试析房地产工程造价全过程的管理

【摘要】本文分析了我国房地产公司在成本管理中存在的问题，我们提出了房地产工程造价全过程的管理对策，包括：一是投资前准备阶段的工程控制，二是工程项目施工阶段的控制，三是优化工程设计控制工程造价，四是建设项目后评估，五是竣工结算阶段工程造价的控制。

【关键词】房地产；工程造价；全过程管理

1、引言

大家都知道，房地产开发商必须努力管理和控制项目成本，才能最大限度地获得合理的经济效益。然而，大量的事实证明，房地产开发项目的项目成本控制是一个不断变化的动态过程，贯穿于整个项目的始终。如果我们想控制项目的成本，我们必须从房地产项目的规划、设计、实施和竣工等几个阶段进行全过程的管理。

2、我国房地产公司在成本管理中存在的问题

房地产公司在成本管理中存在的问题主要包括以下几个方面：

一是房地产开发过程中对成本控制的认识过于局限于具体建设过程的成本控制，决策和设计阶段的管理没有因此而处于重要的地位；第二，只注重房地产项目的建设成本。然而，未来的运营和维护成本并没有被考虑或考虑得更少，整个过程的成本也无法得到有效的控制和管理。第三，基于房地产项目实施周期长，实施过程是不可逆转的，房地产企业普遍对成本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成资金使用成本偏高。

3、房地产工程造价全过程的管理对策

3.1投资前准备阶段的工程控制

房地产建设项目投资前期的准备工作主要是对工程项目建设的可行性研究，工程项目建设的可行性研究不仅信息量巨大，而且项目的可行性研究也为项目的决策提供了依据。在建设投资阶段，投资估算是工程项目建设可行性研究的重要组成部分，估算指标也应是投资估算的基本依据。因此，评价指标应立足于实际情况，能够充分反映指标的有效性、通用性和全面性。要做好投资估算的编制工作。要进行充分考虑，采用科学的方法进行估算，并且应该对项目工程建设的过程以及建成后存在的收益以及风险进行全面科学的预测分析，同时在估测的过程中要防止估算过高，保证估算工作的精确合理、全面科学，从而方案在财务经济方面以及技术方面和功能方面具有可行性。

3.2工程项目施工阶段的控制

加强对建筑材料和设备采购的价格控制，在房地产建设项目的造价控制中，建筑材料的成本约占60%--70%，建筑材料的成本也在逐步上升。因此，在采购建筑材料的过程中，在保证建筑材料质量的前提下，既要争取材料的最低价格，又要及时掌握市场上材料价格的变化，从而为工程造价提供科学合理的依据。在工程材料和施工过程中，可以建立相应的工程材料价格管理和控制措施，建立完善、灵活、可靠的信息网络，有效地控制工程材料的价格。对于施工材料以及工程设备采购价格比较昂贵的材料应该加强管理措施。在工程材料以及设备采购前，应该做好材料的供应计划，及时掌握市场行情，使工程材料以及设备价格控制到最低。在施工的过程中可以通过优化网络计划，寻找最佳的方案。

3.3优化工程设计控制工程造价

在房地产建设项目中，工程项目的设计质量不仅影响着工程项目的施工质量和技术水平，而且对房地产项目的工程造价也有很大的影响。因此，项目的设计在房地产建设项目中起着重要的作用。房地产建设项目的设计是处理工程技术和经济两个方面的重要措施，在房地产建设项目中，首先在项目的设计阶段，进行项目的招标内容。为了选择最佳的建设项目设计单位，施工单位可以首先通过信息网络、报纸、媒体等渠道，为拟建项目的设计发布广告。从而可以吸引设计单位参加工程项目设计方案的竞选以及设计招标，以为房地产建设的工程项目获得更多的设计方案，然后采取科学的评定方法，根据经济性、美观性以及使用性等原则进行综合评比从而选择出最佳的设计方案。在房地产建设工程项目中，工程项目的设计方案不同，得到工程造价也会不同，因此设计人员应该参与到价值工程中，这样可以有效的避免在工程项目设计的过程中只重视工程项目的功能技术以及美观而忽略成本的现象。

3.4建设项目后评估

建设项目后评价工作是对工程造价全过程控制方法必要性的补充，后评价主要是在项目建设投资完成后进行的。通过对项目目标以及项目实施过程、效果和影响的全面系统分析，总结了项目积极方面和消极方面的经验教训，以使项目管理者、决策者和建设者学习更多的建设项目成本策略和方法，从而不断提高项目成本决策、管理和建设的综合水平。

在建设项目工程造价中加强对项目工程目标成本的成本控制是非常重要的，目标成本的控制真正做到了工程造价事前有具体的目标，过程控制中具有有力的依据，成本分析的直观性以及成本责任的明確性等对项目成本责任人以及考核人员的工作绩效等都具有重要的作用。面对压价让利白热化的市场环境，推行目标成本管理，有利于增强全体管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局。

3.5竣工结算阶段工程造价的控制

建设项目结算是项目的最终成本结果，也是反映项目投资效果和工程实际成本的重要文件。项目结算的及时、准确审计是对整个建设项目经验教训的总结和分析，它对提高工程造价水平和积累经验具有重要作用。在工程结算审核过程中，应严格按照施工组织设计的要求，严格按照工程施工技术中外墙脚手架工程的组织设计等项目的具体内容、项目的评估和测量，在工程结算审核过程中，不能根据实际施工中的钢管脚手架进行结算审核。在进行工程结算审核的时，应该坚持深入施工现场，能够随时掌握工程施工的整个动态，并且应该全面了解工程在施工的过程中是否按照施工图纸以及工程变更的情况进行施工，是否有未施工且没有变更通知的部分等，所以在工程结算审核的过程中，不能只对工程施工图纸或者工程变更的情况进行工程结算，应该深入施工现场，认真细致的进行核对。

结语：

综上所述，近年来，随着房地产项目的发展，建设方在各个阶段都加强了工程造价的重要性，因为它直接关系到其直接的经济利益。总之，房地产开发项目的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，这样才能有效地降低不必要的项目成本，并通过审查和首次发现项目投资管理过程中迫切需要解决的问题，促进投资管理的不断健全和完善，从根本上完善投资效果，创造一流的质量项目。

参考文献：

[1]刘淑云.论房地产开发项目全过程造价管理[J].建筑工程技术与设计，2016，（11）：2484.

[2]张妮.房地产工程全过程造价管理与控制分析[J].建筑工程技术与设计，2015，（27）：1475-1475.

[3]凌耀铖.房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式分析探讨[J].建筑工程技术与设计，2015，（21）：1648-1648.

作者简介：

高银兰，审计四中心，北京。