住房租赁市场 问题研究

当前我国租赁市场方兴未艾，住房租赁的政策尚不完善，租赁企业提供的租赁住房占比低，租赁企业盈利模式尚未形成，市场格局尚未稳定，与发达国家租赁企业相比，从专业运营、盈利模式、金融手段等方面都有较大的差距，研究住房租赁中存在的问题以及租赁企业的发展将具有重要意义。

我国住房租赁市场的

主要问题及原因分析

谢海生

摘要：住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。目前，我国的住房租赁市场发展还很不充分，与发达国家整体差距较大。弄清我国住房租赁市场的主要问题及原因十分必要。

关键词：住房租赁；中介服务；政府支持

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2018）03-0010-14 收稿日期：2017-12-03

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。自2016年中央经济工作会议定位“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，发展住房租赁不仅有利于还原住房的居住属性，稳定房地产市场，还是实现以人为核心的新型城镇化与“两个一百年”奋斗目标的客观要求。“租购并举”不仅成为住房市场新的发展方向，同时也是落实党的十九大报告加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居要求的重要举措。关于住房市场，十九大报告将“租”列于“购”之前，两者次序的转变充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和重要性。然而，目前我国的住房租赁市场发展还很不充分，与发达国家整体差距较大。因此，弄清我国住房租赁市场的主要问题及原因就成了首要问题，以下逐一分析。

1租赁关系不稳定，影响租赁意愿

1.1具体表现

在住房租赁市场中，租赁关系不稳定是影响承租人租赁意愿的最重要因素。

一是租期不稳定，提前解约经常发生。根据链家地产的统计，北京租房市场平均租期仅为8个月，而租赁合同一般是以一年为期。

二是租金调整频率高，上涨过快。一线城市住房租金水平逐年上涨。根据城市房产网的统计，2017年1月北京市平均租金高达67.08元/平方米，租金收入比平均约为40%；根据上海房屋租赁指数办公室的统计，上海市仅2016年住房租赁指数累计上涨7.5%；此外，自2012年8月以来，深圳市住宅租金价格同比已经连续上涨了44个月。

三是承租人处于弱势地位，租赁权益得不到保障。目前，一线城市住房租赁市场基本处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力、合同利益、市场地位等方面处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力较低。

1.2原因分析

一是房价上涨过快，租售比不合理。一线城市中每2-3年房价快速上涨一轮，其中北京市2009年下半年、2013年、2016年房价均出现了大幅快速上涨。由于房价的持续上涨，特大城市的租售比越发不合理，2016年北京、上海租金回报率约2.1%左右，深圳为1.9%，不但形成了带动租金上涨的动力，也增大了变现需求，这些都客观上造成了租赁关系的不稳定。

二是违约成本低，维权成本高。租赁纠纷司法解决机制时间长、成本高、效率低。并且租赁纠纷并不适用简易程序，仅一审拖至半年以上也是常事，且律师收费一般较高，均在8000-10000元以上；而仲裁途径的成本也较高（如北京市的仲裁费用以2000元起价），特别是涉及金额较低的纠纷，往往权益受损的当事人倾向于妥协、认栽。

三是权益维护机制不完善。《合同法》《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》中涉及租赁当事人权利义务关系的条文是当事人订立合同和主管部门管理的依据，但上述法律和部门规章中的条文规定较为粗略，执法困难，难以有效规范租赁行为。

2中介服务不规范，导致交易成本高、风险大

2.1具体表现

中介服务行为不规范，欺骗、误导、坑害出租人或承租人的现象时有发生，一些“黑中介”“黑二房东”严重扰乱住房租赁市场。一是发布虚假房源信息，隐瞒重要事项，做出不实承诺；二是随意抬高租金，收取高佣金，扣留租房押金；三是私自进行隔断，违规“群租”，安全隐患大；四是“黑中介”“黑二房东”偷税漏税，非法经营。这些行为直接导致住房租赁服务中矛盾纠纷多，投诉率常年居高不下。据2016年8月《中国消费报》的调查，房地产中介服务2/3涉及纠纷，整体满意度仅约五成。

2.2原因分析

一是缺乏行业准入门槛，从业人员素质低。中介服务是住房租赁过程中必不可少的环节，然而由于从业人员缺乏准入门槛，大多数从业人员为初次就业的年轻人、受教育水平低、经济实力差，追逐短期利益，就做一锤子买卖。并且，中介服务持证上岗率低、人员流动性大加剧了过分追求短期利益的动机。

二是缺乏中介服务标准，服务质量不高。房地产中介作为服务行业，为住房租赁交易的达成提供必要的服务，是房地产行业的重要组成部分。现有房地产中介服務缺乏行业标准，维护双方当事人合法权益的管理和服务细则缺失。标准缺失的直接后果是难以对中介服务质量进行评估、监管。

三是缺乏行业自律机制，行业协会作用发挥不充分。当前住房租赁管理主要围绕治安（流动人口的管理）和征税展开，有效维护市场交易秩序、维护双方当事人合法权益的管理制度正在建立之中。同时，由于缺乏准入制度、信用制度等管理工具，房地产中介行业协会难以建立自律机制，无法发挥行业自律作用。

