国内住房租赁市场中政府职责

郭琴

内容通过分析房屋租赁市场的形成以及现阶段房屋租赁市场的状况，从而对症下药让政府发挥其宏观调控职能来调动房屋租赁市场的活力，规范及健全相关管理、开发经营、租赁等相关活动。

住房租赁市场 房屋供应

城市住房消费倾向 宏观调控

发展住房租赁市场的必要性

城市土地占有形式与农村不同，除了城市初步形成时期已经占有土地的居民和农村居民一样拥有宅基地其他大部分城市居民（后进入城市的居民）大部分是以交易方式获得土地的。

一方面城市发展初期，城市的就业以手工作坊和小商业为主，没有改变以家庭为生产单位的生产方式生产和生活场所不分离形成了“前店后宅”式的住房，因此大部分居民住房消费仍然以自有住房为主。随着大工业兴起和社会化商业的发展，城市的就业方式发生了很大的变化，大部分城市居民不再以家庭为单位生产经营而是受雇于有规模的企业或其他组织。因此，劳动场所和居住发生分离。另一方面随着城市规模的不断的扩张，涌入城市的人口不断增加造成了城市住房的压力也促成了房价飙升。因此造成大部分城市居民在相当长的一段时间很难积累足够的资金购房。在这两方面的影响下使得很大一部分城市居民通过租赁住房获得栖身之所。

目前，我國城镇居民家庭自有住房比重高的原因除了中国家庭置业偏好的影响外主要是在城镇住房制度改革时将原先的公有住房出售给原住户引起的。以及在长期的住房市场发展过程中以商品住房出售为主，住房租赁市场发展十分迟缓。单一的住房消费形态会使城市居民的住房矛盾十分突出。

基于上述分析可知发展住房租赁市场是有必要的。

住房租赁市场的形成

住房租赁市场的形成不完全取决于城市居民消费形态的倾向，更多取决于租赁住房的供应。住房的供应主要来源于两个部门，一是公共部门，二是私人部门。

公共部门的租赁住房供应来源于两个部分，一是政府直接供应的共有住房，二是社会公共组织供应的租赁住房。政府直接供应的住房比如廉租房但是廉住房入住条件严格面向全体少，社会组织供应的租赁市场房源在城镇住房制度改革后在中国基本不存在了。

私人部门的租赁住房供应来源也主要有两个，一是房地产企业，二是私人房产主。

住房租赁市场政府责任

政府如何在市场化的住房租赁市场下发挥积极作用，应该通过发挥政府宏观调控的职能。首先重视对租赁需求的刺激，在此基础之上加强有效供给。此外通过政府经济调控推进住房租赁市场供给侧结构性改革，平衡供需关系。

宏观调控手段分为：经济手段、行政手段和法律手段，经济手段包括财政政策和货币政策。

从经济手段来讲主要考虑政府可以制定一些有效的经济政策鼓励房地产公司长期保有住房，从而增加租赁住房的供应。比如对房地产公司建设出租住房给予信贷优惠；房地产公司出租住房实行税收优惠政策减免房产税和营业税；对房地产公司出租住房的收入减免所得税等。另外住房市场的发展需要资金支持，对融资政策具有较强的依赖度，因而政府可以将融资政策作为调控的重要手段。通过金融支持政策与税收政策“双管齐下”，加大对住房租赁市场支持力度。这些政策主要目的是通过政策支持企业或个人投资住房租赁市场，借以增加租赁房源的有效供给。

从行政手段来说主要是通过引导、命令和提供咨询的方式对房屋租赁市场进行管理和服务。因此首先，政府应该应用引导、命令的提供咨询继续推进廉价租赁房屋、公共租赁房屋项目，缓解租赁市场房源紧张的局面。除此以外，对于城镇化进程中出现的城中村，政府可以命令、引导规划再建，通过鼓励、支持来调动村民出租房屋的积极性，将城中村变为租赁住房的主要房源之一；政府要利用行政强制力引导和规范市场主体的行为；为保障各项政策、措施的有效实施应在各地区设立专门机构对住房租赁市场进行监督管理和提供专业咨询，同时为了适应住房建设和管理的需要，应该对住房管理机构的权责加以具体明确。最后，还需要明确不同级别政府部门的责任边界，因为政府合理的权责划分才能形成统一协调的机制，这就要求相应的政府部门之间应当通力协作建立部门统一协调机制，放管服相结合。

实践中，正是由于不同政府机构、各级政府之间权责划分不明确，才使得对住房租赁市场的规制不尽完善，其中的许多问题不能得到很好的解决。

法律手段，是国家通过立法、司法、执法活动来规范和引导经济活动的手段。通过立法，把住房租赁市场中相关政策法律化、规范住房租赁市场中相关参与者的行为、调节以房屋租赁关系为主的相关法律关系。面对规模庞大关系错综复杂的住房租赁市场，建立健全配套的法律体系面临着困境，但为了住房租赁市场的发展，推进购租并举的住房供应体系，必须要努力克服困难。住房租赁市场管理法规体系应当是由规范住房租赁市场参与者的法规和协调租户和房主双方租赁关系的法律法规以及与之相关的土地供应、税费、金融等方面的法规所组成的体系。那么如何建立健全住房租赁市场的法律体系：一是定期调查，依据房屋租赁市场的发展变化情况建立房屋租赁法律法规；二是对不适应经济发展和人们租房需要及方式的住房租赁法规，要根据新变化新要求适时修订；三是在法律法规中明确相关的法律权利义务，使相关的法律法规能真正落实、更具可操作性。通过执法活动，在国家强制力的威慑下保障各项经济政策的执行，经济合同的履行，打击惩罚各种经济违法违规行为。最后国家司法机关及其司法工作人员通过行使其法定职权严格按照法定程序运用相关法律规定处理各种违法违规行为从而对整个房屋租赁市场中相关的活动起到指引、评价、教育、预测和强制的作用。

[1]著作类；冯俊：《住房与住房政策》，中国建筑工业出版社第二版。

[2]期刊类；曾国安、丛昊、雷泽珩、王盈：《促进中国住房租赁市场发展的政策建议》，载《房地产市场》2017年第5期。

[3]学术论文类；刘圆圆：《住房租赁市场政府责任研究》，华中师范大学法学院2017年硕土学位论文。