关于不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究

程建武

不动产统一登记数据库的构建，可以为不动产统一登记制度的实施提供保障。不动产登记地籍与房产数据的整合，是不动产统一登记数据库建设工作中的重要内容。本文从不动产登记地籍数据与房产数据的现状入手，对不动产登记地籍与房产数据整合关键技术进行了研究分析。

不动产登记制度的建立与实施，是国家推行机构改革，转变政府职能的重要措施。不动产权籍调查工作的开展，可以为不动产登记工作提供一定的信息支持。根据不动产统一登记制度的实施现状，在整合不动产登记地籍与房产数据的基础上，完善不动产登记信息数据库，可以为不动产登记工作的开展提供一定的保障。

一、不动产登记地籍数据与房产数据的现状

（一）不动产登记地籍数据的现状

现阶段，国土资源部门已经基本完成了宗地统一编码编制工作。与之相关的宗地空间图形数据可以实现实时更新。数据库存储方式也在土地登记数据等非空间数据的存储过程中得到了应用。但是受历史因素的影响，一些地区缺少完整的宗地图形数据。所有权与使用权的数据结构标准缺乏一致性的问题也会给不动产登记图形数据整合工作带来不利影响。在系统管理模式应用于业务登记领域以后，数据库标准与现有标准缺乏一致性的问题也会干扰数据的转换迁移。

（二）房产数据的现状

基于CAD格式的存储方式是房产行政主管部门在房产空间图形数据管理工作实施过程中应用的存储方式。在未构建不动产统一登记数据库的情况下，房产空间图形数据管理与宗地图形分开管理的管理方式，不仅会严重影响房产图形数据的整合效果，也会给房屋图形数据落宗工作带来一定的阻碍。房产登记业务数据与房产图形数据之间的图属联动管理机制的缺失，也会让房产数据管理工作的工作量有所增加。

二、不动产登记地籍与房产数据整合的准备工作

（一）数据库结构设计

根据现有土地和房产登记业务构建不动产登记地籍信息数据库，可以为不动产登记地籍与房产数据之间的整合奠定基础。根据不动产登记地籍数据与房产数据管理现状，不动产登记地籍信息数据库需要包含以下内容：一是，不动产图形表；二是，业务登记属性表；三是，相关图表的字段名称、字段类型和字段约束条件等内容。在不动产登记地籍与房产数据相互独立、缺乏联系的情况下，相关人员需要根据相关的结构标准，对数据库体系的科学性与合理性进行强化。如在不动产数据统计方面，相关人员可以根据土地、房地产登记业务基础信息等数据信息开展统计。

（二）数据整合方式的应用

不动产登记地籍与房产数据的整合方式建立在本地区不动产各类数据现状的基础之上。在已经构建不动产登记数据库的情况下，相关人员需要对现有不动产登记数据库的数据结构与设计结构进行比较分析，并要在此基础上完成映射模型的构建。缺失信息的补充，也是数据整合过程中不可缺少的内容。在已有的不动产档案及电子数据的处理过程中，相关人员可以从不动产登记数据库的设计结构入手，构建面向已有电子数据的映射关系模型，并借助提取转换措施，将其转入不动产登记信息数据库。在只有不动产登记纸质档案的情况下，相关人员需要根据纸质档案中记载的信息进行数据录入，以完成不动产登记信息数据库的建设。

三、关键技术的整合与实施

（一）数据库整理

数据库整理工作在不动产登记地籍与房产数据整合过程中发挥着重要的作用。根据不动产登记信息管理平台的建设情况，数据库整理工作主要涉及到了以下内容：一是，数据的整理分析；二是，无效数据的清理；三是，数据信息的规范化处理；四是，土地房屋登记信息的落宗处理。数据整理分析过程，是相关人员根据平台建设要求，对土地数据和房屋数据进行规范化处理的过程。在对原有的不动产土地登记资料和房产登记资料进行逐项检查的基础上，删除登记簿及权籍图中已经注销的信息，是无效数据清理工作的主要内容。数据信息的规范化梳理，有助于登记信息中的同名异质问题与同质异名问题的解决。一般情况下，不动产数据的数据类型，小数点位数和数量单位等信息需要保持一致性。这种一致性是统一比例尺下同一地理空间范围内的一致性。纸质档案或电子档案中的缺漏信息的补充，也是数据信息规范化处理工作中的重要内容。土地房屋登记信息的落宗工作要求相关人员从登记信息中的宗地信息坐落与不动产产权证书信息入手，确定对应图形宗地信息，并在填写对应宗地统一代码的基础上，完成信息落宗工作。针对不动产土地与房屋登记的不动产权利对信息整合的影响，相关人员也需要对涉及不动产登记地籍与房产数据等内容的逻辑关系进行完善。

（二）不动产登记地籍与房产数据的编制

1.宗地统一编码转换编制。针对一些需要实施宗地统一编码转换的宗地图形与登记案件，相关人员需要对上述内容进行及时标记，并要根据宗地统一编码规则完成宗地统一编码的转换。为保证数据信息的准确性，相关人员可以让原有的宗地统一编码转换至现有的宗地代码之中。原有宗地图形与登记业务案件的关系一致性是相关人员不可忽视的内容。若宗地图形无法利用统一化的系统批量转换机制进行转换，相关人员可以将基础地理底图数据应用于宗地统一编码转换编制过程之中，进而按照从左到右和由上到下的顺序完成宗地统一代码编制。根据不动产管理工作的实际情况，房屋图形数据也需要落入到对应宗地范围之中。

2.不动产单元编号编制。在宗地统一编码转换编制工作完成以后，相关人员需要根据不动产登记管理的相关原则，完成不动产单元号编制工作。不动产单元编号编制工作的实施，可以让不动产登记簿记录的宗地编码情况成为不动产单元号编制及原有业务号继承的依据。在根据宗地统一代码和不动产单元号建立不动产登记簿以后，相关人员也需要对不动产抵押、查封等登记信息进行分类登记。

（三）不动产登记地籍与房产数据的处理

1.数据转换。数据转换是不动产登记地籍与房產数据整合过程中的重要内容。映射模板及相关转换工具在数据转换工作中发挥着重要的作用。以纸质信息数据的转换工作为例，在数据转换工作开展过程中，相关人员首先需要将数据信息录入模板，并在录入土地登记信息与房产登记数据以后，借助数据转换工具，将数据信息导入制不动产登记数据库。若数据信息为电子档案数据信息，相关人员需要根据原有的不动产土地与房屋档案的管理要求，完成数据信息的导入。

2.数据检查与数据入库。在数据转换环节，数据检查具有保证数据信息准确性的功能。现阶段不动产登记领域使用的数据检查方式分为空间数据检查方式和非空间数据检查方式。空间数据检查方式建立在既定检查规则的基础之上，它可以借助计算机图形管理系统开展检查，检查内容以拓扑检查为主（如图形自相交、重叠和未封闭等），涉及到了宗地图形落入土地宗地的图形范围和宗地图形在对应地籍区域与子地籍区域的一致性等内容。非空间数据检查方式以人工检查和计算机检查为主，检查内容为属性字段填写的规范性、数据范围的复合型与表内业务关联的逻辑一致性等内容。数据入库是宗地和房屋自然幢等空间数据的入库过程。在入库环节。属性值标准化、表达标准化可以让不动产登记数据库标准满足空间数据质量要求。

四、结语

不动产登记地籍与房屋数据整合关键技术涉及到了数据整合准备、分析整理与数据建库等多个方面。在严格遵循转换规范的基础上，提升二者的整合效果，可以为我国房地产经济的健康发展提供保障。（作者单位为莆田市不动产登记中心）