的沟能，可以避免会计成本忽高忽低，利润波动；在项目后期，在与工程造价部门的充分沟能、协作下，完成工程结算，近而完成项目结算，及时完成项目的后评估及考核，总结经验，为管理提供依据。

但在实际工作中，往往各部门缺乏沟通，成本对象划分不一致，使得当工程造价部门提出付款申请时，财务部门难以确定明细科目，需要反复沟通、确认，不仅工作效率低下，也会造成大量间接成本，增加分摊的工作量，使得数据不准确，不利于成本管控。而且成本对象的划分各不一致还可能增加税收负担。依据土地增值税的相关规定，房地产开发项目中包括不同类型的房屋，应将整体项目作为清算对象，按照普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。如需在普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型商品房之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。但如果企业进行了合理的成本核算对象划分，在同一项目下对住宅和商业分别进行了成本归集，由于商业的建筑成本一般会高于住宅的建筑成本，在这种情况下单独归集比按建筑面积进行分摊不仅合理，同时也可以减少企业税负。

沟通不足还可能造成利润波动，给企业带来信用危机。由于房地产项目开发周期较长的特点，造成了财务周期与项目周期的不一致，在项目完工办理交房手续时，往往各项施工合同还未完成最终结算，但根据收入确认原则，财务人员应确认收入，结转相应成本。此时项目开发总成本的确定依据是造价部门根据已完工程量和未完工程量预估得到的，通常被称为目标成本，财务人员会据此预计单位成本，结转营业成本，所以此成本的准确性程度直接决定了会计利润的准确性。但实际中往往存在两种情况：

（1）一般或民营的房地产企业，由于缺乏过程管理，工程管理相对薄弱，对施工过程中的变更、洽商做不到及时统计，修订目标成本，会以项目初期的目标成本作为财务成本，造成会计初期成本偏低，利润率高；而在项目结算完成时，随着大量超支成本的计入，若当年再无其他项目结利，会带来会计利润亏损，利润率前后期的大幅波动。

（2）上市或国有的房地产企业，造价部门为确保项目的最终结算成本不突破目标成本，通常将目标成本制订的较宽松，在项目未结算完成时，财务部门以此目标成本作为依据结转成本，可能造成项目成本虚高，利润率偏低。而在项目结算完成时，需要将前期已确认的成本冲回，若当年没有符合收入确认的新房交付，无新结转的成本发生，则会计报表上会出现成本负值。无论上述那种情况，都会使财务报告不真实，造成会计利润率的大幅波动，可能使财务报告的使用者对企业产生质疑，同时也不利于企业自身的经营分析和决策，所以在项目完工交付使用时，财务部门应及时与造价部门沟通，告之其预计成本对财务数据的影响，请其谨慎预计预估成本。

二、完善房地产企业会计成本核算的对策建议

在企业的经营中，会计成本核算不仅是其财务报告的一部分，还可以为企业提供经营分析的基础数据，为经营决策提供财务支持。核算中所存在问题的相关应对措施如下：

1.合理划分成本核算对象

房地产企业应根据项目开发地点、开发规模、建设周期、功能设计、结构类型、装修档次、及是否为同一总承包方等因素，充分考虑管理需要和当地实际情况，在满足成本核算需要、便于成本归集分配、利于税收清算的原则下，确定成本核算对象。

（1）对于由同一总承包方施工的多个开发项目，并这多个开发项目的开竣工时间相近、开发地点相同、结构类型相同，可以合并为一个成本核算对象。

（2）对于开发规模较小的单体开发项目，一般直接以其设计概算或施工图预算所列的开发工程作为成本核算对象。

（3）对于开发规模较大、建设周期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按项目的一定区域、建设周期划分成本核算对象，分区分批核算，如北区一批。