四是“黑中介”“黑二房东”匹配了部分租赁需求，存在一定的生存土壤。首先，从房源角度，“黑二房东”提供的租赁住房主要分布在城乡结合部及大学、医院、地铁等附近，较好地满足了承租人工作、就医等就近租赁需求。其次，从承租人角度，“黑二房东”免收中介费，通过违规隔断等方式群租，摊薄人均租金，迎合了承租人对低租金的需求。再次，从出租人角度，部分房东为了省事和省佣金，也愿意委托给“黑二房东”出租。

3市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段

3.1具体表现

一是在供应主体上：私人租赁多，机构租赁少。当前我国的租赁住房供应主体主要是个人，约80%左右的房源来自私人业主，机构租赁规模占比较低。以上海市为例，保守估计有900万人租房住，大多数承租私人房屋。而深圳和广州的情况也类似，不同的是深圳和广州两地的城中村房屋是租赁市场的房源主体，占到一半以上。与日本占83%以及美国占30%的机构化运营相比，我国机构租赁还有很大的发展潜力。

二是在供应形式上：群租现象较为普遍。由于收入限制，一线城市部分城镇新增就业人员（如刚参加工作的高校毕业生）、农民工（如在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群，在家装、建筑、小型制造业企业就业等人员），他们只能按间、甚至按床位租房住，容易造成社会问题和安全隐患。

三是在供应合规性上：非正规租赁比例大。当前租房市场上，除通过正规中介机构租赁外，仍有大量是通过“二房东”甚至是“黑二房东”“黑中介”租赁，它们既不备案，也无资质，中介服务得不到保障。以北京市场为例，相对规范的链家自如市场规模仅占房源总量的7%-8%，“二房东”房源占35%。非正规租赁基本不进行备案，笔者调研的广州市出租房屋登记备案率仅20%左右（较高），其他城市登记备案率不超过10%。此外，机构进行改造的整栋公寓在规划、土地、消防等方面也存在合规性问题。

3.2原因分析

从出租人角度看，市场房源主要来自于私人房源，机构供给少。一是目前机构经营住房租赁尚处于起步阶段，私人房主或对机构经营仍不了解，或其可以选择的住房租赁机构有限；二是当前住房租赁市场不太规范，房东对把自己的住房委托租赁机构经营管理存有疑虑，况且机构租赁也有从业人员素质差、服务不规范等问题；三是由于目前特大以上城市的住房租赁仍为卖方市场，对于相对容易出租的住房，私人房主往往选择直接出租，能够节省租赁机构的服务费，赚取更多的租金。

从承租人角度看，当前租房人群中，有相当一部分是新就业高校毕业生和外来中低收入者，由于其支付能力有限，他们更多选择合租或群租方式。链家地产的调查数据显示：国内一线城市租赁市场主力军是20-30岁的年轻人，占比高达74%；2015年，北京市超过70%的租客收入水平低于全市平均工资水平。

从中介机构角度看，中介服务门槛低，大量“黑中介”涌入租赁市场。由于“黑中介”服务不规范，违规群租，偷税漏税，相比正规中介更有价格优势，吸引了部分承租人。“二房东”“黑二房东”与之类似。

4政府支持服务相对欠缺，监督管理体制正在完善

4.1具体表现

一是税收、金融等经济政策支持不足。对于个人出租住房，部分城市已优惠至综合税率5%，但对于租赁机构包租和托管两种方式，增值税难以进项抵扣。与国外发达国家相比，针对个人与机构租赁的税收减免和抵扣额度仍然较低。金融政策方面，我国缺少REITs、租约证券化等金融工具，也缺少对机构化租赁的贷款贴息支持。

二是缺乏公开、透明的信息。目前，各地鲜有专门的、独立的公众性住房租赁信息平台（或者正在建立之中），不能为住房租赁需求群体及时提供真实有效的租赁房源信息，也缺少分片区、即时的住房租金指导参考标准。

三是对于租赁市场的管理不到位。租赁管理涉及住建（房管）、工商、公安等多个部门，多头管理、信息分隔、联动性差。管理部门针对中介服务的常规性监管手段和工具缺乏，只有靠运动式的行动或检查，扰乱市场秩序的问题不断复发。

4.2原因分析

一是对于住房市场的管理思路没有及时转变。随着城镇化的快速发展，租房住正成为在特大以上城市解决住房问题的重要方式。然而，一直以来，住房交易管理重买卖轻租赁，忽视对住房租赁市场的培育和管理，无法适应租购并举的住房制度改革方向，这是住房租赁管理法律法规滞后、管理手段缺乏的主要原因。此外，住房租赁管理机构和人员现状与加强租赁管理的要求也不匹配。如实践中基本没有单独的房屋租赁管理机构，在房管部门一般从属于房地产市场监管的一部分。

二是立法层次低，缺乏专门的住房租赁管理法律法规。长期以来，我国的住房租赁体制存在重行政管理，轻市场培育与规范的弊端。近几年，随着《商品房屋租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》等政策的出台有所改善，但仍存在立法层次低、无上位法支持的问题。在促进住房租赁市场发展的税收和金融制度、租赁关系稳定、承租人权益保护方面，尚存在许多法律法规空白。

三是管理依据空、软、粗，缺乏可操作性。当前租赁涉及的法律法规过于强调原则，如《房地产经纪执业规则》第二十三条规定，“因房地产中介服务人员過失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任”。但是该办法对于如何界定服务人员过失，造成的经济损失如何评估等，并不明确。

同时，我们也要看到积极的一面：近年来，国家层面更是加大了对发展住房租赁市场的政策支持，住房租赁市场正在不断完善。如2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度；2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系；2017年7月，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。