商业地产企业成本核算问题探析

摘 要：在我国社会经济增长的推动下，当前商业地产行业得到较快发展，且呈现出逐渐生成的趋势，在国民经济发展中占有重要位置，而商业地产企业自身所具有的特殊性使得当前商业地产企业成本核算难度与复杂性与日俱增。本文将结合实际情况对当前商业地产企业成本核算过程中存在的问题进行分析并提出有效意见，旨在促进我国商业地产企业的进一步发展。

关键词：商业地产企业；成本核算；有效措施

成本核算主要是指商业地产企业在开发商品房过程中所支出的全部费用按照成本项目来进行归纳与分配，并最后计算出该开发项目的总成本与单位建筑面积内消耗成本的会计过程中，因此成本核算的准确性将直接影响到商业地产企业的实际管理水平，进而影响到企业在实际经营过程中所获取的经济利益。然而，由于企商业地产企业自身具有特殊性特征，在一定程度上增加了商业地产企业成本核算的难度与复杂性，这就对商业地产企业的管理水平以及相关工作人员的工作质量提出了更高的要求。本文将结合实际情况对当前商业地产企业在实际经营过程中所体现出的成本核算问题进行分析，并提出可行性建议，以期为今开展的相关工作提供宝贵经验。

一、商业地产企业成本核算过程中存在的主要问题

1.成本核算对象模糊

现阶段，大部分商业地产项目在开发过程中通常是以成片开发的方式对土地进行利用，且需要分期、分批来完成项目开发工作，而产品的种类也是多种多样，这就为成本核算工作带来一定难度。在实际工作过程中，由于会计准则中缺乏对核算对象的具体规定，使得商业地产企业的会计人员核算过程中并不能及时明确成本核算对象，且缺乏有力的参考依据，严重影响到企业成本核算的准确性，进而为商业地产企业的长期稳定发展带来一定不利影响。

2.缺乏合理的费用分配方式

根据成本会计中的相关规定，在实际生产过程中因生产产品而产生的所有直接费用，均属于该产品的成本，然而若是属于生产多种产品时所共同产生的费用，则需要根据相关规则将费用规归属进行分配，在此之后才可以根据相关法律法规中的相关规定，结合产品生产的实际情况对其产生的成本进行核算，间接将共同产生的费用归集到该产品的成本中。现阶段，我国商业地产企业在对成本进行核算的过程中，通常会将开发过程中产生的建设工程费用作为主要开发成本，而对于在开发过程中产生的拆迁补偿费等其他配套费用这些间接成本，却因缺乏合理的费用分配方式，无法得出明确结果，最终严重影响到商业地产企业在实际经营管理过程中成本核算这一工作环节，为企业的长期穩定发展带来一定不安全因素。

3.会计人员缺乏对相关规定的认知

由于商业地产自身具有较强的特殊性，使得会计成本核算工作难度日益增加，而在商业地产企业实际经营管理的过程中，成本核算这一部分工作内容将直接影响到企业今后发展以及税收筹划。若是在核算过程中出现核算错误，将会为企业带来较多税收风险，这就需要会计人员具备较强的专业水平，以充分保证成本核算的准确性、真实性。然而当前商业地产企业中，大部分会计人员在实际工作的过程中并没有严格按照相关法规中的要求进行操作，且存在不了解税法法规的情况，这就导致工作人员在成本核算的过程中极其容易因理解错误、记忆错误等方面因素，出现成本核算偏差的现象，进而严重影响到企业成本核算工作质量及工作效率，对企业税收筹划造成严重影响。

