营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究

陈瑞芳

为了保障现代房地产企业的利益最大化以及合法权益，我国针对该行业推行了营改增的优惠政策。该政策能够有效的对房地产税务进行规范，确保抵扣链条的整体性，并且对于增值税率的统一有巨大的帮助。此条政策的推行，对于现代房地产企业而言具有十分重大的影响，而本文就针对营改增政策进行研究，阐述营改增对于现代房地产会计核算与纳税的影响。

营改增本身属于税务相关的优惠政策，其涉及的范围十分广泛，但对于房地产行业而言，营改增能够有效减轻该行业的税务负担，减轻其发展的压力。房地产行业的流通环节较多，产业链条也较长，所以市场会发生重复征税的现象，从而导致该行业的税务负担巨大，在发展建设的角度上，存在巨大的困难，而营改增能够有效的降低纳税人的占比，并统一相应的增值税率，从而实现房地产行业的税务负担优化。

一、营改增政策概述

以我国流转税务来说，企业的营业税、增值税都属于企业整体税务中的主要纳税项目，但是此两项纳税项目，在内容与范畴层面上具有一定的差异，导致在没有营改增的前提下，许多企业的税务负担会呈多段形式的增长，整体上税务总额增加。而在实行了营改增政策之后，通过营改增政策的功能，能够有效避免税务的多段增长，从而在整体上统一纳税额度，降低企业纳税整体额度。

营改增的内容包括：规范减免税项目，确保抵扣链条的完善，对增值税率进行统一化，最大限度的降低税率的档次；加大增值税收税的范畴，对现代所有企业进行营改增；降低小规模企业纳税人的占比，并建立留抵扣税额度的退税制度。房地产公司基于该行业的特性，其经营活动中会出现大量的多段式增税，在没有营改增政策的前提下，该行业的税务额度巨大。

二、实施营改增政策对房地产企业会计核算的影响

（一）提高房地产会计核算的复杂程度

通过对现代房地产企业的调查发现，大多数房地产企业的会计工作模式，是将财务相关的内容全部集中后再进行管理，这样的工作模式，使得房地产企业的资金聚拢，在此基础上进行会计核算，本身就是一项复杂性较高且责任重大的工作。在实施营改增政策之后，房地产企业的会计工作，会因为营改增政策的功能而更加复杂，因为原本房地产企业的营业税主要是以计提为前提条件进行税务支付的环节，而在营改增增值税的影响下，会计核算需要对每一个环节进行核算，极大的提高了会计核算的复杂性与要求，以此说明营改增政策会加大房地产企业会计核算的难度。

（二）营改增政策对房地产企业收入、资产的影响

一般情况下，房地产企业在进行资产整体核算时，可以通过其固定资产得到相应的增值以此实现抵扣，某种程度上可以降低企业的负债率，但是在实行营改增政策之后，因为其增值税属于价外税的内容之一，而房地产工程又是以营业税为主，从而导致在原本的企业资产核算上，无法取得增值税专用发票，抵扣的效应自然也无法实现，提高了企业资产的核算成本，同时影响了实际上房地产企业的收入。

（三）对企业资金流转、效益核算的影响

在现代的房地产企业内，其资金的流转与效益核算的增多或减少，都是与税务增多或减少相关的，两者之间的关系成反比，在此前提下房地产企业的资金流转，在进行营业纳税的过程中，会受到税金预付的体现影响，导致企业资金的流动性大幅度降低，不利于企业发展的稳定性维持。而在实施了营改增政策之后，房地产企业的完工率效益会变得明确，不会出现在工程结束之后缴纳税金的现象，如此可以看出，营改增政策使得房地产的效益明确，有助于效益方面的核算，同时基于避免了税金预付体系的影响，加强了房地产企业资金流动的量。

（四）营改增政策对房地产企业成本的影响

在没有营改增政策的前提下，房地产企业的成本核算属于税前价体系的内容，所以在支付税金的环节上，会着重考虑企业实际成本与税金的问题，在实施营改增之后，房地产的成本核算需要在进项税额和销项税额实现抵扣完成之后才能开展，此时基于此两者巨大的差异性，企业需要缴纳的税金就会增多，并且因为房地产企业管理内容的特点，还会造成发票控制困难的现象。

三、营改增政策之下房地产企业应对策略

（一）加强对营改增政策的认知

营改增政策属于国家颁布的政策，房地产企业无法对其进行更改，因此要应对营改增政策之下所产生的环境，只能从房地产企业自身层面上进行改变。应制定房地产企业的战略调整方向。与此同时，培养企业相关人员税收风险意识，以涉税风险控制为主线，兼顾会计准则的最新变化，结合企业的业务流程，提高企业税务管理者的战略思维与微观税务管理技能和技巧。因营改增政策会导致房地产企业会计核算复杂性增强，所以需要对营改增政策所带来的影响进行分析，通过分析结果得出企业当前的状态之后，选择前瞻性较强的会计核算系统，并通过相应的企业内部管理制度，明确会计相关工作人员的岗位职责。此外要实现这样的改变，需要加强对房地产市场、企业变化趋势的认知，以此才能提高该项措施的实际性。

（二）确保房地产企业会计核算工作的落实

首先，在营改增政策带来的影响之下，房地产企业需要针对性的使原有的会计核算模式进行改变，在改变之后应当结合实际情况，为相关的会计人员提供对应的工作条件，而这样的变化，就需要结合营改增政策增值税相关的规范来实现。当房地产企业制定了相应的会计核算方案之后，可以要求各个会计工作人员提出个人工作的相应方法，之后通过企业内部的专业人士或领导进行审查，在确认其个人方法可行性之后，需要开展试验性的核算，在试验性阶段中，应当加强对工作开展的监督，最终确认方案实际有效后可以整体投入运行。

（三）提高企业及人员的适应性

营改增政策所带来的影响，已经使得房地产企业环境产生的改变，形成了一种新的环境，所以在此环境当中，企业会计核算工作的开展也必须做出改变，而此类改变难免会造成一定的不适应，在初期可能会导致工作进展缓慢，为了加强房地产企业运作的稳定性，应当提高企业与相关人员的适应性。首先房地产企业应当充分的了解营改增政策带来的变化，了解营改增政策所带来的发展优势，从而在此环境中，积极的获取更多的优惠政策，以此提高企业发展的推动力，而人员方面，应当适应营改增政策带来的新工作方式，以避免工作时产生错漏现象。

（四）优化房地产企业会计核算的方法

在营改增政策带来的改变前提下，传统的会计核算方法已经无法满足当前工作的需求，所以为了加强企业会计核算的质量，应当基于创新的思考上，着重发展新的会计核算方法。而要实现创新就需要以充足的知识为基础，所以此点可以通过培训的方式来完成，通过企业制度的要求，促使相关人员参与专业性的培训，在相关人员培训完成之后，可以通过培训所得来的知识，对传统的企业会计核算进行分析，进而从中得出创新的思路。

四、结语

营改增政策是我国针对现代行业纳税所推行的制度之一，该项政策总体而言能够有效的加强各大行业的实际效益，但针对房地产企业而言，因該行业运作的特点，受到营改增政策影响而发生了好坏不一的改变，为此要提高房地产企业的效益，应当加强对营改增政策的认知，从而在尽快的适应营改增政策下的新环境。（作者单位为龙岩城市发展集团有限公司）