集体土地不动产登记的分析与研究

【摘要】对集体土地不动产登记制度进行分析，总结制度登记中存在的限制性问题，核心目的是在登记方案完善的同时，进行登记制度的创新，提升集体土地不动产登记的整体价值，促进制度体系的有效创新。

【关键词】集体土地；不动产登记；存在问题；优化策略

针对《不动产登记暂行条例》内容，对不动产统一登记制度进行分析，在制度构建中，虽然在不动产登记执行中存在着一定的优势，但是，由于不动产登记制度所形成的时间相对较短，导致在登记制度执行中存在着限制性问题，而且，在一些国有土地资源利用的过程中，由于集体土地申请人缺少法律意识，会导致登记制度没有按照规定内容进行，出现登记制度执行相对落后的问题，为房建工作的手续执行带来限制。因此，在现阶段集体土地不动产登记制度构建中，应该结合不动产的执行策略，进行不动产设计方案的完善，提升集体土地不动产登记的整体价值，为现代集体土地不动产登记制度的执行提供参考。

1、集体土地不动产登记中存在的限制问题

1.1土地审批手续使用人与规划审批手续的房建人不一致

通过对集体土地登记状况的分析发现，在实际执行的过程中，登记机构会遇到土地审批手续记载使用不合理的问题，这种制度与规划审批手续存在着不一致的现象，因此，在房屋所有权以及土地使用权分析中，存在着用权人主体以及土地使用权人主体一致的现象，这种现象是不能办理房屋登记的。同时，存在着登记簿中的房屋所有权人与土地使用权人不一致的问题，结合土地登记簿的内容分析发现，当出现已经存在的登记记载表所有权人、土地使用权人不一致的问题，在房屋转让的过程中，需要与土地使用权人一并申请不动产登记，为房屋的使用造成限制[1]。

1.2对集体土地不动产等级制度认识匮乏

通过对集体不动产登记执行制度的分析，一些农民对制度以及产权认识不明确，具体内容体现在以下几个方面：第一，农民对集体土地的专业认识存在差异，例如，农民对房屋实际占有的意识相对较强，但是由于缺少对房屋产权的认识，他们存在着抢占、违建的问题，忽视了对土地房产证的认识。第二，农民对房屋登记以及制度相脱节，制度导向内容无法满足农民所获得的登记利益，阻碍了房屋登记的实行及开展。

1.3租赁土地不动产登记问题

通过对集体土地登记状况的分析，集体土地通过租赁方式建造房屋的现象较多，但是，租赁土地的长短存在着差异性，租赁形式也大不相同，一些租赁形式需要先村委会、镇人民政府申请就可以直接租赁，一些则需要通过转租的方式取得。因此，在集体土地不动产登记制度构建的过程中，这些内容也应该得到及时性的解决[2]。

2、集体土地不动产登记的分析

2.1 房屋超建部分不动产登记处理

在一些农村房屋建造的过程中，由于受到多种因素影响出现的问题体现在以下几个方面：第一，没有经过审批就建成的情况；第二，边批边建的情况；第三，少批多建的现象；第四，批东建西的现象。这种现象与农村地区存在着一定的差异性，农村地区在房屋扩建的过程中，还会考虑到农业生产的问题。这些现象的出现都会对土地的审批造成限制，为登记机构的管理造成限制。因此，在集体土地不动产登记管理中，应该结合土地登记状况，进行登记审批方案的确定，以保证登记工作构建的安全性、有效性[3]。

2.2对房地权利人不相同的处理

在集体土地不动产登记制度构建的过程中，房地产权人不同处理方案体现在以下几个方面：

第一，存在着土地审批手续使用人以及规划审批手续建房人不同的现象，这种现象也就是主体不一致的问题。通过对我国相关法律内容的分析发现，房屋所有权以及土地所有权的主体需要保持一致的原则，当两个主体出现不一致的问题，是无法办理不动产登记的。对于一些已经存在的事实，可以按照和谐处理方法，规划审批手续的房间人若要获得房屋所有权，就需要征求土地使用权人的认可，并及时向推动管理部门进行申请，按照取得合法土地的使用手续，进行房屋首次登记。

第二，在实际操作的过程中，存在着两种主体不一致的情况，其中一种是登记簿所记载的房屋所有权人，另一种是土地使用权人，这两个主体存在不一致时，当进行房屋所有权人将自己房屋转让的问题，需要与土地使用权人一起进行不动产转移登记，也就需要在双方都统一的条件下，进行不动产登记转移。在双方都统一将不动产权转让给受让人，建立办理不动产转移登记。

第三，在租赁土地有关的不动产登记问题分析中，应该针对集体土地形式，通过租赁的方法进行房屋的建造，在这种租赁土地期限不同的状态下，会为土地租赁的使用带来限制。而且，在租赁形式多种状况下，应该结合乡村委的祖伦方法，进行转租方法的确认。在这种状况下，当建房人得到了相关审批规划时，按照规定进行建造，若在这种背景下不给予登记，会使建造人的合法权益受到侵害。在这种类型的登记背景下，为了防止发生土地权以及房屋所有权不一致的问题，应该取得相关的证明。例如，在土地所有者证明土地出租房证明的过程中，通过对建房人不同登记证明的分析，可以防止矛盾问题的发生。而且，在租赁土地房屋时，经过初始登记之后，需要进行不同的登记，一种是转移登记，主体为土地所有者；另一种是抵押登记，主体为土地管理部门。在这些登记内容执行的过程中，可以提高登记办理的有效性[4]。

结语：

总而言之，在集体土地不动产登记的过程中，应该按照集体土地登记制度内容，进行登记管理方法的完善，充分保障登记制度执行的安全性、有效性，并保障登记执行的有效性。通常状况下，在集体登记制度完善中，应该结合登记内容，进行登记方案的执行及确定，并保障登记方法的科学性，结合房屋超建部分不动产登记以及房地权利人不相同的处理方案，进行登记制度的完善，充分保证登记方案执行的有效性，促进集体土地不动产登记工作执行的科学性。

参考文献：

[1]陈金波.我国农村集体土地登记制度的反思与重构——以不动产统一登记为背景[J].资源信息与工程，2017， 32（5）：134-134.

[2]黄尔双，付军.集体土地不动产登记有关问题探讨[J].内蒙古煤炭经济，2017（24）：52-52.

[3]汪波平，赵科才.我国农村集体土地登记制度的反思与重構——以不动产统一登记为背景[J].厦门特区党校学报，2016（3）：67-74.

[4]张馨月.集体土地上不动产登记有关问题的思考[J].环球人文地理，2017（7）.

作者简介：

栾桂燕，聊城市不动产登记中心，山东聊城。