4.财务人员综合水平较低

商业地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，自身具有较强大特殊性，这就需要企业会计人员自身具备较强的专业知识，同时还需要专业技能较强的财务人员作为工作支撑，以充分保证成本核算工作质量。在成本核算的过程中，不仅需要会计人员对相关费用进行计算，同时还需要财务人员来完成部分成本数据分析、确认、计算等方面工作，而这些数据将会作为成本分析、项目可行性分析的基础，为企业领导人的各项决策提供有力的参考依据。然而现阶段，大部分商业地产企业的财务人员，在实际工作过程中存在专业知识单一、业务事业狭隘等方面问题，缺乏较强的工作积极性，组织协调能力较差，进而导致商业地产企业会计成本核算工作质量始终停滞不前，无法得到有效提升，从而严重影响到企业的整体管理水平以及成本核算的准确性，为企业经营管理带来一定不利因素，不利于企业的长期稳定发展。

二、解决商业地产企业成本核算问题的有效措施

随着我国社会经济的不断发展，当前市场经济结构逐渐发生变化，而商业地产行业作为我国国民经济中的重要组成部分，对促进经济发展具有重要意义，且在市场经济变化的影响下，商业地产企业的经营方式逐渐发生变化。为了有效提高当前商业地产企业的经营管理水平，企业领导应针对企业发展过程中存在的上述问题及时采取有效措施，以规避经营过程中可能遇到的各种风险。第一，完善成本控制措施体系。为了充分保证成本核算的准确性，商业地产企业应在今后发展过程中不断完善成本控制措施体系，使得成本核算对象、费用分配方式可以得到明确规定与划分，进而为会计人员的相关工作提供有力参考依据。一方面，企业领导人员可以根据当前成本的主要类型，将成本按照其性质、经济用途等方面进行成本归集，使得会计人员在成本核算的过程中可以明确核算对象；另一方面，企业领导可以将无法直接归属于某类开发产品的单位工程、需要在多种类型开发产品或多个单位工程之间分摊的成本，可以直接按照占地面积、建筑面积等方面标准进行分摊，以充分保证相关配套费用的准确性。第二，加强会计人员对税法、会计法等相关法律的学习。由于当前商业地产企业中存在会计人员无法充分理解相关法律法规的现象，为成本核算工作带来一定困难。因此，商业地产企业应加强会计人员对相关法律的学习。由于成本核算工作质量将直接影响到企业税收筹划，为会计人员的相关工作带来一定挑战，对此企业应深化会计人员对成本核算这一工作的了解，使得会计人员可以充分认识到这一工作的重要性，并可以在今后的工作过程中关注企业所得税、土地增值税等方面的相关信息，充分掌握企业经营的实际情况，加强自身对相关法律法规的学习，与此同时，企业还可以为相关工作人员举办座谈会，为会计人员创造良好的外界环境，进而提高会计工作人员的专业能力。第三，提高财务人员的整体素质。财务人员综合素质不高是当前商业地产企业中较常存在的问题，因此企业在今后发展过程中应注重结合当前企业发展的实际情况对相关工作人员进行定期培训，以提高财务人员的整体素质，使得这些财务人员可以在充分掌握专业知识理论的同时，提高自身的实践应用能力，同时提高自身的相关预算、目标成本编制、成本控制等方面能力，进而在今后工作过程中充分发挥自身优势，有效提高工作效率及工作质量，为企业领导人的各项决策提供有力的参考依据。

三、结束语

综上所述，随着我国社会经济的不断发展，当前商业地产市场经济逐渐发生变化，这就对商业地产企业经营管理水平有了更高的要求，而成本核算作为商业地产企业管理的重要组成部分，将直接影响到企业经营效益以及今后发展状况。因此，商业地产企业在今后的经营管理过程中应结合当前社会经济发展的实际情况，严格按照相关法规中的具体要求进行操作，同时充分认识到成本核算工作的重要性，在法律条例的引导下合理制定本企业的成本核算与管理制度，定期组织会计人员参与培训与考核，从而有效提高工作人员的工作质量及工作效率，为商业地产企业今后的长期稳定发展奠定良好基础。

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作者简介：赵跃（1977.03- ），男，籍贯：石家庄，汉族，会计师，中国注册会计师，本科，天津泰达建设集团有限公司，研究方向：商业地产企业财务管理、税务等经济类