（4）对于同一项目有住宅、裙房、公寓、写字楼等不同功能的，有高层、多层、复式等不同结构的，在分区分批核算的基础上，还应按功能、结构划分成本核算对象。

（5）对于需要摊入房屋等开发产品成本的配套设施，若其有独立设计概算或施工图预算，且为多个房屋等开发项目服务的，应单独作为成本核算对象。若只为一个房屋等开发项目服务且造价较低，可以不再单独作为成本核算对象，将其发生的开发支出直接计入该项目成本，。

2.明确成本费用科目设置及核算内容

近几年，随着土地价格的不断高起，土地成本在房地产开发总成本中的占比也随之增加，土地成本、前期准备费和主体建筑安装成本约占房产开发总成本70%，社区管网工程费、园林环境工程费和配套设施费约占房产开发总成本15%，管理费用和筹资成本约占房产开发总成本15%。

开发产品会计成本核算应视开发项目的具体情况，按照核算对象的具体内容，设置成本科目。房地产企业开发成本主要包括：土地成本、前期准备费、主体建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费。房地产企业可以在“开发成本”科目下按此分类设置二级明细，再按其核算的主要内容设置三级明细，如二级科目“土地成本”下设“地价款”、“市政配套费”、“拆迁补偿费”、“红线外市政设施费”等三级科目。在三级明细科目下，按开发项目设置核算科目，再按具体的成本核算对象分层设立。同一项目分期（区）开发，可以加设 “待开发土地”，用于核算项目开工前所发生成本，待项目开工后，再分摊转入。对于已发生但暂时不能确定具体核算对象的成本，或是需要先归集后分配的成本，可以设置“待分摊成本”进行归集。各级科目设置如下图所示：

3.合理确定成本费用的分摊标准、并保持其一贯性

成本费用的归集和分配是成本核算的前提和基础，为了保证成本数据的准确性，则必须做到成本费用的有效归集和合理分配。对于能够分清成本核算对象的，可直接计入；应由两个或两个以上的成本核算对象共同负担的，可先归集，再按一定标准分配计入。如：

（1）土地成本，按住宅、商业等成本核算对象的占地面积进行分摊。

（2）资本化利息，能够分清借款是用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入该开发项目；不能分清用于那个项目的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的开发项目间分摊。

（3）开发间接费，按住宅、商业等成本核算对象的建筑面积来分摊。

（4）配套设施费，先按受益的区、批等核算对象分摊，再按住宅、商业等具体核算对象的建筑面积进行二次分摊。如开发项目中有一幼儿园作为小区配套开工建设，小区分南北两区，分四期建设，分别为南一、南二、北一、北二。幼儿园的开发成本需要全区共同承担，在全区范围内分配，但由于建设期跨度较大，南一期交接时，北二期尚未开工建设，同时幼儿园也尚未完工，那么则需要对幼儿园进行成本预估并在四期中按建筑面积进行分摊，再在南一中按住宅、商业等的建筑面积进行二次分摊，用于计算南一期的单位成本。

4.管理层重视，加强部门间沟通协作

企业管理者要提高对会计成本核算工作的认识，认清成本核算不仅为企业的成本管理提供有效的数据参考，为经营决策提供有力支持，还可以提高企业的公众形象，提升企业信用，而且好的税负管理也是和成本管理有着千丝万缕的联系的。因此，管理层应重视成本的核算工作，聘任有良好职业道德、专业胜任能力的成本核算人员，重视财务人员的在职培训工作，不断加强财务人员的专业理论学习，使其不断更新业务知识，提高业务素质。其次，管理层应给予财务人员必要的支持，有了管理屋的支持，各部門间的沟通配合才能有效进行，成本核算才能真正和工程进度、税收筹划等结合起来。最后，管理层应从自身意识里真正重视会计核算，将会计成本核算作为实现企业经济效益、提高核心竞争力的重要基础，在企业中运用先进的信息管理系统，实现成本数据的快速共享，提高成本核算效率。

参考文献：

[1]刘金.房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析[J].时代金融，2016（4）.

[2]叶永其.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].时代金融，2016（11）.

[3]刘孟黎.房地产企业会计成本核算问题分析[J].财会研究，2015（22）：136.