商业地产的风险分析及管理过程中商铺租赁合同的风险防范

任崇明 黄 萌

（410015 湖南金州律师事务所 湖南 长沙）

现行的商业地产运营环节主要由地产开发、商业运营和资本运营三部分组成。

我们首先要探讨的是第一个环节，也就是房地产的开发，这个环节是商业地产最重要的起始，也是商业地产发展的基石。第一种形式是由开发商来规划主导，后期也是由开发商来运营。这种形式的弊端在于开发商投资周期长、成本高、回报慢，同时需要开发商资本雄厚。好处在于开发商可通过资源整合规划大大降低开发成本，形成从融资-购地-建筑-招商-运营管理的一条龙作业，缩短项目其他写字楼或住宅的销售周期，更好地进行资本运作。第二种形式是由开发商规划，然后统一出售给大型的商业公司，然后由大业主进行管理运营。这种形式将开发商和投资运营商进行了划分，并且由于大业主需要对开发商整盘接手，需要的资金量大，故经常依托于商业信托或地产基金。但由于信托、基金的投资运营的侧重点不同，故在之后的管理运营过程中常常与运营团队就在管理中出现的问题的解决方式上发生分歧。第三种就是开发商直接分户出售给小业主，由小业主自行管理，如“商业街”“步行街”。这种形式的好处在于，能有效缩短开发商的资金回收周期，但同时也容易造成无序开发和过度开发、产权分散等弊端，小业主各自为政，容易引起纠纷，不利于管理。

运营管理方面，现在的大型商业地产主要采取出租、管理模式，由业主进行招商，将物业出租给各品牌经销商，再由管理公司进行统一管理运营。如何在日常的商业运营管理中创造一个安全的运营环境，确保其管理的商业地产项目可持续运营发展，规避管理中的风险，就是管理公司的主要任务和职责。

通过上面的简单的分析，说明了物业管理公司在介入商业地产的主要管理职能就是风险控制。那么，如何在实际操作过程中做到这点呢？在以租赁为主要业务的商业地产中，把握对商铺租赁合同的风险是关键因素。以下从业主的角度，概括一下商铺租赁合同在签署过程中的注意事项。

一、关于免租期的约定

我们在签订租赁合同的时候，出租方和承租人都会在合同中就装修期约定一定时间的免租期或装修期，时间从10天到90天或更长时间不等，这段时间是出租方给予承租人装修及做开业前的准备工作的时间，通常约定在免租期内出租方不计收租金，正式计租一般从免租期届满的次日开始起算。

在该免租期内，商户虽然没有实际开始经营，也根据免租约定无需缴付租金，但商铺已实际交付给了承租方，脱离了业主的控制，出租方作为管理方也已开始提供物业管理服务，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。故在设计该条款时应注意：

（1）明确承租人的装修期间的安全施工义务，要求承租人必须严格服从物业方的管理规章制度，并规定因承租人在装修期间因施工或其他人为原因导致的安全事故所产生的责任由承租人负责；

（2）明确租赁期限及租金等费用的计算标准。我们通常的做法是在约定租赁期间时，将免租期满的次日约定为计租日的起算日。故装修免租期是否计算到整个租赁期间内应约定明确，这里建议将该段时间计算到租赁期间，这有利于出租方在下个租赁年度对租金的递增。如果由于实际情况的调整产生开业日和约定计租日不同的情况，如何约定租金的起算日呢？我们一般这样约定：承租方应自装修期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金。同时约定，在免租期内仍应支付物业管理费、公共事业费等费用。

（3）装修期的顺延问题。在装修免租期是否能够顺延以及顺延的条件这个问题上，同样建议约定明确，一般情况下是不允许延长免租期的，特殊情况应取得出租方的书面同意，并就延长期是否减免租金重新约定。

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（4）免租期的解约约定。如果承租人在免租期内解约，将会对出租方造成损失，故我们在签署租赁合同的时候，应就免租期内承租人擅自解约的违约责任作出约定。如果在免租期内承租人违反约定要求解除合同的，应当约定承租人应向出租方支付违约金，并承担由此给出租方造成的损失，同时应当对商铺进行复原。

二、关于计租日及租金计算标准和方式的约定

商业的租赁合同对租金起算日的约定，我们一般建议将计租日约定在免租期届满的次日，但如果出租方的商场为新开设的营业场所，还未正式整体开业。若免租期届满，而商场尚未达到约定的开业条件，从而导致承租人不能正常经营的，为避免由此引起纠纷，在合同中一般建议约定为：

免租期满的次日为计租日。若免租期届满，商场仍不能整体开业的，双方同意计租日自动调整为商场实际开业日。出租方将会书面通知承租人开业，承租人应在接到出租方的书面通知后开业经营，若因承租人自身原因不开业的，不影响计租日的起算。

在这里应当注意，出租方应保存好如商铺交接书、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。

关于租金方面，一般会有保底租金（固定租金）和提成租金两种计算方式，在何种情况下适用哪种计算方式也应当约定明确。

三、关于装修方面的约定

出租方在合同中应对装修的标准做出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工材料，对装修的过程予以监督、管控，并在安全、二次消防等方面进行把控，同时要注意商铺装修时对相邻租户的影响。

