浅谈住房限购政策存在的问题和改进建议

杨光锐

摘 要：近几年，全国各地房价呈现不同程度地上涨，中低收入阶层购房压力不断提高，房价问题受到普遍重视。各省市相继出台了相应的住房限购政策，但在具体实施过程中存在一些问题。以太原市为例，分析现行限购政策存在的问题，提出改进建议。

关键词：房屋限购；存在问题；改进建议

文章编号：1004-7026（2018）18-0114-02 中国图书分类号：F293.3 文献标志码：A

近几年房价随着市场的需求居高不下，炒房者利用手中雄厚资金大肆买房、炒房，阻碍了房地产市场平稳、健康、有序发展。针对房地产市场现状，习近平总书记在十九大报告中提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”，定位了我国住房是以保障民生、满足我国公民最基本的住房需求为目的。各省市相继出台了相应的住房限购政策，但在具体实施过程中仍然存在一些问题。

1 太原市住房限购政策

2018年5月太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号），提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。这一政策出台，增加了投机炒房难度，有力地遏制了炒房行为。

目前我国出台的住房限购政策主要是以限购限贷为主。住房合理限购是为了平衡目前我国房地产市场的供求关系，抑制房价的快速上涨，促进房地产市场的健康稳定发展。一般而言，房地产市场如果供小于求，表现为房价上涨；房地产市场如果供大于求，表现为房价下跌。住房限购政策，抑制了一部分的投机性需求，可以平抑房价的过快上涨趋势。

2 太原市限购政策实施过程中存在的问题

（1）有“小房”的中低收入阶层，想改善居住条件，欲买“大房”难以实现。

例如，太原市民甲有一套自己居住的四十平米房子，由于之后甲要结婚，需要购买一套大房子。根据限购政策，贷款利率和首付比例都要比买第一套房子所需要支付的比例高。甲的收入难以支付“大房”首付。且贷款利率明显增高，造成购房者成本增加，考虑家庭的实际收入状况，目前只能继续住“小房”。甲如果想直接卖掉“小房”，用赚取的钱来购买“大房”的话也很难实现。因为“小房”不适宜一个家庭长期居住，实用性和投资性低，导致“小房”价格不高，购买“小房”的市场需求小，即使甲卖掉了“小房”，赚取的钱用来购买“大房”的能力仍旧不足。可以看出，限购政策的实施使这部分市民改善居住条件的住房需求受到一定限制。

（2）一些囤房、炒房者以他人名义购买房屋，在办理房屋产权证后，通过赠与方式将房子进行过户，从而绕过限购政策的限制。

以已有两套住房的太原市本地居民和已有一套住房的外地居民身份，通过现场咨询和电话咨询，咨询了几家售楼部和房屋中介机构。根据太原市现行的限购政策，第一种身份购买新的住房需要付全款，且该家庭所在单位停止向该缴存家庭发放公积金贷款，并被暂停发放商业性个人住房贷款；第二种身份不能在太原市购买新的住房。但被咨询的售楼部和房屋中介机构的销售人员均表示，可通过亲友名义购买房屋之后过户，从而绕过限购政策的限制。这种操作使得炒房者有了投机的机会，挤占了购房居住者的利益。

3 对限购政策的改进建议

（1）房屋面积小于政策标准的“小房”房主，在购买新房时，新房中“小房”面积享受政策补贴，新房中剩余面积按照限购政策执行。

根据太原市的发展现状，可以规定居民首套住房面积标准的优惠政策，小于该标准的居民打算卖掉“小房”，刚需购买“大房”的，可以在购买“大房”时，将第一套房屋面积按照规定补贴比例计算，居民购买“大房”时，该部分补贴可以用来抵扣“大房”一定比例首付或者“大房”一定比例的购置价格，实现中低收入阶层想要购置“大房”改善居住条件的梦想。居民首套住房面积超过优惠政策规定标准的，如果想要卖掉第一套住房购置新房，该居民是否具有抵扣资格、抵扣比例为多少，需要在住房政策上根据实际情况进行调控；如果居民想要在第一套房屋不卖掉的情况下购置新房的，则要严格按照限购政策执行。

（2）加快完善不动产登记平台的监督机制，增加平台透明度，减少炒房团体或个人囤房、炒房投机行为。

目前，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已基本实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，但是官商勾结、以权谋私的投机取巧行为仍有发生，给炒房者提供了投机的机会，使得炒房者拥有多套房产而不被查出，未能从根本上实现抑制炒房者异地囤房、炒房的牟利行为。平台透明度越高，广大人民群众对该平台的信任度也会越高。

4 結束语

近几年房地产市场的蓬勃发展，大大拉动了我国GDP的增长，推动了我国经济的稳定发展。全国各地房价呈现不同程度地上涨，中低收入阶层购房压力不断提高，房价问题受到普遍重视。

房屋限购政策是政府通过行政手段介入房地产市场，解决单纯依靠市场手段难以调控的居民住房问题的有效尝试。各地相继出台的住房限购政策在具体实施过程中存在一些问题。针对这些问题提出解决措施，有助于实现房地产市场平稳、健康、有序发展。