个人独资企业转让 适用哪种登记

某市不动产登记机构询问：我市有一家个人独资企业，原投资人为何某，现在何某将该企业转让给李某，投资人由何某变为李某，已经办理了企业工商变更登记，企业名称并未发生变化。现在双方到我单位申请企业不动产登记。有人认为：工商行政管理部门对个人独资企业的转让办理的是变更登记，因此应当办理变更登记。相反意见认为：变更登记并不包括企业转让这一情形，因此主张办理转移登记。但反对的意见认为：企业的名称并没有发生任何变化，怎能办理转移登记？也有少数意见认为：既然企业名称没有变化，就应该像股份制企业的股权转让一样，无须申请不动产登记。请问该如何处理？

金绍达：《个人独资企业法》第2条规定：个人独资企業是指“由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。该法第17条还规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。依据这些规定，个人独资企业在权利和义务上，企业和个人是融为一体的，企业的财产就是投资人个人的财产。但是，《民法总则》第102条规定了个人独资企业属于非法人组织，《个人独资企业法》第27条也规定了个人独资企业解散时，需要进行清算，这些规定又说明个人独资企业在法律人格上具有相对独立性，个人独资企业的财产不完全等同于投资人的财产。现行法律对个人独资企业财产的这些规定造成了不动产登记中的上述疑问。

第一，个人独资企业转让不同于股份制企业的股权转让。股份制企业的投资人对企业的财产不享有所有权，而只有股权。股份制企业的股权转让，企业的法人并没有变化，企业的财产也没有转移，所以股份制企业的股权转让无须办理企业不动产的转移登记。而个人独资企业与股份制企业不同，投资人对企业的财产享有的是所有权，独资企业的转让也不是股权转让。

第二，个人独资企业转让不应适用不动产变更登记。工商行政管理部门对个人独资企业的转让办理变更登记，依据的是《个人独资企业登记管理办法》第17条的规定，这一规定明确了个人独资企业因转让或者继承可申请变更登记。工商登记和不动产物权登记是完全不同的两个范畴：前者是行政管理的手段，而后者是物权公示行为。《个人独资企业登记管理办法》所规定的变更登记是广义的，明确包括了“转让或者继承”，因而，这一变更登记不同于不动产登记中的变更登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第26条所列举的变更登记的各种情形，都不包括“涉及不动产权利转移的变更情形”。因此，个人独资企业转让不应适用于不动产的变更登记。

第三，不动产登记机构对个人独资企业转让应采用转移登记。个人独资企业的“财产为投资人个人所有”，转让后虽然企业名称沒有变化，但是投资主体变了，企业的财产归新的投资人所有，财产由原投资人所有变为新的投资人所有，明显有一个财产转移的过程，因而应当办理不动产转移登记。