四、关于是否许可转租的约定

在现实的操作过程中，因出现各种不同情况，可能存在承租人需要转租的情况。为防止承租人擅自转租给出租方带来的风险，应当在合同中对是否许可转租以及转租后如何对次承租人进行管理的问题进行详细的约定。如果出租方许可承租人转租，建议签订一份三方协议，变更商铺租赁合同的承租主体，并要求前承租人对之后的租赁和新承租人一起承担连带责任。并应明确约定禁止或限制次承租人再次转租。在不许可承租人转租的情况下，如果承租人违反合同约定擅自转租，则应约定出租方有单方面解除租赁合同的权利。而出租方作为权利方也应随时保存好相关资料。

五、关于续租的约定

续租因关涉双方的重大利益，应在合同中对此做详细的约定，在此，条款建议如下：

承租方可在承租期满后，在相同条件下，享有优先承租权。同时约定承租方在租赁期届满前3-6个月书面通知出租方是否行使优先承租权。在承租人行使优先承租权的情况下，双方可另行协商签订新的租赁合同。如在1个月内双方始终未就新的租赁合同达成合意，则视为承租方放弃合同赋予的优先承租权，在此情况下出租方可另行将商铺出租。

以此可防止承租方不再续租而给出租方造成的空挡期的损失，使出租方有足够的时间寻找下一个承租方。

六、关于保险的约定

由于现在商业地产都是业主或管理公司统一管理，故在一定程度上，对消费者而言，业主和租户应当一起就经营活动承担连带责任，故为维护业主或管理公司的利益，预防意外事故，在合同中对经营性保险的约定尤为重要，业主可要求租户就经营活动及商品等财产购买全面的保险，一般建议购买公共责任险、火灾责任保险、人身伤害保险、财产险、产品责任险等险种，以应对经营过程中的突发事件，更好维护各方的权益。

七、关于停水、停电的约定

在日常经营中，会出现在承租方拖欠租金、物业管理费、公共事业费等情况下，在出租方利益被损害的情况下，出租方能否采取停水、停电、停气等方式，督促承租方承担支付租金及其他合同义务。根据不同的情况，应当区别对待，详细约定，以避免给出租方带来法律风险。

如果水电等公共事业费是出租方与相关公共事业单位直接签署，那么租户欠租，出租方可以采取停水、停电的措施；建议如下约定：若承租方欠缴租金、物业管理费或应向出租方交纳的其他费用，并且在出租方发出的催收文件所指定的时间内仍未付清的，出租方有权停止水、电、燃气或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到承租方前述的违约行为得到改正。出租方停止水、电、燃气或其他服务期间，承租方仍应按照本合同约定标准向出租方支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用，承租方并应承担由此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括停业损失和重新接驳水电供应的费用)。而如果公共事业费是承租方自己与相关公共事业单位直接购买的，那么出租方不能采取停水、停电的措施。同时，即便出租方根据合同约定有权停止公共资源供应时，也应对承租方送达书面通知，最大程度减少双方的损失。

八、关于产品质量责任的约定

在我国产品质量法规规定中，如经营者出售的产品出现质量问题后，该商铺已经歇业或经营者找不到，则应由该商场承担连带赔偿责任。所以需要出租方在租赁合同中对为承租方代为赔偿后的追偿进行详细的约定。

因此，出租方应当就此在合同中做详细约定：①出租方应当要求承租方缴纳保证金，并在承租方退场后一定时期内无投诉和产品质量问题方予退还；②如经营过程中出现产品质量问题，导致出租方因此承担了连带赔偿责任，承租方应对此向出租方予以赔偿。

九、商铺的返还和遗留物品的处置

在承租方违约情况下，出租方行使单方解除权，在通知承租方后，承租方仍拒不履行合同，不自行复原并交还商铺的，出租方可采取自力救济收回商铺。但这种强制收回行为有一定的法律风险。

为规避可能出现的法律风险，做如下建议：

（1）通过合同约定的方式向承租方送达合同解约函。在送达的解约函中应明确合同的解除时间、要求将商铺恢复原状及返还商铺的期限，以及告知如承租方不能如期履行将强制收回的要求。

（2）在承租方未按解约函要求返还商铺的情况下，要及时行使商铺的回收工作：建议采取公证收铺的方式，请公证人员到现场，对商铺内物品进行清点登记，并现场录像留存。

还有就是在租赁合同中明确约定承租方在商铺中遗留物品的处置权，以防在遗留物品方面造成纠纷。相关条款约定为：在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方通知的日期，将该商铺恢复至交付标准或出租方另行事先书面同意的标准（“恢复原状”）后交还给出租方（合理自然损耗除外），恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担。若该商铺交还时不符合合同约定，出租方有权自行采取一切措施，使得该商铺之状况符合合同要求，由此而产生的一切费用均由承租方承担，但出租方书面同意该商铺不需恢复原状的情形除外。如承租方返还的商铺不符合上述标准的，则出租方也有权代为修缮和恢复原状，但由此而产生的一切费用和开支也由承租方负担。出租方有权但无义务将该商铺内的全部物品进行处理。包括二次装修、设施、设备或物品的开支及费用由承租方承担，出租方可从承租方保证金中扣除上述费用。